สรุปข่าวอสังหาฯ ประจำสัปดาห์ 12 กันยายน – 18 กันยายน 2559 โดยยามเฝ้าเว็บ

W3SEP2016

ประเด็นข่าวอสังหา จับข่าวประเด็นร้อน ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา W3SEP2016

สงครามราคาพ่นพิษ สัญญาณชัดพื้นที่คอนโดฯ ย่านพระราม 1 – พระราม 4

ภาคอสังหาฯพบสัญญาณ “สงครามราคา” ปะทุ นายกสมาคมอาคารชุด ชี้เริ่มเห็นในพื้นที่โอเวอร์ซัพพลาย ด้านนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เชื่อตลาดยังไม่เข้าขั้นสุกงอมจนถึงขั้นต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคา พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค คาดโค้งสุดท้ายตลาดแข่งขันสูงโกลเด้นแลนด์ หวั่นซํ้ารอยปี 40

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า การแข่งขันด้านราคาของผู้ประกอบการในปัจจุบันยังคงมีไม่มาก แต่จะพบได้ในบางพื้นที่ที่มีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก (โอเวอร์ซัพพลาย) เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากราคาในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้ายังคงมีราคาสูง ไม่สอดรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่ดังกล่าว ประกอบกับความไม่สมบูรณ์ของการเชื่อมต่อ ทำให้ประชาชนไม่นิยมใช้บริการ ส่งผลกระทบต่อโครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมที่หวังพึ่งอานิสงค์ของการเปิดเดินรถ

โดยในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก แต่ด้วยความล่าช้าของการก่อสร้าง ประกอบกับผู้ประกอบลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคเกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ ด้วยเหตุนี้จึงเกิดสินค้าคงเหลือสะสมในตลาด ส่งผลให้โครงการที่มีสินค้าคงเหลือในปริมาณที่มากต้องยอมลดราคาลง เพื่อระบายสต๊อกเหล่านั้น แม้ว่าสัดส่วนกำไรที่ได้จะลดลง ซึ่งพื้นที่ที่พบว่ามีการแข่งขันด้านราคาได้แก่ ย่านพระราม 1 และพระราม 4

ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สถานการณ์ด้านการแข่งขันเรื่องราคาถือเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการนำมาใช้ในภาวะที่ยอดขายไม่ดี ยิ่งเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่มีเป้าการเติบโตที่จะต้องทำให้บรรลุเป้าที่ตั้งไว้จะนำกลยุทธ์นี้มาใช้ เนื่องจากหากยอดขายหรือรายได้ต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้มาก จะส่งผลกระทบต่อราคาหุ้นของบริษัท

“สภาพการแข่งขันด้านราคาในปัจจุบันยังไม่ถึงขั้นที่เรียกว่า “สงครามราคา” (Price War) และเชื่อว่าจะยังไม่เกิดขึ้นภายในปีนี้อย่างแน่นอน ซึ่งภาวะดังกล่าวจะเกิดขึ้นเฉพาะในช่วงที่ตลาดมีความสุกงอม หลังจากที่ผู้ประกอบการทำทุกวิถีทางแล้วยังไม่สามารถขายได้ อีกทั้งการใช้กลยุทธ์ด้านราคามาเป็นตัวแข่งขันเป็นสัญญาณแสดงให้เห็นว่าบริษัทนั้นๆประสบปัญหาสภาพคล่อง”นายอธิป กล่าว

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2559 ตลาดอสังหาฯจะมีการแข่งขันที่รุนแรง ทั้งในเรื่องของการลดราคาและการจัดมาตรการด้านการเงิน โดยเฉพาะในโครงการที่มีหน่วยเหลือขายพร้อมอยู่จำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบหรือโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อสร้างรายได้ให้ทันการรับรู้ในปี 2559

สำหรับ นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า หากสังเกตุความเคลื่อนไหวของตลาดในปัจจุบันจะพบว่ามีการแข่งขันด้านราคาค่อนข้างสูง ซึ่งหากเป็นเช่นนี้ในอนาคตอาจก่อให้เกิดภาวะสงครามราคา ดังเช่นในปี 2540 ซึ่งเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ บริษัทอสังหาฯต่างออกมาลดราคาสินค้าของตัวเอง เพื่อสร้างยอดการรับรู้รายได้ ซึ่งเมื่อโครงการหนึ่งลดราคาย่อมส่งผลกระทบต่อโครงการในพื้นที่เดียวกันที่จะต้องลดราคาตามมา ทำให้บิดเบือนกลไกตลาด

