การ “วางเงินจอง” บ้านหรือคอนโดคือจุดที่หลายคนเริ่มรู้สึกว่า มันจริงแล้วนะ ชีวิตกำลังจะมีหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต ถ้าตัดสินใจเร็วเกินไป ผิดนิดเดียวอาจต้องอยู่กับภาระหลายสิบปี
บทความนี้คือ คู่มือซื้อบ้านและคอนโดแบบเช็กลิสต์ สำหรับมือใหม่ ที่อยากเช็กตัวเองให้ครบก่อนวางเงินจอง เน้นภาษาคนธรรมดา แต่แทรกแนวคิดการเงินและข้อมูลจริงที่ธนาคารใช้พิจารณา เช่น DTI, LTV, เครดิตบูโร เพื่อให้คุณคุยกับเซลส์และธนาคารได้อย่างมั่นใจ
เช็กลิสต์ข้อที่ 1 – ตอบให้ได้ก่อนว่า “ซื้อไปเพื่ออะไรแน่ๆ”
ก่อนดูทำเล ดูโปร ดอกเบี้ย หรือของแถม ให้ตอบตัวเองเรื่องเดียวก่อน:
- ซื้ออยู่เองระยะยาว (10 ปีขึ้นไป)
- ซื้ออยู่ชั่วคราวแล้วขาย/ปล่อยเช่า
- ซื้อเพื่อปล่อยเช่าล้วนๆ (เน้นลงทุน)
- ซื้อเก็บทรัพย์สินให้ครอบครัว
เพราะเป้าหมายจะส่งผลต่อทุกอย่าง เช่น
- ถ้า อยู่เอง → ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ทำเลเดินทางสะดวก ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน ฯลฯ
- ถ้า เน้นลงทุน → ต้องโฟกัส yield, demand เช่า, ราคาซื้อเทียบตลาด, ความสามารถปล่อยเช่าได้จริง
- ถ้า อยู่แค่ 3–5 ปี → ต้องคิดเรื่องสภาพคล่องขายต่อ ความต้องการในตลาดย่านนั้น
แนะนำ: เขียนเป้าหมายบนกระดาษ/โน้ตมือถือให้ชัด แล้วใช้เป็น “ตัวกรอง” ทุกตัวเลือกที่ดู
เช็กลิสต์ข้อที่ 2 – ประเมิน “ภาพรวมงบ” ไม่ใช่ดูแค่ราคาหน้าป้าย
มือใหม่ส่วนใหญ่ดูแค่ “ราคาหน้าป้าย” เช่น 2.5 ล้าน 3.2 ล้าน แต่เวลาจ่ายจริงมีอย่างน้อย 4 กองนี้:
- เงินดาวน์ + เงินจอง + ทำสัญญา
- ค่าใช้จ่ายวันโอน เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ภาษี ฯลฯ (บางช่วงรัฐอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมเพื่อช่วยภาคอสังหา)
- ค่าแต่งบ้าน/เฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้า
- เงินสำรองฉุกเฉิน อย่างน้อย 3–6 เดือนของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้อัตรา LTV (Loan-to-Value) กำหนดสัดส่วนวงเงินกู้ต่อราคาบ้าน เช่น ในช่วงปกติโดยทั่วไปจะไม่ได้กู้เต็ม 100% ทำให้ต้องมีเงินดาวน์เองจำนวนหนึ่ง แต่ระยะปี 2025–2026 มีมาตรการผ่อนคลายให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุดถึง 100% ในบางกรณีเพื่อพยุงตลาดอสังหา ซึ่งยังเป็นมาตรการชั่วคราวและขึ้นกับเงื่อนไขแต่ละธนาคารอยู่ดี
เช็กลิสต์:
- มีเงินสดสำหรับดาวน์ + ค่าใช้จ่ายวันโอนแล้วอย่างน้อย X บาท
