สรุปข่าวอสังหาฯ ประจำสัปดาห์ 19 กันยายน – 25 กันยายน 2559 โดยยามเฝ้าเว็บ

W4SEP2016

ประเด็นข่าวอสังหา จับข่าวประเด็นร้อน ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา W4SEP2016
เร่งปรับศูนย์กลางรถโดยสาร4มุมเมือง สนข.หารือขสมก.ปรับเส้นทางเดินรถเชื่อมระบบราง

สนข.เล็งเสนอคมนาคมปั้นฮับเปลี่ยนถ่ายรถโดยสารสาธารณะครอบคลุมพื้นที่ 4 มุมเมืองป้อนระบบราง นำร่องให้เร่งปรับโฉมสถานีรถไฟฟ้าขนาดใหญ่ พื้นที่อาคารจอดแล้วจร และพื้นที่ศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟ-รถไฟฟ้าให้เป็นศูนย์เปลี่ยนถ่ายรถบริการสาธารณะเพื่อเชื่อมโยงการเดินทาง พร้อมเร่งบูรณาการหน่วยงานเกี่ยวข้องแก้วิกฤติจราจร ล่าสุดเร่งหารือขสมก.ปรับเส้นทางเดินรถเชื่อมระบบรางนำร่องสายสีม่วง MRTบีทีเอสและแอร์พอร์ตลิงค์

ศูนย์กลางรถโดยสาร4มุมเมือง

นายชัยวัฒน์ ทองคำคูณ ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร เปิดเผยถึงแนวทางการแก้ไขปัญหาจราจรในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล ว่ามีแนวคิดที่จะนำเสนอกระทรวงคมนาคมให้จัดหาพื้นที่เพื่อพัฒนาให้เป็นฮับของการเดินทางรูปแบบศูนย์เปลี่ยนถ่ายรถโดยสารสาธารณะขนาดใหญ่ครอบคลุมพื้นที่ 4 มุมเมือง วัตถุประสงค์เพื่อสกัดรถยนต์ส่วนบุคคลให้เข้ามาสู่พื้นที่เมืองชั้นในและยังเป็นการป้อนผู้โดยสารเข้าสู่ระบบรางมากขึ้น

นอกจากนั้นยังเตรียมเสนอปรับโฉมสถานีรถไฟฟ้าขนาดใหญ่ อาคารจอดแล้วจร อาคารศูนย์ซ่อมบำรุง และบริเวณสถานีจอดรถไฟ-รถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการและที่ยังอยู่ระหว่างการเร่งผลักดันให้มีพื้นที่เพื่อใช้ในการเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำหรับรถบริการสาธารณะ อาทิ รถเมล์ขสมก. รถสองแถว รถตู้ตลอดจนรถบัสขนส่งผู้โดยสารเพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงบริการสาธารณะได้อย่างสะดวกยิ่งขึ้นโดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วง เตาปูน-บางใหญ่ รถไฟฟ้า MRT, บีทีเอส และแอร์พอร์ตลิงค์ โดยหากพื้นที่ที่สามารถปรับปรุงให้เป็นลานกว้างเพื่อใช้ในการเปลี่ยนถ่าย หากหาได้ก็จะเร่งดำเนินการทันที

ทั้งนี้ปัจจุบันสายสีม่วงมีพื้นที่สถานีคลองบางไผ่ที่สามารถนำไปเริ่มดำเนินการได้แล้ว เช่นเดียวกับสถานีมักกะสันของแอร์พอร์ตลิงค์ก็ยังเปิดให้บริการแต่ยังพบว่ามีปริมาณการใช้งานไม่มากตามเป้าที่คาดการณ์ไว้ เช่นเดียวกับสถานีอื่นๆจะส่งเสริมให้ประชาชนโดยเฉพาะผู้ที่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคลได้เข้ามาใช้บริการมากยิ่งขึ้น