พฤกษาบุกคอนโดสุขุมวิท 64 เปิดราคาต่อ ตร.ม.เริ่ม1.1แสน ราคาพุ่ง3เท่าในรอบ 5ปี

สำรวจซอยดังมีคอนโดฯ หมื่นยูนิต “สุขุมวิท 64” โตเงียบ 5 ปีราคาขยับ 3.3 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็น 8.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ล่าสุด “พฤกษาฯ” คว้าที่ดินแปลงงามขึ้นโครงการใหม่ ดีดราคาพุ่ง 1.1 แสนบาท/ตร.ม. สำรวจทำเลพบโรงเรียนนานาชาติ สำนักงานเกิดใหม่ 47,500 ตร.ม. ปั๊ม ปตท.ขนาบหลังหนุน

บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสปุณณวิถี พบมีคอนโดมิเนียมเปิดขาย 13 โครงการ และเตรียมเปิดขายอีก 1 โครงการ รวมกว่า 5,200 ยูนิต แม้เป็นโครงการในซอยแต่มีการตั้งราคาขายทะลุ ตร.ม.ละ 1 แสนบาทแล้ว

สุขุมวิทฝั่ง “เลขคู่-เลขคี่”

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เดิมบริเวณสถานีปุณณวิถีย่านชุมชนอยู่ฝั่งเลขคี่ของ ถ.สุขุมวิท โดยเฉพาะซอยสุขุมวิท 101/1 หรือซอยวชิรธรรมสาธิต ซึ่งปากซอยเดิมมีปิยรมย์ สปอร์ตคลับ เป็นแหล่งกีฬาและร้านอาหาร ในซอยมีหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมาก อีกทั้งยังลัดเลาะออกสู่ ถ.ศรีนครินทร์ได้ ทำให้ความเจริญเกิดขึ้นบนฝั่งซอยเลขคี่มากกว่า

แต่ที่ดินมีจำกัด ทำให้ซอยฝั่งเลขคู่ ซอยสุขุมวิท 64 ซึ่งปากซอยอยู่ติดกับบันไดรถไฟฟ้าสถานีปุณณวิถี มีความเจริญเกิดขึ้นเช่นกัน จากดั้งเดิมเป็นบ้านเดี่ยว ก่อนจะมีการพัฒนาโครงการจัดสรรแทนที่ในปัจจุบัน

โดยตั้งแต่ช่วงปี 2553 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการรายแรก ๆ บจ. รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ เปิดขายคอนโดฯ รีเจ้นท์ โฮม 9 สุขุมวิท 64 ราคา 3.3 หมื่นบาท/ตร.ม. หลังจากนั้นทำให้ทำเลนี้เป็นที่นิยมมีการพัฒนาคอนโดฯ หลายโครงการต่อเนื่อง จนปัจจุบันราคาเฉลี่ยสูงสุด 8.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ของโครงการวิสซ์ดอม ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ พัฒนาโดย บจ. แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น

รีเจ้นท์-แลนด์จุดพลุทำเล

จากการสำรวจมี 2 บริษัทแรกเปิดหน้าดินในซอยสุขุมวิท 64 ตั้งแต่ปี 2553 ก่อนรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งเปิดเดินรถในปี 2554 คือ บจ.รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ เลือกทำเลเข้าซอยลึก 1.1 กม.จากสถานีปุณณวิถี ชื่อโครงการรีเจ้นท์ โฮม 9 สุขุมวิท 64 จำนวน 210 ยูนิต ราคา 3.3 หมื่นบาท/ตร.ม. เริ่มต้นยูนิตละ 9.9 แสนบาท

ถัดมา บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เปิดตัวโครงการเดอะ รูม สุขุมวิท 64 ห่างจากสถานี 600 เมตร ไซซ์โครงการไม่ใหญ่ เพียง 105 ยูนิต ปัจจุบันราคารีเซลห้องชุดอยู่ที่ 8 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม.

