ในยุคที่ หนี้ครัวเรือนไทยสูงเกือบ 90% ของ GDP ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และธนาคารพาณิชย์จึงระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยกู้ โดยข้อมูลปลายปี 2024 ระบุว่าหนี้ครัวเรือนไทยอยู่ราว 88–89% ของ GDP หรือกว่า 16.4 ล้านล้านบาท และยังถือว่าสูงที่สุดกลุ่มหนึ่งในเอเชีย
พร้อมกันนั้น ธปท.ก็มีการ ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ระหว่าง 1 พ.ค. 2025 – 30 มิ.ย. 2026 เปิดให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกันในหลายกรณี เช่น บ้านหลังแรกมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัว
สรุปง่าย ๆ คือ
เกณฑ์บางอย่างผ่อนคลายขึ้น แต่การอนุมัติก็ยังคุมเข้ม
เพราะธนาคารต้องกลั่นกรอง “ความสามารถชำระหนี้จริง ๆ” ของลูกค้า
ภาพรวม: ขั้นตอนกู้บ้าน–คอนโดแบบสั้นๆ
- ประเมินตัวเองเรื่องรายได้–หนี้–เงินสำรอง
- เช็กเครดิตบูโร และจัดระเบียบประวัติหนี้
- เตรียมเอกสารให้ครบตามประเภทอาชีพ
- เลือกธนาคาร / สินเชื่อ / โครงสร้างดอกเบี้ย
- ขอ Pre-approval หรือยื่นคำขอกู้
- ธนาคารประเมินรายได้–เครดิต–หลักประกัน (ราคาประเมินทรัพย์)
- อนุมัติ / ปรับวงเงิน / ปฏิเสธ → ดำเนินการตามผล
- ลงนามสัญญา / จดจำนอง / โอนกรรมสิทธิ์
ต่อไปนี้จะลงรายละเอียดทีละ Step
STEP 1: ประเมิน “ความสามารถผ่อน” (DTI) ให้ตัวเองก่อนให้ธนาคารประเมิน
ตัวเลขหลักที่ธนาคารสนใจมากคือ DTI – Debt to Income Ratio
หรือ สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน
สูตร DTI แบบง่ายๆ:
DTI (%) = (ยอดผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อเดือน ÷ รายได้รวมต่อเดือน) ✕ 100
หนี้ทั้งหมด ที่ต้องเอามารวม เช่น
- ผ่อนรถ
- ผ่อนบัตรเครดิต / สินเชื่อส่วนบุคคล
- หนี้สหกรณ์
- หนี้อื่น ๆ ที่มีภาระผ่อนรายเดือน
- และ รวม ค่างวดบ้าน/คอนโดที่กำลังจะกู้ด้วย
แม้แต่ละธนาคารจะไม่ได้ประกาศตัวเลขตายตัวสาธารณะ แต่ในทางปฏิบัติทั้งในไทยและต่างประเทศ มักพยายามไม่ให้ภาระหนี้รวมเกินประมาณ 35–45% ของรายได้ เพื่อไม่ให้ลูกค้าตึงเกินไปในการชำระหนี้ระยะยาว
วิธีใช้ DTI แบบคนธรรมดา
- รวบรวมหนี้ทุกก้อนที่ต้องผ่อนต่อเดือน
- ประเมินค่างวดบ้านที่ “อยากกู้” จากเครื่องคำนวณของธนาคาร
- เอาทั้งหมดมาบวกกันแล้วหารด้วยรายได้รวมต่อเดือน
คำแนะนำเชิงปลอดภัย:
- ตั้งเป้า DTI ที่ เรารู้สึกอยู่สบาย เช่น ไม่เกิน 35–40%
- ไม่ตั้งเป้าที่ “กู้ผ่านได้สูงสุด” แต่ไม่มีเงินเหลือเก็บ