นายชัยวัฒน์กล่าวอีกว่านอกจากนั้นหากเอกชนรายใดที่มีที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่มีความประสงค์จะเปิดที่ดินส่วนบุคคลโดยรอบสถานีให้เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายเพื่อการเดินทางภาครัฐโดยกระทรวงคมนาคมก็พร้อมจะสนับสนุนทันทีเพื่อต้องการให้ประชาชนหันมาใช้ระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟ รถไฟฟ้า รถเมล์โดยสารขสมก. และรถขนส่งสาธารณะอื่นๆเพิ่มมากขึ้น

“ประการแรกคงต้องปรับเปลี่ยนเส้นทางรถเมล์ให้สามารถเข้าถึงสถานีรถไฟ รถไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งอู่จอดรถเมล์ขสมก.ก็จะต้องนำมาปรับปรุงให้ได้มาตรฐานเพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าไปใช้บริการได้อย่างสะดวก ซึ่งจะเร่งขับเคลื่อนโครงการดังกล่าวนี้อย่างเป็นรูปธรรมโดยเร็วเพื่อรองรับไว้ก่อนเมื่อระบบรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่มากขึ้นคงจะเริ่มกำหนดพื้นที่ห้ามใช้รถยนต์ส่วนบุคคลเป็นบางพื้นที่ต่อเนื่องกันไป” นายชัยวัฒน์ กล่าวและว่า

ปัจจุบันได้บูรณาการร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อแก้ไขปัญหาจราจรและวางแผนรับมือสภาพการจราจรที่พบว่านับวันจะทวีความรุนแรงอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดอยู่ระหว่างการเร่งเตรียมความพร้อมร่วมกับองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ(ขสมก.) ต่อกรณีการปรับเปลี่ยนเส้นทางเดินรถเมล์ขสมก.ให้เชื่อมโยงเข้าถึงรถไฟ รถไฟฟ้า ทั้งตามสถานีและศูนย์ซ่อมบำรุงและอาคารจอดรถต่างๆ อย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น และจะทำอย่างต่อเนื่องเพราะจะต้องทยอยปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการเดินทางของประชาชนให้เกิดความเคยชิน

“ปัญหาจราจรโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพนับวันจะทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น แม้ว่าจะมีการใช้มาตรการต่างๆแต่บางครั้งก็ไม่ประสบความสำเร็จในสถานการณ์นั้นๆจึงต้องใช้หลายมาตรการหมุนเวียนกันไป ไม่เว้นแม้กระทั่งการปรับกายภาพของถนนให้เกิดความคล่องตัวในการใช้รถใช้ถนนซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดำเนินการต่อเนื่องมาโดยตลอด ปัจจุบันการเติบโตของเมืองโดยเฉพาะเขตเมืองชั้นในมีความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นอย่างมาก เช่นเดียวกับเมืองบริวารรอบกรุงเทพฯ ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจนแทบจะแยกไม่ออกว่าเขตกรุงเทพกับปริมณฑลอยู่บริเวณใด ปริมาณของรถจะเพิ่มตามไปด้วยสภาพการจราจรติดขัดจะเกิดตามมา แนวทางหนึ่งคือสนับสนุนภาครัฐเร่งกระจายการลงทุนระบบรางให้ครอบคลุมโดยเร็ว โดยตามแผนรถไฟฟ้า 10 สายจะแล้วเสร็จในปี 2572 ล่าสุดสามารถเร่งรัดให้ก่อสร้างและเปิดให้บริการในปี 2566-2567 นอกจากนั้นยังได้รับมอบหมายจากรัฐบาลใช้งบประมาณปี 2560 ไปจัดทำแผนแม่บทโครงการรถไฟฟ้าระยะที่ 2(M-map 2) ซึ่งจะเป็นส่วนต่อขยายทั้งในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล และจังหวัดต่างๆเพื่อให้เป็นพื้นที่เมืองใหม่ในเขตพื้นที่ปริมณฑลของกทม.ที่เชื่อมโยงด้วยระบบรางนั่นเอง”

