สรุปข่าวอสังหาฯ ประจำสัปดาห์ 8 สิงหาคม – 14 สิงหาคม 2559 โดยยามเฝ้าเว็บ

w2aug2016

ประเด็นข่าวอสังหา จับข่าวประเด็นร้อน ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา w2aug2016

SC ASSET เหยียบคันเร่งลงทุนครึ่งปีหลัง คว้ายอดรับรู้รายได้เกินครึ่งทางจากเป้าที่ตั้งไว้ 15,000 ล้านบาท

นับเป็นภาพความสำเร็จอย่างชัดเจน “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ซีอีโอ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ให้สัมภาษณ์ถึงแผนธุรกิจครึ่งปีหลัง

แจงผลประกอบการครึ่งปีแรก

ภาพรวมเศรษฐกิจที่ผ่านมายังไม่ดีเท่าที่ควร ทั้งเศรษฐกิจโลกที่มีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็ว ไม่สามารถคาดเดาเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้นได้ เช่น การที่อังกฤษออกจากอียู หรือเบรกซิต ส่งผลต่อความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโดยรวมยุโรป อเมริกายังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร รวมถึงเศรษฐกิจภายในประเทศก็ยังไม่ฟื้นตัว หนี้ครัวเรือนก็ยังสูงอยู่ ตลาดอสังหาฯเองมีผลกระทบขาดความเชื่อมั่นตามไปด้วย ดูจากการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง เพราะผู้ประกอบการแต่ละรายมีความไม่แน่ใจในสถานการณ์ ดังนั้นภาคอสังหาฯไม่น่าเติบโตมาก

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมเศรษฐกิจไม่ดียังไงยังจำกัดผลกระทบในกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง ในขณะที่เอสซีฯเน้นจับลูกค้าตลาดกลาง-บนซึ่งมีกำลังซื้อสูง ได้รับผลกระทบไม่มาก ทำให้แผนลงทุนพัฒนาโครงการเป็นไปตามเป้า โดยแนวราบเติบโต 7% เทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปีྲྀ ยอดโอนคอนโดฯยังทำได้ดี ส่วนหนึ่งรับอานิสงส์จากมาตรการรัฐกระตุ้นภาคอสังหาฯของรัฐบาล ทำให้ผลประกอบการครึ่งปีแรกดีกว่าที่คิด จากครึ่งทางจะต้องทำรายได้ 7,500 ล้านบาท

ผลกระทบจากประชามติ

ประเมินให้ฟังแล้วครับว่าไม่น่ามีผลกระทบกับภาคอสังหาฯ ถ้าไม่มีความวุ่นวายอะไรสำหรับครึ่งปีหลังเรามีการปรับแผนธุรกิจ จากเดิมเตรียมเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 24,000 ล้านบาท รีวิวแผนลงทุนแล้วจะเพิ่มเป็น 11 โครงการ มูลค่ารวมเป็น 25,000 ล้านบาท โดยโครงการที่จะเพิ่มขึ้นมาเป็นคอนโดมิเนียม โดยจังหวะการเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีเปิดตัวไปแล้ว 5 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 4 คอนโดฯ 1 โครงการ มูลค่ารวม 11,000 ล้านบาท

เหลือแผนต้องเปิดให้ครบตามเป้าอีก 6 โครงการในช่วงครึ่งปีหลัง มูลค่ารวม 14,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 4 โครงการ กลุ่มราคาหลังละ 20-30 ล้านบาทขึ้นไป ยังเน้นตลาดบ้านเดี่ยวพรีเมี่ยมเป็นหลัก ในแง่แบรนด์จะมีทั้งเก่าและใหม่ โดยแบรนด์เดิมคือ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด มีเปิดใหม่ 2 ทำเล ที่พระราม 9 กับราชพฤกษ์-พระราม 5

กับจะมีแบรนด์ใหม่เพิ่มขึ้นมา คือ เดอะ เจนทริ สุขุมวิท 101 เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาท กับแบรนด์เฮดควอเตอร์ส ทำเลย่านทาวน์อินทาวน์ ทะลุการเดินทางได้ทั้งลาดพร้าว รามคำแหง รัชดาฯ เป็นทาวน์โฮม 5 ชั้น ราคาเริ่มต้น 28 ล้านบาท จุดขายมีลิฟต์ในบ้านทุกหลัง