ต่อมาปี 2554-2555 หลังรถไฟฟ้าเปิด ทำให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่พร้อมกัน 5 โครงการ ได้แก่ บจ. ธารารมณ์ เอสเตท ของตระกูลเคียงสิริ งัดแลนด์แบงก์ในมือ 2 ผืน พัฒนาโครงการเดอะ ลิงก์ สุขุมวิท 64 กับเดอะ ลิงก์ วาโน สุขุมวิท 64 รวม 288 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 7.2-8.3 หมื่นบาท/ตร.ม.

บมจ.แสนสิริ คว้าที่ดินต้นซอยห่างจากสถานีปุณณวิถี 400 เมตร ขึ้นโครงการ ซาริ บาย แสนสิริ 192 ยูนิต เปิดราคา 8 หมื่นบาท/ตร.ม. กับ บจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ฯ แตกทำเล เปิดตัว 2 โครงการในซอยพงษ์เวชอนุสรณ์ 1 ใกล้โรงเรียนพิพัฒนา ขึ้นคอนโดฯวิสซ์ดอม สุขุมวิท 64 จำนวน 262 ยูนิต ราคา 7.3 หมื่นบาท/ตร.ม. กับวิสซ์ดอม ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ จำนวน 79 ยูนิต เปิดราคา 8.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ชูจุดขายเป็นห้องชุดดูเพล็กซ์ กว่าครึ่งหนึ่งของโครงการ

อนันดาแจม 2,500 ยูนิต

จากนั้นปี 2556-2557 เป็นช่วงมีซัพพลายทะลักเข้ามาในซอยสุขุมวิท 64 โดย บมจ.เจ้าพระยามหานคร เปิดตัวห้องชุดถึง 4 โครงการ แตกทำเลไปในซอยสุขุมวิท 62/1 ขึ้นชาโตว์ อินทาวน์ สุขุมวิท 62/1 เฟส 1-2 รวม 394 ยูนิต ห่างสถานีปุณณวิถี 600 เมตร รวมถึงกลุ่มทุนไต้หวัน คือ บจ.พีทีเอฟ เรียลตี้ เปิดตัวโครงการ เมย์แฟร์ เพลส สุขุมวิท 64 จำนวน 365 ยูนิต ราคา 7.2 หมื่นบาท/ตร.ม.

ไฮไลต์ซอยสุขุมวิท 64 คือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ คว้าที่แปลงใหญ่ 22 ไร่ท้ายซอย ห่างสถานีปุณณวิถี 700 เมตร ติดทางด่วนบางนา-ดินแดง เปิดโครงการเอลลิโอ และเอลลิโอ เดล เรย์ เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ 8 ชั้น 12 อาคาร รวมกว่า 2,500 ยูนิต เปิดตัวราคา 7.2 หมื่นบาท/ตร.ม.

ด้วยซัพพลายที่ทะลักเข้ามาทำให้คอนโดฯเปิดใหม่ชะงักไปในปี 2558 – 2559 จนกระทั่งมี บจ.ซันเคียว โฮม (ประเทศไทย) กลุ่มทุนจากญี่ปุ่น เปิดโครงการโมนีค สุขุมวิท 64 จำนวน 366 ยูนิต เยื้องกับ รีเจ้นท์ โฮม 9 ด้วยราคาขาย 7.95 หมื่นบาท/ตร.ม.

พฤกษาขึ้นราคาทะลุแสน

ล่าสุดเป็นคิวของค่ายพฤกษาฯ นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจแวลู บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เตรียมเปิดคอนโดฯ ใหม่แบรนด์เดอะ ทรี สุขุมวิท 64 บนที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน ห่างสถานีปุณณวิถี 400 เมตร เป็นตึก 8 ชั้นรูปตัวแอล 1 อาคาร 200 ยูนิต เปิดขายต.ค.นี้ ราคาเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ตร.ม. เริ่มต้นยูนิตละ 2.5 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยเริ่ม 30 ตร.ม. เจาะกลุ่มลูกค้าซื้ออยู่เองมากกว่านักลงทุนปล่อยเช่า

“ซอยสุขุมวิท 64 น่าสนใจเพราะอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ซัพพลายเหลือไม่มาก ส่วนใหญ่มียอดขาย 90% หรือปิดการขายแล้ว มีเพียงโครงการขนาดใหญ่สุดซอยสุขุมวิท 64 ยังเหลือขาย 30% มั่นใจว่าเดอะ ทรี สุขุมวิท 64 ได้เปรียบ เพราะอยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้า เทียบกับคอนโดฯ ไฮไรส์ริมถนนใกล้รถไฟฟ้า ราคายังต่ำกว่าเนื่องจากคอนโดฯ ไฮไรส์ทำเลปุณณวิถีปัจจุบันแตะ 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว” นายปิยะกล่าว