- เผื่อเงินแต่งบ้าน/คอนโดไว้อีกอย่างน้อย 10–20% ของราคาบ้าน
- มีเงินสำรองฉุกเฉิน แยกจากเงินดาวน์
เช็กลิสต์ข้อที่ 3 – เช็กสุขภาพการเงินและ DTI ก่อนให้แบงก์เช็กเรา
DTI (Debt-to-Income Ratio) = สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน เป็นตัวที่ธนาคารใช้ดูว่าเรารับภาระหนี้ได้แค่ไหน
โดยทั่วไป ทั้งในไทยและต่างประเทศ ธนาคารมักอยากเห็น DTI รวมแล้วไม่เกินประมาณ 35–45% ของรายได้ต่อเดือน (บางกรณีไทยอาจยอมถึงราว 40–50% ขึ้นกับธนาคารและโปรไฟล์ลูกค้า)
วิธีคำนวณ DTI แบบง่ายๆ
DTI = (ยอดผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อเดือน รวมค่างวดบ้านใหม่ ✕ 100) ÷ รายได้รวมต่อเดือน
ตัวอย่าง:
- รายได้ 40,000 บาทต่อเดือน
- มีหนี้ผ่อนรถ 7,000 บาท + บัตรเครดิตขั้นต่ำ 3,000 บาท + ค่างวดบ้านใหม่ที่เล็งไว้ 12,000 บาท
- หนี้รวมต่อเดือน = 22,000 บาท
DTI = 22,000 ÷ 40,000 ✕ 100 = 55% → ค่อนข้างตึง
เช็กลิสต์:
- รวมยอดหนี้ทั้งหมดต่อเดือนแล้ว
- คำนวณ DTI แล้วไม่เกินระดับที่ตัวเอง “อยู่ไหว” (ไม่ใช่แค่ “กู้ผ่าน”)
- วางแผนเคลียร์หนี้บางส่วนก่อนยื่นกู้ ถ้า DTI สูงเกินไป
จำไว้ว่า: กู้ผ่านไม่ได้แปลว่าอยู่ไหว ให้ตั้งเกณฑ์ของตัวเอง เช่น อยากให้หนี้รวมไม่เกิน 35–40% ของรายได้ต่อเดือน
เช็กลิสต์ข้อที่ 4 – ตรวจและจัดการ “เครดิตบูโร”
ก่อนวางเงินจอง ควรเช็ก เครดิตบูโร ของตัวเองก่อน เพราะถ้ามีประวัติค้างชำระหนี้เก่า แล้วมารู้ทีหลังตอนยื่นกู้ อาจทำให้กู้ไม่ผ่านและเสี่ยงถูก “ยึดเงินจอง” ตามเงื่อนไข
สิ่งที่ควรทำ:
- ขอรายงานเครดิตบูโรมาดู (ออนไลน์/ออฟไลน์)
- ตรวจว่ามีหนี้ค้าง/ผิดนัด/สถานะ “ปรับโครงสร้างหนี้” หรือไม่
- ถ้ามีหนี้เสีย → รีบเคลียร์และให้เวลาระบบอัปเดตประวัติ
เช็กลิสต์:
- ขอเครดิตบูโรมาเช็กเรียบร้อย
- ไม่มีหนี้ค้างหรือผิดนัดในช่วง 12 เดือนล่าสุด
- ถ้ามี แก้ไขแล้วและเข้าใจความเสี่ยงต่อโอกาสกู้ผ่าน
เช็กลิสต์ข้อที่ 5 – เลือกทำเลให้ตรงชีวิตจริง ไม่ใช่แค่ดูจากแผนที่
ทำเลที่ดีสำหรับคนหนึ่ง อาจไม่ดีสำหรับอีกคนหนึ่ง ให้ดูจาก ชีวิตจริงของคุณ เป็นหลัก:
- ที่ทำงาน/ธุรกิจของคุณอยู่แถวไหน?
- ต้องเดินทางไปไหนบ่อยที่สุดในสัปดาห์?
- มีแผนจะย้ายงาน ย้ายออฟฟิศเร็วๆ นี้ไหม?
- ใช้รถส่วนตัวหรือพึ่งรถไฟฟ้า/ขนส่งสาธารณะเป็นหลัก?
ลองจำลอง “หนึ่งวันทำงานปกติ” ว่าถ้าอยู่บ้าน/คอนโดใหม่แล้ว ชีวิตจะเป็นยังไงบ้าง เช่น:
- เวลาออกจากบ้านกี่โมง?
- รถติดประมาณไหน?
- เดินจากคอนโดไป BTS/MRT หรือป้ายรถเมล์ไหวไหม?
- ตอนขากลับมืดแค่ไหน ปลอดภัยไหม?