ส่วนคอนโดฯมีแบรนด์แชมเบอร์ส เฌอ รัชดา-รามอินทรา อาคารโลว์ไรส์ 8 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 28 ตร.ม. เจาะกลุ่มราคาคอนโดฯ 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ โดยราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.9 ล้านบาท กับอีกโครงการใช้แบรนด์ใหม่ ทเวนตี้เอท ชิดลม ถือเป็นลิมิเต็ดคอลเล็กชั่นและเป็นโครงการไฮไลต์ของบริษัท คิดว่าคงจะทำออกมาเพียงโครงการเดียว ทำบนที่ดิน 3 ไร่ มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า ตร.ม.ละ 3 แสนบาท

ที่มาของแบรนด์ทเวนตี้เอท ชิดลม ตัวเลข 28 มาจากบ้านเลขที่ของแปลงที่ดินที่ซื้อมาพัฒนา และเนื่องจากที่ดินมี 3 ไร่ จึงออกแบบเป็นตึกสูง 20 ชั้น กับ 50 ชั้น ส่วนใหญ่เป็นแบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 40 ตร.ม.

แกร่งสัดส่วนรายได้ยังคงเดิม

พอร์ตรายได้ 2 ส่วน มีพร็อพเพอร์ตี้เพื่อขาย หรือแบบโอนกรรมสิทธิ์ 93% และพร็อพเพอร์ตี้ให้เช่า 7% สำหรับพร็อพเพอร์ตี้เพื่อขายแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 70% แนวสูง 30% โดยโครงการแนวราบยังให้ความสำคัญกับตลาดที่เอสซีฯเชี่ยวชาญ เป็นตลาดสินค้าราคาบ้าน 15 ล้านบาทขึ้นไป สัดส่วน 40% อีก 60% รายได้คละกันไปหลายราคา

ตัวอย่างการพัฒนาแนวราบเมื่อปีที่ผ่านมา เราขยายตลาดไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท โดยทดลองเปิดขาย 2 โครงการ มีผลตอบรับที่ดีน่าพอใจ ดังนั้นในอนาคตก็ยังให้ความสำคัญกับตลาดนี้อยู่ต่อเนื่อง ตั้งเป้าในปี 2562 มีสัดส่วน 15% ของพอร์ตรายได้แนวราบ

เตรียมงบฯซื้อแลนด์แบงก์

ปีนี้เตรียมไว้ 8,000 ล้านบาท ใช้ไปแล้ว 70% โดยเราเซ็นสัญญาไปแล้ว 30-40% ที่เหลือกำลังจะเซ็นสัญญา เชื่อว่าอีก 30% ของแผนน่าจะไล่ซื้อในไตรมาส 3/59 ให้ครบและน่าจะทำได้สำเร็จ วงเงินที่ตั้งไว้ถือว่าสูงกว่าทุกปี โดยการซื้อที่ดินถือว่ามีความยากขึ้น เนื่องจากมีการแข่งขันสูง ราคาปรับตัวค่อนข้างแพง

แต่จะแพงยังไงก็ตาม ความจำเป็นซื้อที่ดินสต๊อกไว้เป็นการเดินตามแผนที่วางไว้ว่าภายในปี′62 เราต้องการมียอดขายถึง 2 หมื่นล้านบาท จึงต้องซื้อที่ดินตุนไว้ในมือรอพัฒนาโครงการในอนาคต ขณะนี้มีที่ดินอยู่ในมือ 10 แปลง มีความพร้อมเต็มที่สำหรับแผนลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ 2 ปีหน้า

Reverse Mortgage “บ้านแลกค่าครองชีพ” เพื่อผู้สูงวัย

นโยบายนำแนวคิดสร้างสภาพคล่องให้กับผู้สูงอายุผ่านการทำReverseMortgageมาใช้ในเมืองไทยเป็นครั้งแรกโดยมีกระทรวงการคลังเป็นเจ้าภาพ ร่องรอยความพยายามเริ่มมีให้เห็นเมื่อปี”58 เพื่อตอบรับแนวโน้มที่สำนักงานสถิติแห่งชาติคาดการณ์ไว้ว่า ไทยจะเป็นสังคมประชากรผู้สูงวัยโดยสมบูรณ์ภายในปี 2568 จากการมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปเกิน 20% ของทั้งประเทศ