โรงเรียน-ออฟฟิศเพิ่มดีมานด์

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ทำเลสุขุมวิท 64 ภายในซอยมีร้านอาหารพอสมควร รวมทั้งมีเซเว่น-อีเลฟเว่นขนาดใหญ่กลางซอย จุดพักรถปั๊ม ปตท.ริมทางด่วนอยู่ท้ายซอย มีฟาสต์ฟู้ดชื่อดัง อาทิ แบล็กแคนยอน, เอสแอนด์พี, คาเฟ่อเมซอน ทำให้ผู้อาศัยได้รับความสะดวก มีแหล่งการศึกษาทั้งโรงเรียนพิพัฒนาเป็นโรงเรียนระดับเตรียมอนุบาลถึงประถมศึกษา และวิทยาเขตใหม่ของโรงเรียนนานาชาติแองโกลสิงคโปร์ มีนักเรียนระดับเตรียมอนุบาลถึงชั้นมัธยมปลาย

ล่าสุดมีแหล่งงานเข้ามาเพิ่มเติมจากสำนักงานให้เช่า เอ็ม ทาวเวอร์ ของ บจ.มนตรี อินเตอร์เนชั่นแนล ริม ถ.สุขุมวิทช่วงซอยสุขุมวิท 62 สูง 21 ชั้น พื้นที่เช่า 1.45 หมื่น ตร.ม. เปิดบริการแล้วเมื่อกลางปีที่ผ่านมา ขณะที่ลึกเข้าไปในซอยสุขุมวิท 64 มีการก่อสร้างออฟฟิศบิลดิ้งเดอะ พอลล์ โดย บจ.ไดเรคท์เทรดดิ้ง อาคาร 6 ชั้น พื้นที่เช่า 3,000 ตร.ม. มียอดจองแล้ว 30% เตรียมเปิดบริการเดือน ต.ค.นี้รวมถึงฝั่งตรงข้าม ถ.สุขุมวิท บริเวณปิยรมย์ สปอร์ตคลับเดิม บจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ฯ ในเครือตระกูลเจียรวนนท์เข้าซื้อที่ดินปี 2558 อยู่ระหว่างก่อสร้างเป็นโครงการมิกซ์ยูส วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน มีพื้นที่รีเทล สปอร์ตคลับ คอนโดฯ สำนักงานให้เช่า 3 หมื่น ตร.ม. จะแล้วเสร็จในปี 2561

ขุมทรัพย์ “อสังหาให้เช่า” ช่องทางเพิ่มรายได้ฝ่าเศรษฐกิจซบ

ช่วง 2-3 ปีมานี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มแตกไลน์ธุรกิจพัฒนาโครงการเพื่อเช่า อาทิ โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศบิลดิ้งมากขึ้น จากปกติรายได้หลักมาจากพอร์ตอสังหาฯเพื่อขายหรือแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ รายได้จากค่าเช่ากลายเป็นตัวหล่อเลี้ยงองค์กร การเพิ่มพอร์ตรายได้ค่าเช่าจึงเป็นกลยุทธ์การทำธุรกิจแบบประคองตัวและเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการ

LH แนะกองรีทดันกำไรพุ่ง

ผู้สื่อข่าวสำรวจความเคลื่อนไหวพบว่าบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัด(มหาชน)หรือLH เลือกใช้กลยุทธ์นี้ตั้งแต่แรกเริ่ม ด้วยการพัฒนาอสังหาฯเช่าไม่ต่ำกว่า 20 ปี เช่น อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ห้างแฟชั่น ไอส์แลนด์ จนกระทั่งพัฒนาเป็นวิสัยทัศน์ในการบุกตลาดอสังหาฯเช่าทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมอย่างจริงจัง ผ่านแบรนด์เทอร์มินัล 21 ที่เปิดดำเนินการแห่งแรกเมื่อปี 2554 ทำเลสถานีอโศก-สุขุมวิท นอกจากนี้มีโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ 4 ทำเลรวด “เพลินจิต-ราชดำริ-เทอร์มินัล 21-ทองหล่อ”