ธนารักษ์เฮ “รับโอน” ที่มักกะสันปลดหนี้รถไฟ

กฤษฎีกาคณะพิเศษตีความที่ดินได้จากเวนคืนก่อน-หลังรัฐธรรมนูญปี′21 รัฐนำไปใช้ประโยชน์อื่นได้ตามเหมาะสม ทั้งที่ดินใต้ทางด่วน ใต้สะพาน สองข้างทางรถไฟ เสนอรายโปรเจ็กต์ให้คณะกรรมการชาติอนุมัติ วงในชี้ที่มักกะสัน 497 ไร่ ร.ฟ.ท.โอนให้ธนารักษ์ปลดหนี้กว่า 6 หมื่นล้านได้ ทางหลวงเร่งปลดล็อกกฎหมายให้เอกชนร่วมลงทุนมอเตอร์เวย์โคราช-กาญจน์

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ทำหนังสือถึงกระทรวงคมนาคม เรื่องแนวทางนำที่ดินที่เหลือจากเวนคืนมาใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์อื่น หลัง พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีมีข้อสั่งการให้เร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จใน 3 เดือน เพื่อให้รัฐนำที่ดินที่เหลือจากเวนคืน เช่น พื้นที่สองข้างทางรถไฟ รถไฟฟ้า ไปใช้ประโยชน์อื่นหรือแก้ปัญหาทางสังคม

โดยคณะกรรมการกฤษฎีกาคณะพิเศษพิจารณาประเด็นข้อกฎหมาย และแนวทางการนำที่ดินจากเวนคืนไปใช้ประโยชน์เสร็จแล้ว การดำเนินการจะต้องพิจารณาตามบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญ และกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ มีข้อสรุป คือ 1.อสังหาฯได้จากเวนคืนก่อนรัฐธรรมนูญปี 2521 ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐโดยเด็ดขาด และสภาพอสังหาฯในปัจจุบันถือเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินตามมาตรา 1304 แห่งกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รัฐย่อมนำไปใช้ประโยชน์ในกิจการของรัฐตามที่เห็นสมควรได้ ไม่ว่าจะเคยนำไปใช้ประโยชน์แล้วบางส่วน หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็ตาม

2.กรณีอสังหาฯภายหลังที่รัฐธรรมนูญปี 2521 ถึงปัจจุบัน ที่ดินจากเวนคืนจะไม่ตกเป็นของรัฐโดยเด็ดขาด หากรัฐไม่ใช้ประโยชน์ภายในระยะเวลาที่กำหนด แต่หากใช้ประโยชน์แล้ว กรรมสิทธิ์ย่อมตกเป็นของรัฐโดยเด็ดขาด นำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นตามที่เห็นเหมาะสมภายหลังได้ โดยไม่กระทบต่อการดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืน เช่น ที่ว่างใต้ทางด่วน ใต้สะพานหรือที่ดินสองข้างทางรถไฟ เป็นต้น เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดการใช้ที่ดิน ซึ่งหน่วยงานต้องตรวจสอบที่ดินว่าจะนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้ตามที่คณะกรรมการกฤษฎีกาคณะพิเศษให้ความเห็นไว้หรือไม่และให้แต่ละหน่วยงานเสนอแผนงานหรือโครงการให้คณะกรรมการระดับชาติที่รัฐบาลตั้งขึ้นมาพิจารณาว่าสอดคล้องกันหรือไม่

“จากแนวทางของคณะกรรมการกฤษฎีกามีแนวโน้มที่ดินมักกะสัน497ไร่ของการรถไฟฯอาจจะโอนให้กรมธนารักษ์เพื่อแลกหนี้กว่า 6 หมื่นล้านบาทได้ เพราะเป็นที่ดินได้มาก่อนปี′21”

นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ ผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) เปิดเผยว่า มติคณะกรรมการ PPP วันที่ 15 ก.ย.59 ให้กรมทางหลวง (ทล.) กลับไปพิจารณาข้อกฎหมายร่วมกับสำนักงานกฤษฎีกาจะให้เอกชนร่วมลงทุนงานระบบจัดเก็บค่าผ่านทางและบำรุงรักษามอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราชวงเงิน7,965ล้านบาทกับบางใหญ่-กาญจนบุรีวงเงิน 6,089 ล้านบาทได้หรือไม่ หลังทล.เสนอรูปแบบลงทุน PPP Gross Cost ระยะเวลา 30 ปี ซึ่งรัฐจะเป็นผู้รับความเสี่ยง

นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ อธิบดีกรมทางหลวง กล่าวว่า กรมต้องทบทวนข้อกฎหมายให้ชัดติดขัดตรงไหนบ้าง หลังเสนอการลงทุน PPP Gross Cost ซึ่งเป็นการจ้างเอกชนเก็บค่าผ่านทางและบำรุงรักษาทางให้ 30 ปี

“กฎหมายทางหลวง ให้เอกชนแค่จ้างเหมาบริการไม่ใช่โอนสิทธิ์ให้เอกชนรับสัมปทาน ต้องหารือกฤษฏีกา ซึ่งบอร์ด PPP ไม่กำหนดเวลา ยังพอมีเวลาเพราะงานก่อสร้างยังไม่เริ่ม หากผลออกมาว่าทำไม่ได้ กรมพร้อมจะดำเนินการเองเหมือนกับมอเตอร์เวย์สาย 7 และ 9 ในปัจจุบัน แต่จะขัดกับมติคณะรัฐมนตรีที่อนุมัติให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนมอเตอร์เวย์ 2 สายนี้”

 

สัญญาณยกเลิกจอง-ทิ้งดาวน์ อสังหาทะลักรอโอนเฉียดแสนยูนิตครึ่งปี′59 หวั่นปัญหาหนี้ครัวเรือน

อสังหาฯรับศึกหลายด้าน REIC ปูดครึ่งปีหลังมีซัพพลายรอโอน 9.5 หมื่นหน่วย ท่ามกลางสารพัดปัจจัยลบทั้งแบงก์คุมเข้มสินเชื่อดันยอดรีเจ็กต์เรตเพิ่ม 1-2% กำลังซื้อตกต่ำ จับตาลูกค้าทิ้งจอง-ทิ้งดาวน์หรือไม่ “พฤกษา-เสนา-ศุภาลัย-LPN” ยอมรับสถิติยกเลิกจองเพิ่ม 2% แต่ไม่กระทบภาพรวมมากนัก หวั่นหนี้ครัวเรือนสูงเป็นตัวการผู้บริโภคชะลอโอน “แสนสิริ” ตั้งการ์ดเพิ่มเงินดาวน์ 20% แก้ทางลูกค้าทิ้งดาวน์

จากการสำรวจสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2559 พบว่า ผู้ประกอบการกำลังรับศึกหลายด้าน เนื่องจากมีซัพพลายรอโอนสูงถึง 9.5 หมื่นยูนิต ขณะที่ส่วนใหญ่ยังคงประสบปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ กำลังซื้อตกต่ำ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีหลังเป็นโจทย์ใหญ่ของคนทำธุรกิจ โดยเฉพาะในประเด็นลูกค้ายกเลิกการจองหรือทิ้งดาวน์ เนื่องจากไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจ

ยอดขายรอโอน 2559

รอโอน 9.5 หมื่นหน่วย

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2559 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 101,200 หน่วย คาดว่าครึ่งปีหลังปีนี้มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 9-9.5 หมื่นหน่วย โดยสถิติเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 9,090 หน่วย

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) เปิดเผยก่อนหน้านี้ว่า จากการประเมินแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ในมือบริษัทอสังหาฯจดทะเบียน 15 ราย พบว่าครึ่งปีหลังรอโอนกรรมสิทธิ์กว่า 5 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะช่วงปลายปีนี้มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่จำนวนมาก ในขณะเดียวกันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ยังทรงตัวเท่ากับปีก่อน สถิติของ ธ.กรุงศรีอยุธยาอยู่ที่ 50-60%

