[บทความพิเศษ] คอนโดทำเลดีหรือบ้านเดี่ยวชานเมือง ในราคาเท่ากันควรเลือกอะไร ?

คอนโดทำเลดีหรือบ้านเดี่ยวชานเมือง เป็นคำถามที่เกิดขึ้นทุกครั้งเมื่อเพื่อนสมาชิกในเพจถามกันเข้ามากันมาก ยิ่งช่วงนี้เป็นช่วงงานมหกรรมคอนโด-บ้าน Developer หลายค่ายกำลังเทงบการตลาดและการขายออกโปรโมชั่นมามากมาย ก็นับเป็นเวลาที่ดีเป็นโอกาสทองคนคิดจะซื้อบ้าน วันนี้แอดมินขอเสนอบทความสาระดีๆมาฝากเช่นเคยครับ

ค่าใช้จ่ายแฝงของการมีบ้านเดี่ยวและคอนโด

ข้อดีของคอนโดทำเลดี

คอนโดใหม่ทำเลที่ใกล้กับที่ทำงานและการคมนาคมที่สะดวกอาทิ รถไฟฟ้า รถใต้ดิน
ใกล้สถาบันเทิงอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ปรารถนา ใกล้ศูนย์การค้า แหล่งช็อปปิ้ง โรงภาพยนตร์
การได้เห็นทิวทัศน์จากอาคารสูง มีการรักษาความปลอดภัย ลิฟท์ที่ล๊อคสำหรับผู้พักอาศัยแยกโซน ไม่ปะปนกัน เป็นต้น

ค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ในการซื้อคอนโดฯ

1.เงินจอง จำนวนเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดฯ ที่ซื้อ ส่วนใหญ่อยู่ในหลักหมื่น เช่น 2 หมื่นหรือ 5 หมื่น เป็นต้น

2.เงินทำสัญญา เงินทำสัญญาปกติจะก้อนใหญ่กว่าเงินจอง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดฯ เช่นกัน มีทั้งหลักหมื่นและหลักแสน

3.เงินดาวน์ ปัจจุบันเนื่องจากแบงก์ชาติกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯ ได้ในสัดส่วน LTV ไม่เกิน 90% ดังนั้น จึงต้องดาวน์ขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 10% ของราคาซื้อขาย (รวมเงินจองและเงินทำสัญญา)

4.ค่าประเมินราคา จ่ายในวันที่ไปทำเรื่องยื่นกู้ เฉลี่ยอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท ต่อการประเมินหนึ่งครั้ง ยิ่งยื่นกู้หลายธนาคารก็ต้องจ่ายมาก ค่าประเมินนี้จ่ายแล้วจ่ายเลย ถึงกู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ก็ไม่มีการคืนเงิน

5.ค่าจดจำนอง จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ อัตราปกติคิด 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง

6.ค่าธรรมเนียมการโอน จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน อัตราปกติคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน

7.เงินกองทุนส่วนกลาง คิดตามขนาดพื้นที่ห้องชุดตามระดับราคาห้องชุด เช่น ห้องชุดไฮเอนด์มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก อัตราเงินกองทุนจึงย่อมสูงกว่าคอนโดฯ ราคาถูก เงินกองทุนนี้มักถูกเก็บหรือฝากธนาคารไว้ แล้วเอาดอกผลมาใช้จ่ายบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง

8.ค่าประกันอัคคีภัย ถ้ากู้ธนาคารมาซื้อจะถูกกำหนดให้ต้องทำประกันอัคคีภัยห้องชุดด้วย ปกติมักจ่ายพร้อมกับเงินผ่อนชำระงวดแรก และส่วนใหญ่จะเรียกเก็บ 3 ปีครั้ง อัตราเบี้ยมาตรฐานกรมการประกันภัยกำหนดไว้ให้ แต่ธนาคารอาจมีส่วนลดให้ไม่เท่ากัน

9.ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า ปกติโครงการมักออกค่าใช้จ่ายในการติดตั้งมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้าให้ก่อน แล้วเรียกเก็บทีหลังตามอัตราที่การประปา-การไฟฟ้ากำหนด

10.ค่าประกันภัยอาคาร หากคอนโดฯ ที่นิติบุคคลทำประกันภัยอาคารไว้ เจ้าของห้องชุดก็ต้องร่วมจ่ายค่าประกันภัยนี้ด้วย ปกติคิดตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุด

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการเลือกซื้อคอนโดนั้น ถ้าเป็นคอนโดใหม่ช่วง Ready to Move in หรือ ช่วงโอนตึกสร้างเสร็จใหม่ๆ ก็อาจได้ส่วนลดพิเศษ Free all เป็นตัวกระตุ้นให้โอนแต่ก็อย่างที่รู้กันว่าราคาก็ถูกบวกจาก Developer เรียบร้อยแล้วในกรณีห้องที่ท่านต้องการจะเลือกเป็นห้องตำแหน่งที่ดี

ข้อดีของบ้านเดี่ยวชานเมือง

บ้านเดี่ยวจะมีขนาดใหญ่ มีรั้วรอบขอบชิด มีพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าคอนโด มีบริเวณที่ปลูกต้นไม้ สนามหญ้า มีจำนวนห้องต่างๆ มากกว่า คอนโดที่พื้นที่จำกัดลง ค่าใช้จ่ายบางอย่างจะถูกกว่า เช่น การเสียค่าสาธารณูปโภคโดยตรงกับการประปา

ค่าใช้จ่ายแฝงของบ้านเดี่ยวชานเมือง

ค่าใช้จ่ายแฝง

1. เงินค่ามัดจำก่อน การทำสัญญา และ เงินที่วางในช่วงทำสัญญา
เงินค่ามัดจำอาจจะอยู่ที่ 10,000-50,000 บาท และจะหักออกจากราคาบ้านเมื่อเซ็นสัญญาซื้อขาย

2. ค่าใช้จ่ายในวันทำสัญญา โดยส่วนใหญ่แล้วค่าใช้จ่ายตรงนี้จะอยู่ที่หลักแสนขึ้นไป หลังจากนั้นก็เป็นขั้นตอนการจ่ายเงินดาวน์และผ่อนชำระค่าบ้านเป็นงวดๆ ตามปกติ

3. ค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการซื้อบ้าน ค่าธรรมเนียมในส่วนนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการซื้อบ้าน​ โดยไปดำเนินเรื่องและชำระค่าใช้จ่ายที่ “กรมที่ดิน” โดยมี 2 ค่าใช้จ่ายหลักๆ คือ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งอาจจะออกกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือบางครั้งผู้ขายอาจจะยินดีออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้หมด แล้วแต่จะตกลงกัน (17/11/2558 : รัฐบาลได้ออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมิน มีผลบังคับใช้ถึง 30 เมษายน 2559) ในกรณีที่ผู้ซื้อมีการยื่นขอสินเชื่อ ยังต้องมีการจ่ายค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้ (17/11/2558 : รัฐบาลได้ออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ลดค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินกู้ มีผลบังคับใช้ถึง 30 เมษายน 2559)

4. ดอกเบี้ยจ่ายธนาคาร นอกจากราคาบ้านที่เราต้องจ่ายแล้ว ผู้ที่กู้เงินจากธนาคารยังต้องเสียดอกเบี้ยจ่ายเมื่อมีการผ่อนชำระ อย่าลืมที่จะคำนึงถึงดอกเบี้ยด้วยทุกครั้งที่จะคำนวณค่าใช้จ่าย

5. ค่าส่วนกลางซึ่งจะรวมในการว่าจ้างนิติบุคคล ส่วนพื้นที่บริการ เช่นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม ไฟฟ้าส่องสว่าง คอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 30-50 บาท/ตร.ม./เดือน กรณีบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ประมาณ 30-40 บาท/ตร.วา/เดือน แต่บางโครงการบ้านเดี่ยวที่เป็นแบบหรูหราอาจจะขึ้นไปถึง 60-120 บาท/ตร.ม./เดือน

6. เจ้าของห้องชุดหรือคอนโดอาจจะเสียค่าไฟฟ้าโดยตรงกับการไฟฟ้าและเสียค่าน้ำตามอัตราตามตกลงกับทางโครงการ บางโครงการอาจเรียกเก็บ 20-35 บาท ต่อหน่วย เนื่องจากต้องคำนวณค่าใช้จ่าย ค่าไฟฟ้าสำหรับปั้มน้ำสำหรับอาคารสูงเป็นต้น และเนื่องจากปริมาณน้ำที่มากก็จะเสียในอัตราที่แพงกว่าน้ำประปาที่ใช้กันตามบ้าน

7. ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขอสินเชื่อ เมื่อต้องมีการขอสินเชื่อจากธนาคาร นอกจากดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก คือ ค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาทรัพย์ ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ เบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเบี้ยปรับกรณีปิดภาระหนี้ภายใน 3 ปี คิด 3% ของยอดหนี้คงค้าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ นี้ สามารถตกลงกันได้ว่าใครเป็นฝ่ายออก หรือ จะออกกันคนละครึ่งตามตกลงกัน เพื่อความสบายใจ บางรายที่ตั้งราคาขายกำไรมาแล้ว ก็อาจจะบอกว่า ยินดีจ่ายให้ทั้งหมด ทั้งนี้ต้องทำให้ชัดเจน

8. ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ กรณีที่เป็นโครงการใหม่ รับโอนมาจากผู้ประกอบการโดยตรง จะมีค่าใช้จ่ายในการติดตั้งน้ำ-ไฟที่ทางโครงการชำระให้ล่วงหน้าแล้ว และได้มาเรียกเก็บกับผู้ซื้อในภายหลังตามอัตราที่การประปา-การไฟฟ้ากำหนด เพื่อจะได้ไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลังเมื่อมีการโอนมอบกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ทางที่ดีให้ทางเจ้าของจัดการให้เรียบร้อยเสียก่อน

9. ค่าตกแต่งซ่อมแซม หากซื้อบ้านมือสองหรือบ้านใหม่ที่ไม่ได้รับการตกแต่ง ผู้ซื้อจะต้องตกแต่งบ้านเพื่อให้มีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะบ้านมือสองที่อาจจะต้องมีการซ่อมแซมบางส่วนให้สามารถใช้การได้

10. ค่าเฟอร์นิเจอร์ นอกจากจะต้องตกแต่งซ่อมแซมแล้ว จุดสำคัญขององค์ประกอบในบ้านคือเฟอร์นิเจอร์ หลายคนมักพลาดที่จะลืมกันเงินส่วนหนึ่งเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำให้ยังไม่สามารถเข้าอยู่ได้ในทันที รวมทั้งองค์ประกอบสำคัญอาทิ น้ำไฟ ท่อประปาใช้ได้ทันทีหรือไม่

11. ค่าใช้จ่ายในการขนย้าย สิ่งสุดท้ายของค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน คือเมื่อต้องย้ายจากบ้านหลังเก่าเข้ามาหลังใหม่ ย่อมมีค่าใช้จ่ายในเรื่องการขนย้ายที่ไม่ว่าจะย้ายเองหรือจ้างบริษัทขนย้ายก็ตาม ดังนั้นอย่าลืมที่จะเผื่อค่าใช้จ่ายในตอนสุดท้ายที่จะต้องจ่ายในตอนย้ายบ้านด้วย ยิ่งต้องย้ายมาจากต่างจังหวัดหรือการขนย้ายของบางอย่างก็ต้องดูว่าจะนำมาในห้องชุดหรือบ้านได้แค่ไหน

กล่าวโดยสรุปแล้ว ในมุมมองของแต่ละคนคงจะไม่เหมือนกันอันเนื่องจากปัจจัยที่แตกต่างกันไป ในเมื่อราคาเท่ากันแต่คอนโด อาจจะมีค่าส่วนกลาง ที่แพงกว่า หรือบ้านจัดสรรที่หรูหราก็จะมีราคาไม่ต่างกัน หากเมื่อชั่งน้ำหน้กดูว่าตรงไหนลงตัวกับรูปแบบการใช้ชีวิตและค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ ในชีวิตประจำวัน ในระยะยาว ผู้ซื้อก็คงจะมองออกว่า สิ่งใดเป็นสิ่งที่พวกเขาต้องการมากที่สุดในระยะสั้น หรือ ระยะยาว

ที่สำคัญควรเลือกตอบโจทย์ในการใช้ชีวิตทั้งส่วนตัวและส่วนรวมของครอบครัวด้วย ทั้งการเดินทางรับ-ส่ง ลูกหลานท่านไปโรงเรียน จำนวนคนในครอบครัว ค่าใช้จ่ายการเดินทางสิ่งอำนวยความสะดวก สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็น สิ่งสำคัญในการตัดสินใจในการเลือกซื้อระหว่าง บ้าน หรือ คอนโด

Ref: Propertytoday
Info: DDProperty

นักเขียน นักวิจารณ์ นักลงทุน
อยู่วงการการเงินการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ มามากกว่า 15 ปี

Leave a Reply

ปิดโหมดสีเทา