แผนธุรกิจปีนี้ ค่ายแลนด์ฯยังขยายพอร์ตเช่าต่อเนื่อง เตรียมเปิดห้างเทอร์มินัล 21 โคราช พ่วงโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ ในเดือน ธ.ค.นี้ ตามด้วยเทอร์มินัล 21 พัทยา บริเวณวงเวียนปลาโลมาที่จะก่อสร้างเป็นแห่งถัดไป และวางนโยบายลงทุนอสังหาฯเช่าประเภทศูนย์การค้าปีละ 1 แห่ง เฉลี่ยมูลค่าลงทุนแห่งละ 6,000 ล้านบาท

“อนันต์ อัศวโภคิน” ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยเบื้องหลังแนวคิดว่า สนใจพัฒนาอสังหาฯเพื่อเช่า เพราะปัจจุบันสามารถจัดตั้งกองรีท (กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นกลไกทำกำไรที่ดีมาก โดยยกตัวอย่างโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ เทอร์มินัล 21 ลงทุน 5,500 ล้านบาท

เมื่อบริหารแล้วสามารถสร้างผลตอบแทนได้ปีละ 7% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ก็จะขายเข้ากองรีท ได้เงินสดหมุนเวียนคืนมาที่บริษัททันที จากนั้นบริษัทกลับเข้าไปถือหุ้นในกองรีทใหม่อีกครั้ง ทำกำไรเพิ่มเป็น 10-11% ต่อปี เพราะไม่ต้องหักดอกเบี้ยเงินกู้ ไม่เสียภาษี และไม่หักค่าเสื่อม สามารถคืนทุนได้เร็ว

ทั้งนี้ กลไกกองทุนรีทมีข้อแตกต่างจากอสังหาฯเช่าปกติ ที่ต้องใช้เวลา 10 ปีในการคืนทุน แถมอสังหาฯเช่าแม้ค่าเช่าเติบโตไม่มากนัก แต่รายได้จากค่าเช่ามีเสถียรภาพ จึงเป็นโมเดลธุรกิจที่แลนด์ฯมุ่งไป

เพอร์เฟครายได้แตะ 13%

ข้ามมาทางฝั่ง บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่เทกโอเวอร์ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พร็อพเพอร์ตี้ มาเมื่อปี 2558 เพื่อเสริมพอร์ตรายได้ค่าเช่า จากเดิมที่เพอร์เฟค มีพอร์ตเฉพาะโรงแรมฮอกไกโด คิโรโระ รีสอร์ท และออฟฟิศ-รีเทลบางส่วน

ตามแผนขยายพอร์ตเช่าเพิ่มอีก 3 แห่งที่มาจากค่ายแกรนด์ แอสเสทฯ คือ โรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, เชอราตัน หัวหิน และเชอราตัน ปราณบุรี รวมรายได้รับรู้จากพอร์ตเช่าปีนี้ 2,730 ล้านบาท คิดเป็น 13% ของรายได้รวมบริษัท

ถ้าต้องการเพิ่มสัดส่วนอสังหาฯเพื่อเช่าเป็น 20% ของรายได้รวมภายในปี 2564 เน้นเติบโตผ่านค่ายแกรนด์ แอสเสทฯ เหตุผลที่ต้องมีพอร์ตเช่าแบบนี้เพื่อเป็นฐานรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income) ลดความเสี่ยงจากความผันผวนของรายได้โครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งมียอดขายขึ้นลงแรง หรือผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจ

พฤกษาฯ มองเป็นโอกาสธุรกิจ

ด้าน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่มีรายได้อันดับ 1 ในกลุ่มอุตสาหกรรม ปีนี้เพิ่งประกาศจัดตั้งรูปแบบบริษัทใหม่เป็น “โฮลดิ้ง คัมปะนี” เพื่อแยกการดำเนินงานออกเป็นด้านที่อยู่อาศัย กับด้านอสังหาฯเช่า และการลงทุนอื่น ๆ