เช็กลิสต์:
- ไปเดินสำรวจทำเลจริงทั้งตอนกลางวันและกลางคืน
- ทดสอบเส้นทางไป–กลับที่ทำงานในวันธรรมดา
- เช็กเรื่องโรงเรียน/โรงพยาบาล/ห้าง/ตลาด ใกล้ที่อยู่อาศัย
เช็กลิสต์ข้อที่ 6 – เลือก “ประเภททรัพย์” ให้เหมาะกับช่วงชีวิต
ก่อนจอง ให้ถามตัวเองว่าแบบไหนเหมาะ:
- บ้านเดี่ยว / ทาวน์โฮม / บ้านแฝด
- ข้อดี: พื้นที่เยอะ เป็นส่วนตัวกว่า เลี้ยงสัตว์สะดวก
- ข้อเสีย: ดูแลเองเยอะ การเดินทางอาจไกลเมือง
- คอนโด/ห้องชุด
- ข้อดี: ใกล้รถไฟฟ้า อยู่ในเมือง สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม
- ข้อเสีย: พื้นที่เล็กกว่า มีค่าส่วนกลางสูงกว่าในบางพื้นที่
นอกจากนี้ยังมีเรื่อง: จำนวนที่จอดรถ ความหนาของผนัง เสียงรบกวน เพื่อนบ้าน ทิศห้อง แดด ลม ฯลฯ ที่ควรไป “สัมผัสจริง” ไม่ดูจากแปลนอย่างเดียว
เช็กลิสต์:
- เลือกประเภททรัพย์ให้ตรงกับแผนชีวิต 5–10 ปีข้างหน้า
- เข้าไปดูห้องตัวอย่าง/บ้านตัวอย่างจริง และถามข้อเสียกับเซลส์ตรงๆ
- เช็กเรื่องที่จอดรถ ลิฟต์ เพื่อนบ้าน และสังคมโครงการ
เช็กลิสต์ข้อที่ 7 – ตรวจประวัติโครงการและผู้พัฒนา
ในยุคที่ตลาดอสังหาไทยชะลอตัว ธนาคารแห่งประเทศไทยและรัฐบาลมีมาตรการช่วยภาคอสังหา เช่น ผ่อนคลายกฎ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียม เพื่อช่วยให้คนซื้อบ้านเข้าถึงสินเชือง่ายขึ้นและช่วยดีเวลอปเปอร์ที่ได้รับผลกระทบจากดีมานด์ที่อ่อนลง
แต่ในฐานะผู้ซื้อ คุณต้องดู “ความแข็งแรง” ของผู้พัฒนาเองด้วย:
- เคยส่งมอบโครงการช้า/ทิ้งงานไหม?
- คุณภาพงานก่อสร้างของโครงการเก่าๆ เป็นอย่างไร?
- มีเคสลูกบ้านร้องเรียนหนักๆ ในรีวิว/โซเชียล หรือเพจร้องเรียนไหม?
เช็กลิสต์:
- เสิร์ชชื่อโครงการ + ชื่อบริษัทพัฒนา ดูรีวิวและข่าว
- ถามเซลส์ถึงโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จ แล้วลองไปดู
- เช็กงบประมาณ/เครดิตของบริษัทจากข่าวเศรษฐกิจ (ถ้ามี)
เช็กลิสต์ข้อที่ 8 – อ่าน “สัญญาและเงื่อนไขเงินจอง” ให้ละเอียดมากกว่าที่คิด
หลายคนรีบวางเงินจองเพราะกลัวห้องหมด/โปรหมด โดยยังไม่ได้อ่านเงื่อนไขเต็มๆ ว่า:
- ถ้า กู้ไม่ผ่าน จะได้เงินจองคืนไหม? คืนแบบไหน? คืนเต็ม/คืนบางส่วน/ไม่คืนเลย?
- ต้องยื่นกู้กับ “ธนาคารคู่สัญญา” เท่านั้นหรือไม่?
- ถ้าธนาคารลดวงเงินกู้จนเราไหวไม่ไหว จะถือว่า “กู้ไม่ผ่าน” ตามสัญญาหรือไม่?
เช็กลิสต์:
- ขอสำเนาใบจองและสัญญามาอ่านก่อนเซ็น/จ่าย
- ทำโน้ตถามเซลส์ว่า “กรณีไหนบ้างที่ยึดเงินจอง?”