ผลิตภัณฑ์การเงินผู้สูงวัย

“สมชัย สัจจพงษ์” ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า Reverse Mortgage เกิดจากแนวคิดต้องการให้ผู้สูงวัยมีเงินไว้เลี้ยงชีพในช่วงบั้นปลายชีวิต ความคืบหน้า 24 มี.ค. 59 บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ลงนามความร่วมมือกับองค์กรตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยของเกาหลี (Korea Housing Finance Corporation: KHFC) เพื่อศึกษาโมเดล Reverse Mortgage เป็นต้นแบบให้กับไทย

ตามติดด้วยช่วงกลางเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา กระทรวงคลังมอบหมายธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กับธนาคารออมสิน รับบทบาทเป็นผู้นำในการออกผลิตภัณฑ์ทางการเงินรองรับการดูแลสังคมผู้สูงอายุ หรือ Aging Society

“Reverse Mortgage ไม่ใช่สินเชื่อ แต่คล้าย ๆ กับให้ผู้สูงอายุนำบ้านมาจำนองไว้กับแบงก์แล้วรับเงินเป็นรายเดือน กรณีเสียชีวิตจะมี 2 รูปแบบคือ ให้ญาติพี่น้องมาซื้อบ้านคืนไป หรือแบงก์นำบ้านซึ่งเป็นหลักประกันไปขายทอดตลาด ถ้ามีเงินเหลือก็คืนให้กับทายาท” คำอธิบายของปลัดกระทรวงการคลัง

บ้านแลกค่าครองชีพ

เรื่องเดียวกันนี้ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คอนเซ็ปต์นี้ใช้ได้กับผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของบ้านมีกรรมสิทธิ์ 100% ปลอดหนี้ ปลอดการจำนอง เมื่อถึงบั้นปลายชีวิตหรือหลังเกษียณกรณีคนไม่มีเงินเก็บ สามารถนำบ้านตนเองไปจำนองกับสถาบันการเงินได้

หลักการ คือ ผู้สูงอายุต้องนำที่อยู่อาศัยมาเป็นหลักประกันทำ Reverse Mortgage กับสถาบันการเงิน แต่จะไม่ได้รับเงินก้อนโดยต้องหารเฉลี่ยรับเป็นรายเดือนแทน

“สมมุติแบงก์ตีราคาบ้านมูลค่า 6 ล้านบาท แต่นโยบายกำหนดว่าทำ Reverse Mortgage ได้สัดส่วน 80% ของราคาบ้าน เท่ากับวงเงิน 4.8 ล้านบาท ถ้าหากเจ้าของบ้านและธนาคารตกลงร่วมกันว่ามีชีวิตอยู่ได้อีก 10 ปี ก็นำวงเงิน 4.8 ล้านมาหารเฉลี่ย 10 ปีหรือ 120 เดือน เท่ากับได้รับเงินงวดเดือนละ 4 หมื่นบาท”

สิ่งที่ธนาคารได้รับ คือ ส่วนต่าง 20% ของราคาบ้าน ถือว่าเป็นดอกเบี้ยและค่าดำเนินการ หลังจากที่เจ้าของบ้านเสียชีวิต กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยตกเป็นของธนาคาร อาจนำไปขายทอดตลาด เป็นต้น

กรณีรับเงินงวดเดือนละ 4 หมื่นบาทครบ 10 ปีแต่ยังไม่เสียชีวิต ธนาคารกับเจ้าของบ้านสามารถตกลงทำแพ็กเกจสภาพคล่องรอบใหม่ เพราะราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้น เช่น จากหลังละ 6 ล้านเพิ่มเป็น 8 ล้านบาท แสดงว่ายังมีมูลค่าส่วนต่าง 2 ล้านบาทนั่นเอง