งานนี้เจ้าพ่อพฤกษาฯ “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ ค่ายพฤกษาฯระบุว่า การแตกไลน์ธุรกิจครั้งนี้เพื่อรองรับอนาคตที่บริษัทเล็งเห็นโอกาสจากการทำธุรกิจอื่น ๆ โดยเฉพาะอสังหาฯเพื่อเช่า เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศบิลดิ้ง โรงพยาบาล ที่ให้ผลตอบแทนดี สามารถสร้างเป็นรายได้สม่ำเสมอให้กับบริษัท เป้าหมายมีพอร์ตรายได้ให้เช่า 5-15% ของรายได้ 1 แสนล้านบาทภายในปี 2563

ถึงแม้ขณะนี้ พฤกษาฯยังไม่ประกาศชัดเจนว่า เริ่มลงทุนในธุรกิจใดก่อน แต่มีความคืบหน้าเป็นระยะว่า การจัดการภายในเพื่อปรับรูปแบบองค์กรเป็นโฮลดิ้งจะเสร็จสมบูรณ์ภายในเดือน พ.ย.นี้

สัมมากรปลื้มรายได้ 200 ล้าน

กลยุทธ์นี้สำหรับรายใหญ่อาจมองพอร์ตรายได้ให้เช่าเป็นโอกาสเติบโตทางธุรกิจ แต่ดีเวลอปเปอร์รายกลางวางกลไกอสังหาฯเช่าในอีกมุมหนึ่ง คือเป็นรายได้สำหรับหล่อเลี้ยงองค์กรในภาวะวิกฤต

“กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปีนี้บริษัทให้ความสำคัญกับพอร์ตให้เช่ามากขึ้น เหตุผลเพราะมีประสบการณ์จากคอมมิวนิตี้มอลล์ที่เป็นธุรกิจรีเทลมีความผันผวนของรายได้ต่ำกว่าอสังหาฯโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ค่ายสัมมากรลงทุนพื้นที่รีเทลเพียวเพลส3แห่งบนทำเล”รามคำแหง-ราชพฤกษ์-รังสิต”มีรายได้ปีละ150-200 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอเป็นค่าใช้จ่ายในองค์กร อาทิ เงินเดือนพนักงาน ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ

หากเทียบกับยอดโอนแต่ละปีคงเทียบกันไม่เห็นฝุ่น แต่ในภาวะกำลังซื้อฝืดเคือง รายได้ค่าเช่ากลายเป็นพระเอกขี่ม้าขาว เพราะเป็นรายได้แบบน้ำซึมบ่อทรายนั่นเอง

หุ้นกู้อสังหา อาวุธในมือรายใหญ่ ระดมทุนพัฒนาโครงการ

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR (Minimum Loan Rate) หรือดอกเบี้ยเงินกู้รายใหญ่ชั้นดี ประจำพุทธศักราช 2559 ของธนาคารพาณิชย์ในประเทศเฉลี่ยอยู่ที่ 7% แต่วิธีการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่-รายกลางอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมีเครื่องมือทางการเงินที่ดีกว่าการขอสินเชื่อโครงการจากธนาคารด้วยการเสนอขาย”หุ้นกู้”เป็นช่องทางระดมทุนอีกแหล่งที่ทำให้ได้เปรียบในการแข่งขันพัฒนาโครงการ

ทั้งนี้การเสนอขายหุ้นกู้โดยเสนออัตราดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการจัดอันดับโดยบริษัททริสเรทติ้งจำกัด บริษัทจัดอันดับเครดิตธุรกิจ องค์กร ตราสารหนี้ ฯลฯ เพื่อเป็นคู่มือประเมินความเสี่ยงให้กับนักลงทุน เครดิตที่จะได้มาก็ขึ้นอยู่กับการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ว่าอยู่ในเกณฑ์สูงหรือต่ำ มีตั้งแต่ AAA (ความเสี่ยงต่ำสุด) ไปจนถึง D (อยู่ระหว่างผิดนัดชำระหนี้) บางระดับมีเครื่องหมาย (+) หมายถึงมีแนวโน้มปรับอันดับขึ้น และเครื่องหมาย (-) นั่นคือมีแนวโน้มปรับอันดับลง

ข้อมูลจาก ประชาชาติธุรกิจ ทำการสำรวจ 8 บริษัทอสังหาฯ เปรียบเทียบอันดับเครดิตทริสเรทติ้ง ควบคู่กับอัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ที่เสนอขายล่าสุด (เฉพาะที่มีอายุไถ่ถอนภายใน 2-3 ปี เนื่องจากหุ้นกู้ที่มีอายุไถ่ถอนนานขึ้นได้รับดอกเบี้ยสูงขึ้น) เห็นได้ว่ายิ่งมีอันดับเครดิตสูง ทำให้สามารถเสนอขายหุ้นกู้ดอกเบี้ยต่ำได้ เพราะถือเป็นบริษัทที่มีความเสี่ยงต่ำ