STEP 2: เช็กและจัดการ “เครดิตบูโร” ก่อนยื่นกู้
ธนาคารใช้ข้อมูลจาก บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) เป็นฐานข้อมูลประวัติหนี้และการชำระเงินของเรา
ถ้าคุณมีประวัติ ค้างชำระผิดนัดบ่อย ๆ หรือปรับโครงสร้างหนี้ โอกาสกู้ผ่านย่อมลดลงอย่างมาก เพราะสะท้อนว่ามีปัญหาวินัยการชำระหนี้
ช่องทางเช็กเครดิตบูโร (ตัวอย่าง)
คุณสามารถขอรายงานเครดิตบูโรได้จากหลายช่องทาง เช่น
- ผ่านธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่เป็นตัวแทนยื่นคำขอให้ เช่น กรุงไทย ฯลฯ โดยจะส่งคำขอไปยังเครดิตบูโรและส่งรายงานให้ทางไปรษณีย์ ค่าบริการราว 100–150 บาทต่อครั้ง
- ผ่านช่องทางออนไลน์/แอปของเครดิตบูโร (แล้วแต่ช่วงเวลานั้นมีบริการใดบ้าง)
- จุดบริการเครดิตบูโรในห้าง/สถานที่ราชการ (อัปเดตจากเว็บไซต์เครดิตบูโรก่อนจะไป)
สิ่งที่ต้องดูในรายงานเครดิตบูโร
- จำนวนบัญชีหนี้ทั้งหมดที่มี (บัตรเครดิต, สินเชื่อ, เช่าซื้อ ฯลฯ)
- วงเงินที่ได้รับ / ยอดคงเหลือ
- ประวัติการชำระ 12–24 เดือนย้อนหลัง ว่ามีสถานะค้างชำระ “รหัส 30, 60, 90 วัน” บ้างหรือไม่
- มีบัญชีที่ถูกฟ้อง/ถูกติดตามทวงถามรุนแรงหรือไม่
ทริคเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน:
- พยายามให้ประวัติการชำระหนี้ 12 เดือนล่าสุด ตรงเวลา 100%
- ถ้ามีค้างชำระให้รีบเคลียร์ และรอให้ประวัติดีขึ้นก่อนยื่นกู้
- ลดจำนวนบัตรเครดิต/วงเงินเกินจำเป็น เพื่อไม่ให้ดูมี “ศักยภาพก่อหนี้” สูงเกินไป
STEP 3: เตรียมเอกสารกู้บ้านให้ครบตามประเภทอาชีพ
ธนาคารทุกแห่งต้องการเอกสาร 3 กลุ่มหลัก:
- เอกสารยืนยันตัวตน – บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สถานะสมรส ฯลฯ
- เอกสารแสดงรายได้ – ขึ้นกับประเภทอาชีพ
- เอกสารทรัพย์สิน/หลักประกัน – สัญญาจะซื้อจะขาย โฉนด ฯลฯ
ตัวอย่างจากธนาคารไทยรายใหญ่ เช่น SCB จะระบุว่า
- พนักงานประจำ → ใช้สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และ Statement ย้อนหลัง 6 เดือน
- เจ้าของกิจการ → ต้องใช้สำเนาหนังสือรับรองบริษัท งบการเงิน/แบบยื่นภาษี และ Statement ส่วนตัว+ธุรกิจ
- ฟรีแลนซ์/วิชาชีพอิสระ → ต้องใช้ Statement ย้อนหลัง 6 เดือน + ใบประกอบวิชาชีพ/หลักฐานรายได้อื่น ๆ
3.1 พนักงานประจำ
เอกสารที่มักต้องใช้
- สำเนาบัตรประชาชน / ทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือน 3–6 เดือนล่าสุด
- หนังสือรับรองเงินเดือน (ถ้ามี)
- Statement บัญชีเงินเดือน 6 เดือนล่าสุด