พฤกษาแบเบอร์ยกเลิก +2%

นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ร่วม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ครึ่งปีหลังมีแบ็กล็อก 2.4 หมื่นล้านบาท จากการเก็บข้อมูลช่วงเดือน มิ.ย.-ก.ค.ที่ผ่านมา สถานการณ์รีเจ็กต์เรตสูงขึ้นจาก 5% เพิ่มเป็น 7% ส่งผลกระทบต่อการยกเลิกการจองเพราะส่วนหนึ่งลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้สถิติยกเลิกการจองจาก 15-17% เพิ่มเป็น 19%

“ปัญหายกเลิกการจองเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว หนี้ครัวเรือนยังมีอัตราสูง ทำให้แบงก์เข้มงวดสินเชื่อบ้าน กลุ่มราคาที่ลูกค้ามีปัญหาเป็นที่อยู่อาศัยต่ำ 2 ล้านบาท โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท จะเห็นได้ชัดจากโครงการบ้านประชารัฐมีผู้ซื้อที่ได้โอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ น้อยมาก เนื่องจากสภาพทางการเงินของผู้ซื้อเอง”

แนวโน้มไตรมาส 4/59 มีความหวังว่าสถานการณ์อาจดีขึ้นบ้าง เพราะเล็งเห็นความพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเริ่มเห็นความคืบหน้าเป็นรูปธรรม เป็นแรงจูงใจให้เอกชนเริ่มขยับ มีการลงทุนเร็ว ๆ นี้

LPN หวั่นหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN กล่าวว่า ครึ่งปีหลังมีแบ็กล็อกรอโอน 6,700 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นแบ็กล็อกโอนไตรมาส 4/59 จำนวน 2 โครงการ คือ ลุมพินี วิลล์ นครอินทร์-ริเวอร์วิว และลุมพินี มิกซ์ เทพารักษ์-ศรีนครินทร์

ในขณะที่รีเจ็กต์เรตของ LPN ยังทรงตัว กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มี 30% กลุ่มราคามากกว่า 1 ล้านบาท มี 10% ส่วนปัญหาทิ้งดาวน์หรือยกเลิกในช่วงที่ตึกพร้อมโอนมีน้อย เนื่องจากนักเก็งกำไรมีน้อยลงมาก ประเมินภาพรวม Q3/59 ยังไม่มีปัจจัยบวกหรือลบชัดเจน แต่ค่อนข้างหนักใจกับข้อมูลล่าสุดจาก ม.หอการค้าไทยที่พบว่า หนี้ครัวเรือนของคนไทยเฉลี่ย 3 แสนบาท/ครัวเรือน เพิ่ม 20% จากปี”58 และสูงสุดในรอบ 9 ปี

“คาดว่าไตรมาส 4 อาจจะดีขึ้นบ้าง จากหนี้รถคันแรกเริ่มหมดอายุโครงการ ภาครัฐมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจหลายอย่าง หนี้ครัวเรือนอาจเห็นแนวโน้มลดลงได้บ้าง เพราะตอนนี้มองว่าเราถึงจุดต่ำสุดของเศรษฐกิจแล้ว” นายโอภาสกล่าว

เสนาฯเผื่อใจรีเซลห้องชุด

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ครึ่งปีหลังบริษัทเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ 1,000 ล้านบาท แบ่งเป็นจากโครงการแนวราบ 20% แนวสูง 80% ส่วนปัญหารีเจ็กต์เรตยังคงใกล้เคียงเดิม โดยเฉพาะตลาดล่างราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อ 25% ส่วนการทิ้งดาวน์มี 2-3% ตามปกติ

“ตอนนี้ผู้ประกอบการชินแล้วกับปัญหานี้ เราต้องเตรียมตัวแต่แรกว่าอาจจะมีรีเจ็กต์เรตทำให้ต้องรีเซลห้องชุด อาจต้องเตรียมแผนรองรับสำหรับการขายรอบใหม่ หรือนำยูนิตมารีเซล”

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า ครึ่งปีหลังมีแบ็กล็อกรอโอน 5,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการโอนใน Q4/59 ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ปัญหารีเจ็กต์เรตในตลาดล่างราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ที่มีกว่า 30% ยังทรงตัว ซึ่งผู้ประกอบการแก้ปัญหาได้ยากเพราะเป็นการบริหารการเงินของลูกค้าเอง