สำรวจดอกเบี้ยหุ้นกู้ 8 บริษัท

กลุ่มแลนด์ AAA-

ตัวอย่างบริษัทระดับ A คือ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทริสเรทติ้งระดับ A- ล่าสุดออกหุ้นกู้เปิดขายเมื่อวันที่ 27-28 เม.ย. 59 มูลค่า 5,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี อัตราดอกเบี้ย 1.82% เท่านั้น, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ ถูกจัดอันดับที่ A- เช่นกัน ออกหุ้นกู้เมื่อวันที่ 21-22 เม.ย. 59 ชุดที่ 1 มีอายุ 3 ปี มูลค่า 3,400 ล้านบาท ดอกเบี้ย 1.96%

แสน-โนเบิล-อนันดาตีคู่

ถัดมาเป็นกลุ่มบริษัทระดับ BBB ได้แก่ บมจ. แสนสิริ เรตติ้ง BBB+ ออกหุ้นกู้เสนอขายวันที่ 11-20 ก.ค.ที่ผ่านมา มูลค่า 1,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยขยับมาที่ 3.5%, บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เครดิตอันดับ BBB เสนอขายหุ้นกู้เมื่อวันที่ 11-13 พ.ค. 58 มูลค่าไม่เกิน 2,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี ดอกเบี้ย 4.8%

ด้าน บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ทริสฯจัดอันดับ BBB- ออกหุ้นกู้วันที่ 27-29 มิ.ย. 59 มูลค่า 1,500 ล้านบาท อายุ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าค่ายอนันดาฯอยู่ที่ 4.2% และ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ อันดับเดียวกันคือ BBB- ออกหุ้นกู้วันที่ 28-30 ก.ย. 58 มูลค่า 800 ล้านบาท อายุ 2 ปี 6 เดือน ให้ดอกเบี้ยใกล้เคียงกันที่ 4.25%

มาที่บริษัทระดับ BB ได้แก่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จัดอันดับเครดิตระดับ BB+ เสนอขายหุ้นกู้วันที่ 30 พ.ค.-1 มิ.ย. 59 ชุดที่ 1 มูลค่า 1,700 ล้านบาท อายุ 2 ปี 6 เดือน อัตราดอกเบี้ยให้ที่ 4.7% และสุดท้าย บมจ.ปริญสิริ เครดิตระดับเดียวกันคือ BB+ ออกหุ้นกู้วันที่ 12-14 ก.ค. 59 มูลค่า 500 ล้านบาท อายุ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยที่ 5.15%

วัดเรตติ้งแลกดอกเบี้ยต่ำ

ทั้งนี้ ยังมีบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือสูงในอุตสาหกรรมอีก คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท และ บมจ.ศุภาลัย ได้รับการจัดอยู่ระดับ A ทั้งสองบริษัท และ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้รับการจัดอันดับระดับ A- และไม่มีบริษัทในธุรกิจอสังหาฯที่สมัครขอรับการจัดอันดับแล้วได้รับเครื่องหมายต่ำกว่า BB+ ซึ่งถือว่าเป็นอันดับที่อยู่ในเกณฑ์เสี่ยงสูง

จะเห็นได้ว่าแม้แต่บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับ BB+ ยังสามารถออกหุ้นกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า MLR ได้ แต่เปรียบเทียบแล้วหากสามารถได้รับอันดับ A ซึ่งหมายถึงบริษัทมีความเสี่ยงต่ำ อัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้จะเสนอขายได้ต่ำกว่า 2% เป็นช่องว่างอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้อสังหาฯรายใหญ่ได้เปรียบในด้านต้นทุนการเงิน การได้เปรียบต้นทุนการเงินที่ต่ำกว่ามีค่าเท่ากับมีความได้เปรียบต้นทุนพัฒนาโครงการโดยอัตโนมัติ

Ref: Propertytoday
Info: Prachachat

ผู้ดูแลเว็บ หรือ บางคนเรียก ยามเฝ้าเว็บ...

Leave a Reply