- เอกสารภาษี (เช่น 50 ทวิ) ในบางกรณี
3.2 เจ้าของกิจการ / ผู้ประกอบการ
- สำเนาหนังสือรับรองบริษัท / ทะเบียนพาณิชย์ พร้อมวัตถุประสงค์
- รายชื่อผู้ถือหุ้น (ในกรณีบริษัท)
- งบการเงินและแบบยื่นภาษีเงินได้ปีล่าสุด 1–2 ปี
- Statement บัญชีธุรกิจและบัญชีส่วนตัว 6–12 เดือน
3.3 ฟรีแลนซ์ / อาชีพอิสระ
ประเทศไทยถือว่า ฟรีแลนซ์เป็นกลุ่มที่ธนาคารเข้มงวดกว่า เพราะรายได้ไม่แน่นอน ต้องใช้ Statement ที่สะท้อนรายได้จริงอย่างสม่ำเสมอ และบางแห่งอาจปล่อยวงเงินกู้ได้น้อยกว่าพนักงานประจำที่มีรายได้เท่ากัน
เอกสารที่ควรเตรียมให้ดีที่สุด
- Statement บัญชีที่มีรายรับงานเข้า 6–12 เดือนขึ้นไป
- เอกสารแสดงที่มารายได้ เช่น สัญญาจ้าง/ใบแจ้งหนี้/สลิปโอนจากลูกค้า
- ใบประกอบวิชาชีพ (ถ้ามี) เช่น หมอ ทนาย สถาปนิก ฯลฯ
แนวคิดสำคัญ:
ธนาคารต้องการ “มองเห็นรายได้จริงและเสถียรภาพ”
ยิ่งเตรียมหลักฐานรายได้ชัด → ยิ่งเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
STEP 4: เข้าใจเกณฑ์ LTV และมาตรการ 100% ในช่วง 2025–2026
LTV – Loan to Value คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน เช่น ราคาประเมินของบ้าน/คอนโด
โดยปกติ ธปท.กำหนดเพดาน LTV แยกตาม
- มูลค่าบ้าน
- ลำดับการกู้ (บ้านหลังที่ 1, 2, 3 ฯลฯ)
แต่ในปี 2025 ธปท.ประกาศ ผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว
ตั้งแต่ 1 พ.ค. 2025 – 30 มิ.ย. 2026 ให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้สูงสุด
100% ของมูลค่าหลักประกันในหลายกรณี เช่น
- บ้าน/คอนโดมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท (กู้ได้เต็มขึ้นกว่านโยบายเดิม)
- บ้านหลังที่สองมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่เดิมเคยถูกจำกัด LTV ต่ำกว่า 100%
แต่… สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือ
การ “อนุญาตให้ปล่อยกู้ได้ถึง 100%” เป็นเพียงกรอบจาก ธปท.
ไม่ได้แปลว่าทุกธนาคารจะ “ปล่อยกู้ 100% ให้ทุกคน”
ธนาคารแต่ละแห่งยังคงใช้
- เกณฑ์พิจารณารายได้
- DTI
- เครดิตบูโร
- ความเสี่ยงของลูกค้า
มาประกอบการอนุมัติวงเงินจริงเสมอ
คำแนะนำ:
- ใช้ประโยชน์จากมาตรการ LTV 100% ได้ “ถ้าจำเป็นจริง ๆ”
- แต่จากมุมมองการเงินระยะยาว การมี เงินดาวน์บางส่วน จะช่วยลดค่างวดและความเสี่ยงได้มากกว่า
STEP 5: เปรียบเทียบ “ดีลสินเชื่อบ้าน” อย่างมืออาชีพ
อย่าดูแค่ตัวเดียว ควรเทียบอย่างน้อย 2–3 ธนาคาร
สิ่งที่ควรเทียบ