- ถ้าไม่มั่นใจ ให้ปรึกษานักกฎหมาย/คนที่มีประสบการณ์ก่อนเซ็น
เช็กลิสต์ข้อที่ 9 – เปรียบเทียบ “สินเชื่อบ้าน” มากกว่าหนึ่งธนาคารเสมอ
เงื่อนไขสำคัญที่ต้องเปรียบเทียบ:
- ดอกเบี้ย 3 ปีแรก / หลังจากนั้น
- อัตราแบบคงที่ vs ลอยตัว
- เงื่อนไข LTV (ปล่อยกู้กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์)
- ค่าปรับปิดก่อนกำหนด (prepayment)
- เงื่อนไขการทำ MRTA / ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ
ในช่วงปี 2025 เป็นต้นไป การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อาจทำให้บางเคสกู้ได้สูงขึ้น แต่ ไม่ได้แปลว่าควรกู้เต็มเสมอไป เพราะภาพรวมหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูงราวเกือบ 90% ของ GDP ซึ่งถือว่าสูงในระดับภูมิภาค
เช็กลิสต์:
- ขอ pre-approve หรืออย่างน้อยใบเสนอสินเชื่อจาก 2–3 ธนาคาร
- ทำตารางเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีแรก และยอดผ่อนต่อเดือน
- เลือกดีลที่ “เรายังมีเงินเหลือใช้/เหลือเก็บ” ไม่ใช่แค่ผ่อนให้ผ่าน
เช็กลิสต์ข้อที่ 10 – วางแผนชีวิตหลังโอนให้เรียบร้อยก่อนวางเงินจอง
บ้านหรือคอนโดไม่ได้มีแค่ “ค่างวด” แต่ยังมี:
- ค่าส่วนกลางรายเดือน/รายปี
- ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต
- ค่าเดินทางที่เปลี่ยนไป (ใกล้/ไกลที่ทำงานมากขึ้น)
- ค่าใช้จ่ายครอบครัว (ลูก, ผู้สูงอายุ, สัตว์เลี้ยง)
ลองทำ “งบประมาณรายเดือนหลังโอน” แบบจำลองว่า:
- รายได้รวมครอบครัวต่อเดือน = ?
- หนี้ทั้งหมดรวมค่างวดบ้านใหม่ = ?
- ค่าใช้จ่ายประจำอื่นๆ = ?
- ยังเหลือเงินเก็บต่อเดือนเท่าไร?
เช็กลิสต์:
- ทดลองจัดงบรายเดือนหลังโอนแบบ realistic
- ยังเหลือเงินเก็บทุกเดือนอย่างน้อย 10–20% ของรายได้
- เผื่อเงินสำรองฉุกเฉินสำหรับ 6–12 เดือนของค่างวดบ้าน
สรุป: อ่านเช็กลิสต์ให้จบก่อน วางเงินจองทีหลัง
ก่อนจะยื่นเงินจองให้เซลส์ ลองถามตัวเองว่าได้ทำครบ 10 ข้อนี้หรือยัง:
- รู้เป้าหมายการซื้อชัดเจน
- ประเมินงบรวม ไม่ใช่ดูแค่ราคาหน้าป้าย
- คำนวณ DTI และหนี้รวมต่อเดือนแล้ว
- เช็กเครดิตบูโรเรียบร้อย
- ไปสำรวจทำเลจริง ทั้งไป–กลับที่ทำงาน
- เลือกประเภททรัพย์ให้ตรงกับช่วงชีวิต
- ตรวจประวัติผู้พัฒนาและโครงการ
- อ่านและเข้าใจเงื่อนไขเงินจองและสัญญา
- เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อจากหลายธนาคาร
- ทดลองวางแผนงบรายเดือนหลังโอนอย่างละเอียด
ถ้าคุณทำครบทั้ง 10 ข้อนี้ การวางเงินจองจะไม่ใช่การ “ลองเสี่ยง” แต่เป็นการ “ตัดสินใจที่ผ่านการคิดมาดีแล้ว” และช่วยลดโอกาสเจอปัญหาหนักๆ ในอนาคต
FAQ – คำถามที่มือใหม่ซื้อบ้าน–คอนโดมักเจอ
Q1: วางเงินจองบ้าน/คอนโดเท่าไหร่ดี?
โดยมากโปรเจกต์จะกำหนดเงินจองตั้งแต่หลักหมื่นจนถึงหลักแสน ขึ้นกับราคาทรัพย์และนโยบายโครงการ แนะนำให้ จองในจำนวนที่ถ้ากรณีแย่สุดโดนยึด คุณยังไม่เดือดร้อนเกินไป และต้องอ่านเงื่อนไขยกเลิก/กู้ไม่ผ่านให้ชัด
Q2: ถ้ากู้ไม่ผ่าน จะได้เงินจองคืนไหม?
ขึ้นกับเงื่อนไขในใบจอง/สัญญา บางโครงการคืนเต็ม บางโครงการคืนบางส่วน บางกรณีไม่คืนเลย ถ้าเงื่อนไขเขียนไม่ชัด ควรถามและให้เขียนกำกับลงบนใบจองให้เรียบร้อยก่อนจ่ายเงิน
Q3: ช่วงนี้กู้ได้ 100% จริงไหม?
มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย ปี 2025–2026 ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เปิดทางให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกันในบางกรณี เพื่อช่วยภาคอสังหาฯ ที่ชะลอตัว
แต่การอนุมัติจริงยังขึ้นกับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร โปรไฟล์รายได้ หนี้เดิม และเครดิตของผู้กู้เอง
