มือใหม่หัดปล่อยเช่า ตั้งราคาเช่าคอนโดอย่างไรดี ?
เช่าคอนโด : มือใหม่หัดปล่อยเช่า ตั้งราคาเช่าคอนโดอย่างไรดี ?
เช่าคอนโด : ว่ากันว่าการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เป็นการลงทุนที่ไม่ต้องทุ่มเทเเรงกับมันเยอะ ลงทุนครั้งเดียว เเต่ได้ผลตอบเเทนที่มากกว่าการฝากธนาคาร เเละมั่งคงกว่าการลงทุนกับหุ้นหรือทองที่มักผันผวนตามสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งการลงทุนปล่อยเช่าให้ได้รับผลตอบเเทนที่ดี ต้องอาศัยทั้งความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการลงทุน เเละตลาดอสังหาฯ เพื่อให้สามารถจัดการพอร์ตการลงทุนปล่อยเช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นเราจะมาเเชร์วิธีการตั้งราคาเช่าคอนโด สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่หัดปล่อยเช่า
หลายๆคนพอซื้อคอนโดมาเเล้ว อยากปล่อยเช่า เเต่ยังลังเลว่า ควรตั้งราคาเช่าอย่างไรดีให้เหมาะสม ซึ่งนักลงทุนมือใหม่ ต้องพิจารณาถึง 2 สิ่งสำคัญคือ ราคาเช่าคอนโดควรเป็นเท่าไหร่ เเละ ราคาที่เราตั้งไปนั้นจะนำมาซึ่งผลตอบเเทนจากลงทุนที่เหมาะสมเเละเป็นที่พึงพอใจหรือไม่
การตั้งราคา เช่าคอนโด
การตั้งราคาปล่อยเช่าคอนโด ไม่มีสูตรตายตัวมากนัก ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ปล่อยเช่าเเละผู้เช่าว่าตรงกันที่เท่าใด ซึ่งการตั้งราคาให้เหมาะสม มีข้อพิจารณาที่สำคัญดังนี้
- Survey ราคาปล่อยเช่าของโครงการโดยรอบในทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียง เพื่อให้ทราบว่าราคาตลาดในการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณเท่าใด เพื่อให้เราทราบว่า เราควรปล่อยเช่าอยู่ที่เรทราคาประมาณเท่าใด เพื่อให้
เหมาะสมกับสภาพตลาด เเละสามารถเอาชนะคู่เเข่งในการปล่อยเช่าได้ โดยวิธีการ Survey สามารถทำได้ง่ายๆ อย่างการเสิร์ชหาข้อมูลทั้งทาง Social Media เเละ Google โดยใช้คีย์เวิร์ด เช่น ปล่อยเช่าคอนโดพร้อมพงษ์ เราก็จะเห็นปริมาณคู่เเข่งที่อยู่ในตลาด เเละ เห็นโครงการสร้างราคาว่าในตลาดปล่อยเช่าอยู่ที่เท่าไหร่ นั่นเอง
2. ทดลองตั้งราคา โดยขึ้นอยู่กับ ราคาคอนโดที่ซื้อมา, ทำเลที่ตั้งโครงการ, ขนาดเเละรูปแบบห้อง เเละสภาพตลาดโดยรอบที่เราไปสำรวจมาตามข้อ 1
3. คำนวณผลตอบเเทนจากการเช่า หรือที่เรียกว่า Rental Yield เพื่อให้พอจะทราบว่า ราคาที่ตั้งไปนั้นได้รับผลตอบเเทนเหมาะสมหรือไม่ อย่างไร (สูตรคำนวณจะอยู่ในหัวข้อถัดไป)
4. หากยังไม่เหมาะสม ทดลองปรับราคาเช่าเเละคำนวณดูหลายๆเรทราคา เพื่อให้ได้ราคาเช่าที่เหมาะสม เเละสามารถนำไปเเข่งขันในตลาดได้
หลังจากที่เราทดลองตั้งราคาเช่าคอนโดเเล้ว เราต้องทำความใจก่อนว่า การลงทุนอสังหาฯ คำนวณผลตอบเเทนอย่างไร ซึ่งใช้สูตรคำนวณผลตอบเเทนจากค่าเช่า (เรียกกันในภาษานักลงทุนว่า RENTAL YEILD) ซึ่งนักลงทุนจะทราบว่าราคาที่ปล่อยเช่าไปนั้นได้ผลตอบเเทนเป็นอย่างไร ซึ่งจะออกมาเป็นรูปเเบบ % เเสดงให้เห็นว่าเราจะได้ผลตอบเเทนจากปล่อยเช่า คุ้มค่าเเค่ไหน