- ดอกเบี้ย 3 ปีแรก – มักเป็นช่วงโปรโมชั่น
- ดอกเบี้ยหลังจากนั้น – บางดีล 3 ปีแรกสวย แต่หลังจากนั้นแพง
- ค่าธรรมเนียม – ค่าประเมินหลักประกัน, ค่าจัดสินเชื่อ, ค่าจดจำนอง
- ค่าปรับปิดก่อนกำหนด (prepayment) – ถ้าวางแผนโปะเร็วควรดูให้ดี
- การบังคับทำ MRTA/ประกันชีวิต – บางธนาคารตั้งเป็นเงื่อนไขเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยพิเศษ
ในบริบทที่หนี้ครัวเรือนไทยสูงเกือบ 90% ของ GDP ทาง ธปท.ก็ยังเน้นเรื่อง “วินัยทางการเงิน” ของประชาชนในการแก้ปัญหาระยะยาว ไม่ได้ต้องการให้ทุกคนก่อหนี้เพิ่มอย่างไร้การวางแผน
ดังนั้น เวลาคุณเลือกดีล
อย่าดูแค่ “ผ่อนได้” แต่ต้องถามว่า “ผ่อนแล้วชีวิตยังมีเงินเหลือเก็บไหม”
STEP 6: ขอ Pre-Approval ก่อนวางเงินจอง (ถ้าทำได้)
หลายธนาคารในไทยมีบริการ Pre-Approval / Preliminary Approval
ให้คุณส่งเอกสารเบื้องต้น เพื่อประเมินวงเงินและโอกาสกู้ผ่านล่วงหน้า
ก่อนจะไปวางเงินจองบ้าน/คอนโดจริง ๆ
ข้อดีของการทำ Pre-Approval
- รู้ “กรอบวงเงินคร่าว ๆ” ที่ธนาคารน่าจะให้
- เลือกทรัพย์/โครงการให้เหมาะกับวงเงินจริง
- ลดความเสี่ยงจองบ้านไปแล้วกู้ไม่ผ่าน
ถ้าโครงการบังคับให้จองก่อนแล้วค่อยยื่นกู้
อย่างน้อยคุณควร “ลองคุยธนาคาร” เพื่อประเมินโอกาสผ่านก่อนเสมอ
STEP 7: การประเมินหลักประกันและการอนุมัติจริง
หลังจากยื่นเอกสารครบถ้วน ธนาคารจะทำ 2 อย่างหลักๆ:
- ประเมินตัวคุณ – รายได้, ภาระหนี้, เครดิตบูโร, ประวัติการเงิน
- ประเมินทรัพย์ – ราคาประเมินของบ้าน/คอนโดจากผู้ประเมินอิสระหรือในเครือธนาคาร
ผลลัพธ์ที่เจอได้บ่อย:
- อนุมัติเต็มวงเงินที่ขอ
- อนุมัติแต่ลดวงเงิน (เช่น ประเมินบ้านต่ำกว่าราคาขาย หรือ DTI สูง)
- ไม่อนุมัติ – มักเกิดจากเครดิตบูโรมีปัญหา หรือหนี้เยอะเกินรายได้
ถ้า “ผ่านแต่ลดวงเงิน”
- คุณต้องเพิ่มเงินดาวน์เอง
- หรือเจรจาโครงการ/ผู้ขายเพื่อลดราคา (ซึ่งไม่ง่ายเสมอไป)
STEP 8: ทริคเพิ่มโอกาสกู้ผ่านในยุคที่ธนาคารคุมเข้ม
- ทำประวัติการเงินให้สวย 12 เดือนก่อนยื่นกู้
- จ่ายบัตร/สินเชื่อ ตรงเวลา 100%
- พยายามไม่ก่อหนี้ใหม่ใหญ่ๆ ในช่วงก่อนยื่นกู้
- ลดหนี้หมุนเวียน (บัตรเครดิต/สินเชื่อส่วนบุคคล)
- พยายามลดวงเงินคงค้างให้ต่ำกว่า 30–40% ของวงเงินที่มี
- ปิดบัญชีที่ไม่จำเป็น เพื่อลดความเสี่ยงในสายตาธนาคาร
- อยู่ที่ทำงานเดิมให้เกินช่วงทดลองงาน
หลายธนาคารกำหนดว่าต้องผ่านโปร/ทำงานในสายอาชีพเดิมมาระยะหนึ่ง (เช่น 6–24 เดือน) จึงจะมองว่ารายได้มีเสถียรภาพ - เตรียมเงินดาวน์บางส่วน แม้จะมี LTV 100%