นานาทรรศนะนักจัดสรร

“Reverse Mortgage จะช่วยลดความยุ่งยากในการย้ายบ้าน สามารถอยู่บ้านหลังเดิมได้และมีค่าครองชีพทุกเดือน น่าจะช่วยส่งเสริมผู้บริโภคให้ลงทุนและออมเงินในอสังหาริมทรัพย์หากนำมาใช้ได้จริง” ข้อคิดเห็นของอธิป

ขณะที่ “สมนึก ตันฑเทอดธรรม” ผู้บริหาร เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง มองข้ามชอต นอกจากนำบ้านไปค้ำประกันเพื่อรับค่าครองชีพแล้ว ยังเป็นช่องทางทำให้ผู้สูงอายุมีรายได้หมุนเวียนซื้อบ้านหลังใหม่ได้ด้วยอีกต่างหาก

“จรัญ เกษร” ผู้บริหารค่ายแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า แนวคิดนี้เริ่มต้นจากสังคมตะวันตก มีประโยชน์ต่อผู้สูงวัยที่มีพฤติกรรมอยู่อาศัยด้วยตนเอง จึงเหมาะสมกับผู้สูงวัยบางกลุ่ม แต่จะมากหรือน้อยยังไม่รู้ เพราะสังคมไทยมีวัฒนธรรมครอบครัวอุปถัมภ์ ต่างจากสังคมตะวันตก

สุดท้าย “อุทัย อุทัยแสงสุข” ผู้บริหารจากค่ายแสนสิริ กล่าวว่า คนไทยมองว่าที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินมรดกไว้ส่งต่อให้ลูกหลาน โดยทั่วไปถ้าต้องการใช้ค่าครองชีพอาจเลือกนำบ้านหลังนั้นปล่อยเช่าเพื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ โดยไม่ใช้บริการทำ Reverse Mortgage แต่อย่างใด

‘เอคิว’อ่วมพิษหนี้กรุงไทย ที่ดิน 4,300 ไร่คาดไม่คุ้มมูลหนี้หมื่นล้าน

ในที่สุดผลกระทบก็ลามมาถึงผู้ถือหุ้นรายย่อยของบริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด(มหาชน)(บมจ.)(AQ ) หรือชื่อเดิม บมจ.กฤษดามหานคร ซึ่งมีจำนวน 14,698 ราย กรณีผิดนัดชำระหนี้ บมจ.ธนาคารกรุงไทย 1 หมื่นล้านบาท

เอคิวงบการดำเนินงาน

โดยเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม ที่ผ่านมา ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.)ได้แขวนป้าย SP และ NP หรือพักการซื้อขาย และให้บริษัทดังกล่าวชี้แจงข้อมูล กรณีผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินทำให้ตัวเลขผลการดำเนินงานและฐานะการเงินที่ปรากฏในงบการเงิน อาจไม่แสดงค่าที่แท้จริง ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)อาจสั่งการให้บริษัทแก้ไขงบการเงินได้

สำหรับคำชี้แจงของ AQ สะท้อนว่าบริษัทดังกล่าวอยู่ในฐานะลำบาก โดยเฉพาะในประเด็นหลักประกันไม่คุ้มมูลหนี้ และหุ้นอาจถูกแช่แข็งยาว เพราะบริษัทดังกล่าวยังไม่ได้ส่งงบไตรมาส 1 ปี 2559

รายละเอียดคำชี้แจงตลท. มีดังนี้ นายสุทธิศักดิ์ วจีปิยนันทานนท์ กรรมการ บมจ. เอคิว เอสเตท แจ้งว่ากรณีผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินงวดสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2558 เนื่องจากบริษัทมีความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างมีสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัทด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้

กรณีแรกเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2558 ศาลฎีกาแผนกคดีอาญานักการเมือง พิพากษาให้บริษัทฯต้องร่วมคืนเงิน 1 หมื่นล้านบาท แก่ บมจ.ธนาคารกรุงไทย โดยบริษัท โกลเด้น อินดัสเทรียล พาร์ค จำกัด(ผู้กู้)และบริษัท เคแอนด์วีเอสอาร์เอส การ์เด้นโฮม จำกัด (บริษัทย่อยของผู้กู้) มีที่ดิน 4,323 ไร่ เป็นทรัพย์ที่ค้ำประกันการกู้ยืมกับบมจ.กรุงไทย