การคำนวณผลตอบเเทนจากการ เช่าคอนโด
โดยสูตรคำนวณผลตอบเเทนจากการปล่อยเช่า (RENTAL YIELD) มีทั้งหมด 3 สูตรด้วยกัน ดังนี้
สูตรที่ 1 สูตรคำนวณอัตราผลตอบเเทนจากค่าเช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) ซึ่งยังไม่หักต้นทุนทางการเงินเเละค่าใช้จ่าย วิธีคำนวณคือ
Gross Rental Yield = (ราคาเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี/ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
สูตรนี้จะทำให้เห็นว่าหากเราตั้งราคาเช่าประมาณนี้ โดยคาดว่าจะมีผู้เช่าตลอด 12 เดือน จะได้ผลตอบเเทนมาประมาณกี่% นั่นเอง
สูตรที่ 2 สูตรคำนวณผลตอบเเทนจากค่าเช่าสุทธิ (Net Rental Yield) เป็นสูตรที่ละเอียดกว่าสูตรเเรก เพราะนำค่าใช้จ่ายต่างๆรายปีในการซื้อคอนโดเข้ามาคำนวณด้วย เช่น ค่าส่วนกลางรายปี ค่ากองทุนเเรกเข้า ค่าประกันต่างๆ วิธีคำนวณคือ
Net Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายต่อปี) / ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา) ] x 100
การคำนวณสูตรจะได้ผลตอบเเทนที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากกว่า เพราะ หักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงไปเเล้ว ทำให้ได้ตัวเลขผลตอบเเทนที่เเม่นยำมากขึ้น
สูตรที่ 3 สูตรคำนวณอัตราผลตอบเเทนค่าเช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นส่วนที่คำนวณโดยเอากระเเสเงินสดที่ไหลเข้าออกในรอบปีจากการปล่อยเช่า เพื่อดูว่าในปีหนึ่งเราได้เงินจากการปล่อยเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายเท่าใด เเละนำค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในรอบปีมาคำนวณด้วย ส่วนใหญ่จะใช้คำนวณสำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดลงทุนปล่อยเช่าโดยการกู้เงินจากธนาคาร
Cash on Cash Rental Yield [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตลอดปี) – เงินผ่อนธนาคารต่อปี] / [เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกเเต่ง +ค่าใช้จ่ายอื่นๆ] x 100
การคำนวณสูตรนี้ ส่วนใหญ่จะใช้คำนวณสำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดลงทุนปล่อยเช่าโดยการกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งสะท้อนผลตอบเเทนที่เเม่นยำที่สุดในบรรดา 3 สูตรที่กล่าวมา
เมื่อผู้ปล่อยเช่ามือใหม่ เข้าใจทั้งการตั้งราคาปล่อยเช่าเเละ การคำนวณผลตอบเเทนจากการเช่าเเล้ว ก็จะทำให้การปล่อยเช่าได้ราคาที่เหมาะสม ตรงกับความต้องการของผู้ปล่อยเช่าเเละผู้เช่าอีกด้วย
บทความเเนะนำ : เปรียบเทียบ เช่าคอนโด หรือ ซื้อคอนโด เเบบไหนดีกว่ากัน