- ทำให้ค่างวดต่อเดือนต่ำลง
- ทำให้ DTI ดีขึ้น
- สะท้อนว่าคุณมีวินัยการเงินในการเก็บเงินเอง
- เก็บ Statement ให้สะอาดและมีเงินเข้าออกสม่ำเสมอ
- หลีกเลี่ยงเงินสดจำนวนมากเข้าออกโดยไม่มีที่มาชัดเจน
- ใช้บัญชีเดียวเป็นหลักสำหรับรับรายได้ จะทำให้ธนาคารประเมินง่ายขึ้น
STEP 9: เช็กลิสต์ก่อนกด “ยื่นกู้บ้าน”
ก่อนส่งใบสมัคร ลองเช็กตัวเองด้วยคำถามเหล่านี้:
- ผม/ฉันคำนวณ DTI แล้ว และค่างวดหลังจากกู้ยังทำให้มีเงินเหลือเก็บ
- เครดิตบูโร 12 เดือนล่าสุด ไม่มีสถานะค้างเกิน 30 วัน
- เอกสารรายได้ครบ และแสดงความสม่ำเสมอของรายได้ได้ดี
- เตรียม Statement 6–12 เดือนที่อ่านง่ายและมีเงินเข้าออกปกติ
- ศึกษาเงื่อนไข LTV, ดอกเบี้ย, ค่าปรับปิดก่อนกำหนดของอย่างน้อย 2–3 ธนาคาร
- เข้าใจความเสี่ยงของการกู้ 100% และตัดสินใจจากความสามารถผ่อนจริง ๆ
FAQ – คำถามยอดฮิตเรื่องการกู้บ้าน–คอนโด
Q1: ทำงานกี่ปีถึงจะกู้บ้านได้?
ขึ้นกับนโยบายแต่ละธนาคาร แต่ตัวอย่างเกณฑ์จากบางธนาคารในไทย เช่น
- พนักงานประจำ: มักต้องมีประสบการณ์ทำงานอย่างน้อย 6 เดือน–2 ปี (และผ่านโปรแล้ว)
- เจ้าของกิจการ/ฟรีแลนซ์: มักต้องการประวัติธุรกิจ/รายได้อย่างน้อย 2–3 ปี
Q2: ฟรีแลนซ์กู้บ้านได้ไหม?
ได้ แต่จะเข้มกว่าพนักงานประจำ เพราะรายได้ผันผวน
ธนาคารจะดู Statement ย้อนหลังยาวกว่า และอาจให้วงเงิน/เปอร์เซ็นต์กู้ต่ำกว่า ต้องเตรียมเอกสารรายได้ให้ดีเป็นพิเศษ
Q3: ช่วงนี้กู้บ้าน 100% ดีไหม?
มาตรการ LTV 100% ปี 2025–2026 ช่วยให้บางคนที่มีเงินดาวน์ไม่มากสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นจริง ๆ
แต่จากมุมมองความเสี่ยง:
- หนี้จะเต็มมูลค่าทรัพย์ → ค่างวดสูงขึ้น
- ถ้ารายได้ติดขัด หรือมีเหตุฉุกเฉิน → เสี่ยงผิดนัดชำระได้ง่ายกว่า
- ในบริบทที่หนี้ครัวเรือนไทยยังสูงมาก ธปท.เองก็เน้นเรื่อง “วินัยหนี้” ไม่ใช่แค่การก่อหนี้เพิ่ม
ดังนั้น ถ้าคุณ มีเงินดาวน์บางส่วนได้ ก็ยังถือว่าเป็นทางเลือกที่สมดุลกว่าในระยะยาว
ข้อควรจำสุดท้าย: “กู้ผ่าน” ไม่เท่ากับ “อยู่ไหว”
- ธนาคารดูว่าคุณ “มีศักยภาพชำระได้ตามเกณฑ์ขั้นต่ำ”
- แต่คนที่ต้องอยู่กับหนี้ 20–30 ปีคือคุณเอง
ก่อนตัดสินใจกู้บ้าน–คอนโด
- ทำการบ้านเรื่อง DTI และงบรายเดือนให้ดี
- ดูเครดิตบูโรและจัดระเบียบหนี้อย่างจริงจัง
- เตรียมเอกสารให้ครบ และเปรียบเทียบสินเชื่อหลายธนาคาร
- ใช้ LTV 100% อย่างมีสติ ไม่ใช่เพียงเพราะ “กู้ได้เต็ม”