ส่วนการทิ้งดาวน์มีไม่มากเพียง1%เท่านั้นเนื่องจากนักเก็งกำไรลดจำนวนลงมากแต่ต้องจับตาคอนโดฯทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีนักเก็งกำไรซื้อห้องชุดไว้ตั้งแต่ก่อนรถไฟฟ้าเปิดเดินรถ เมื่อตลาดยังอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย โอกาสทิ้งดาวน์ในทำเลนี้อาจเพิ่มเป็น 2%

แสนสิริดักปัญหาเก็บดาวน์ 20%

นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า บริษัทมีแบ็กล็อก 7,500 ล้านบาท รอโอนในครึ่งปีหลัง มาจาก 3 โครงการหลัก คือ “THE XXXIX (เดอะ เทอร์ทีไนน์)” , เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 และ 98 ไวร์เลส เป็นคอนโดฯระดับกลางบน-ลักเซอรี่ทั้งหมด ราคา 1.5-5.5 แสนบาท/ตร.ม. ดังนั้นโอกาสมียอดปฏิเสธสินเชื่อต่ำมากเพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง บางโครงการอย่าง 39 บายแสนสิริ ลูกค้าซื้อเงินสด 50% ของโครงการ

ส่วนภาพรวมพอร์ตคอนโดฯ แสนสิริมีรีเจ็กต์เรต 10% มียอดทิ้งดาวน์ 2-3% ส่วนใหญ่เกิดปัญหาในคอนโดฯราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท แบรนด์ดีคอนโด กับเดอะ เบส บางส่วน โดยเทรนด์เรื่องการปฏิเสธสินเชื่อและยกเลิกการจองนั้น แสนสิริเริ่มแก้ปัญหาตั้งแต่ 2 ปีก่อน โดยเพิ่มการวางเงินดาวน์เป็น 10-20% จากปกติเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% ทำให้เป็นตัวช่วยคัดกรองลูกค้าได้เป็นอย่างดี

คอนโดฯสี่แยกปิ่นเกล้าพุ่ง ธุรกิจแห่ซื้อที่ดินผุดโครงการตามแนวสายสีนํ้าเงิน

คอลลิเออร์ส ชี้จับตาพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะสี่แยกปิ่นเกล้า-แยกบางอ้อ พบการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดฯอย่างมาก เผยดีเวลอปเปอร์เล็งกว้านซื้อที่ผุดคอนโดฯเพียบ เปิดราคาขายใหม่กว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. พฤกษา ยัน “พลัมคอนโดฯปิ่นเกล้า สเตชั่น”ปิดการขายปีนี้แน่นอน

ตลาดคอนโดสี่แยกปิ่นเกล้า

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ มากขึ้น เริ่มตั้งแต่ช่วงสี่แยกปิ่นเกล้า (แยก 35โบว์ล) ขึ้นไปถึงแยกบางอ้อ โดยโครงการจะกระจุกตัวอยู่ในช่วงรอบๆ แยกปิ่นเกล้า และในพื้นที่ไม่ไกลจากสะพานพระราม 8 โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีทั้งหมดประมาณ 18,786 หน่วย จากประมาณ 33 โครงการ โดยมี 10 โครงการ จำนวน 4,211 หน่วย ที่เปิดขายก่อนปี 2543 แต่โครงการส่วนใหญ่เปิดขายในช่วงที่ความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีมากขึ้น และมีความคืบหน้าแบบเป็นรูปธรรมมากขึ้นช่วงปี 2551 – 2552 เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีการประมูลในปี 2553

จากนั้นเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าไม่มีความคืบหน้าเพิ่มเติม ทำให้ไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงระหว่างปี 2554 – 2556 ในพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกปิ่นเกล้าไปจนถึงแยกบางอ้อ จนมาในปี 2557 ที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีความคืบหน้าแบบชัดเจน และมีกำหนดแล้วเสร็จที่แน่นอน ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมั่นใจมากขึ้น ประกอบกับราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการระดับกลางเพิ่มขึ้นอีก สำหรับราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 2.5-4 แสนบาทต่อตารางวา

ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดิน และเปิดขายโครงการมากขึ้น โดยโครงการใหม่ในปี 2559 มีราคาขายเริ่มต้นมากกว่า 9 หมื่นบาทต่อตารางเมตรไปแล้ว หรือต่ำกว่านี้ไม่มากนัก ราคาขายของคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีการปรับขึ้นมาต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยประมาณ 5 – 30% ขึ้นอยู่กับโครงการและทำเลในช่วงประมาณ 4 – 5 ปีที่ผ่านมา

ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 6.3หมื่นบาทต่อตารางเมตร ราคาขายมีการปรับขึ้นมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมามีการปรับราคาขายขึ้นมามากกว่า 20% ไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นต่อเนื่องในอนาคต

“ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน พื้นที่สี่แยกปิ่นเกล้า (แยก 35โบว์) ขึ้นไปถึงแยกบางอ้อมีความชัดเจนในเรื่องการขยายตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุด ล่าสุดมีผู้ประกอบการไปซื้อที่เพิ่มในย่านดังกล่าวเป็นจำนวนมาก เช่น บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอตี้ จำกัด ซื้อที่จำนวน 11 ไร่ บริเวณจรัญฯ 47 ในราคา 4 แสนบาทต่อตารางวา ปัจจุบันล้อมรั้วเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการแล้ว , บริษัท กีธา พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (สิราลัย) ซื้อที่ดินบริเวณ จรัญฯ 42 , บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ดินย่าน จรัญฯ 92 นอกจากนี้ยังมีบริษัทในตลาดหลักทรัพย์อีกหลายบริษัทที่มองหาที่ดินในย่านดังกล่าว”นายสุรเชษฐ กล่าว

อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตั้งแต่แยกปิ่นเกล้าไปจนถึงแยกบางอ้ออยู่ที่ประมาณ 90% อาจจะเพราะเป็นโครงการที่เปิดขายมาได้มากกว่า 2 ปีเป็นส่วนใหญ่ และการก่อสร้างโครงการก็มีความคืบหน้าไปมาก ประกอบกับความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการเร่งให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีการขยายตัว และคาดว่าจะยังคงขยายตัวต่อไปในอนาคต แต่อาจจะมีความชัดเจนในพื้นที่ที่เป็นสี่แยก หรือว่าชุมชนสำคัญเท่านั้น เช่น แยกบางพลัด หรือแยกบางอ้อ เป็นต้น

สำหรับโครงการเปิดขายใหม่ในปี 2559 ประกอบด้วย โครงการพลัมคอนโด ปิ่นเกล้า สเตชั่นประกอบด้วยอาคารสูง 22 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น 1 อาคาร 964 หน่วย และร้านค้า 4 หน่วย ราคาขายเริ่มต้นกว่า 2 ล้านบาท คาดว่ายอดขายในปัจจุบันมากกว่า 70% , โครงการฟีล คอนโด ปิ่นเกล้า-จรัญฯ 59 โดยบริษัท ไลฟ์ อิมเมจ คอนโดมิเนียม จำกัด ประกอบด้วย อาคาร 5 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 79 หน่วย ราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท และโครงการขนาด 746 หน่วย ตั้งอยู่ในซอยจรัญฯ 54

ด้าน นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ร่วม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทได้เปิดตัวโครงการพลัมคอนโด ปิ่นเกล้า สเตชั่น ระดับราคาขายเริ่มต้น 1.95 ล้านบาทอย่างเป็นทางการไปเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขาย 666 หน่วย จากทั้งหมด 964 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่ารวม 1,777 ล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่าจะสามารถปิดการขายโครงการดังกล่าวได้ภายในปี 2559

ศักยภาพพื้นที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง หากรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จ เชื่อว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่จะสูงกว่านี้อย่างแน่นอน

Ref: Propertytoday
Info: Thansettakij, Prachachat

ผู้ดูแลเว็บ หรือ บางคนเรียก ยามเฝ้าเว็บ...

Leave a Reply