โดยราคาที่ดินที่เป็นหลักประกันมีราคาประเมิน 1.27 หมื่นล้านบาท และบริษัทคาดว่ามูลค่าบังคับขายของที่ดินจะมีราคา 8,924.30 ล้านบาท โดยบริษัทได้ตั้งสำรองภาระหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นกับคดี บมจ.ธนาคารกรุงไทย 1,631.74 ล้านบาท มูลค่าของความเสียหายที่บริษัทจะต้องชดใช้จริงขึ้นอยู่กับความสามารถในการขายที่ดินหลักประกันให้ได้ราคาตามที่บริษัทประมาณการไว้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจเป็นเหตุให้เกิดความสงสัยอย่างมีสาระสำคัญ

กรณีที่ 2 จากการตัดสินของศาลฎีกา มีผลทำให้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่AQและบริษัทย่อยได้รับเข้าเงื่อนไขของหนี้ผิดนัดชำระตามที่กำหนดในสัญญาเงินกู้ เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2558 เนื่องจากนายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการบริหาร ได้ขอลาออกทำให้ AQ และบริษัทย่อยผิดเงื่อนไขเงินกู้จากสถาบันการเงิน 3 แห่ง ที่มีเงื่อนไขในการดำรงตำแหน่งของกรรมการบริหาร ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2558 มีเงินกู้ยืมที่ผิดนัดดังกล่าว 30 ล้านบาท โดยผลของการผิดนัดคือ หยุดการให้เบิกวงเงินสินเชื่อ ตั้งแต่วันที่ศาลฎีกาตัดสินพิพากษาจนถึงปัจจุบัน สถาบันการเงินทุกแห่งที่ AQ และบริษัทย่อยได้รับสินเชื่อได้หยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว

อย่างไรก็ตาม AQ แจ้งตลท.ว่า บริษัทยังคงประกอบธุรกิจได้ตามปกติโดยใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน โดยโครงการปัจจุบันที่สร้างรายได้หลักให้บริษัทประกอบด้วย โครงการ Shadi –รังสิต โครงการกฤษดาแกรนด์พาร์ค -รังสิต โครงการ AQ Shadi – ชลบุรี-บายพาส โครงการรังสิตบิช พาร์ค -รังสิต และโครงการคอนโดมิเนียมการ์เดน -อโศก-พระราม 9

กรณีที่ 3 จากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของ AQ ซึ่งมีข้อบ่งชี้ว่าสินทรัพย์ของบริษัทอาจเกิดการด้อยค่า ซึ่งมีมูลค่าสุทธิทางบัญชี ณ วันที่ 31ธันวาคม 2558 ตามงบการเงินรวม 5,020.80 ล้านบาท จึงจ้างผู้ประเมินราคาอิสระหลายแห่งเพื่อประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่ อย่างไรก็ตามผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานในความเหมาะสมของมูลค่าโครงการได้ เช่น สิทธิการเช่าที่ดิน 81 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นรีสอร์ตที่เกาะล้าน จังหวัดชลบุรี ระยะเวลาการเช่า 27 ปี

อนึ่งก่อนหน้านี้นายวรภัค ธันยาวงษ์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า AQ ยังไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ดังกล่าวให้แก่ธนาคาร เนื่องจากลูกหนี้ยังไม่สามารถขายที่ดินจำนวน 4,300 ไร่ ที่เป็นหลักประกันได้ และทำให้ไม่มีเงินมาชำระหนี้ได้ตามกำหนดภายในไตรมาส 2 ปีนี้ ดังนั้นธนาคารจึงได้นำเรื่องเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องตามกฎหมายต่อศาลฎีกา เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกันดังกล่าว และให้อำนาจแก่ธนาคารสามารถนำมาขายทอดตลาดได้ เพื่อจะได้นำเงินที่ได้จากการขายส่วนนี้มาหักชำระคืนหนี้ของธนาคาร

Ref: Propertytoday
Info: DPR

ผู้ดูแลเว็บ หรือ บางคนเรียก ยามเฝ้าเว็บ...

Leave a Reply