สรุปข่าวอสังหาฯ ประจำสัปดาห์ 26 กันยายน – 2 ตุลาคม 2559 โดยยามเฝ้าเว็บ

w1oct2016

ประเด็นข่าวอสังหา จับข่าวประเด็นร้อน ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา W1OCT2016

ตลาดบ้านมือสองซึมหนัก ยอดปฎิเสธสินเชื่อราคาต่ำกว่า3ล้านพุ่ง แบงก์คุมเข้มปล่อยกู้

ยักษ์ธุรกิจแฟรนไชส์อสังหาฯ มือสองชี้ทิศทางกำลังซื้อหดตามภาวะเศรษฐกิจซํ้าแบงก์เข้มปล่อยกู้ เล็งหาแหล่งเงินช่วยลูกค้าหลังพบยอดรีเจ็กต์กลุ่มราคาตํ่า 3 ล้านบาท พุ่งวอนรัฐตั้งกองทุนปล่อยบ้านมือสอง ปรับลดการเติบโตของตลาดเหลือ 5-8% จาก 8-15% ด้านสมาคมนายหน้าอสังหาฯหวั่นราคาขายที่ดินพุ่ง10-20% ผลพวงจากราคาประเมินใหม่ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เตรียมประกาศใช้ปี 60 ดันราคาที่ดินแพงขึ้น รุกตลาดลำบาก

นายสมศักดิ์ มุนีพีระกุล สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBA) และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง ในช่วงโค้งสุดท้ายปี 2559 ว่า หลังจากหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองอยู่ในภาวะทรงตัว เช่นเดียวกับสถานการณ์เศรษฐกิจ

สำหรับเรื่องของการขายที่ดิน พบว่า ราคาที่ดินมีการปรับขึ้น 10-20% เป็นผลมาจากการปรับราคาประเมินใหม่ที่เฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้น 25% ดังนั้นเมื่อหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ผู้ขายจึงบวกเพิ่มในส่วนของภาระค่าโอนเข้าไปในราคาขายที่ดินด้วย ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น เช่น เดิมที่ดินริมถนนย่านพระราม 3 ราคา 3 แสนบาทต่อตารางวา ปรับเป็น 3.5 แสนบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อยากขึ้น เนื่องจากผู้ขายไม่ยอมลดราคา

“จากเหตุการณ์ดังกล่าว ทำให้คาดการณ์ได้ว่า หากมีการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2560 อาจจะยิ่งทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ขายจะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นมาให้กับผู้ซื้ออย่างแน่นอน และยิ่งทำให้บริษัทนายหน้าทำงานได้ยากยิ่งขึ้น เพราะคนซื้อไม่อยากซื้อที่ดินในราคาแพง ขณะที่คนขายก็อยากได้ที่ดินราคาสูงๆ ดังนั้นในปีหน้าก็จะเป็นอีกหนึ่งปีที่บริษัทนายหน้าอาจจะประสบปัญหาเรื่องการขาย หรือถ้ามองในแง่ดีภาษีดังกล่าวอาจจะช่วยกระตุ้นให้นำที่ดินออกมาขายมากขึ้นก็เป็นไปได้ จึงต้องเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด”นายสมศักดิ์ กล่าว

ด้านนายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือERA บริษัทบริหารแฟรนไชส์บริการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้บริษัทต้องปรับลดเป้าอัตราการเติบโตเหลือ 5-8% จากเดิมที่คาดการณ์ไว้เมื่อต้นปีว่า จะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 8-15% ทั้งนี้ ในช่วงที่สภาพเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปกติ ตลาดจะมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10-20% ต่อปี

“ในช่วงต้นปีตลาดถือว่าชะลอตัวอย่างมาก ยอดขายหดตัวถึง 50% จากเดิมขายได้ประมาณ 100 หลังต่อเดือน เหลือเพียง 50 หลังต่อเดือนเท่านั้น แต่มาในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่า ยอดขายกลับมาอีกครั้ง ส่วนหนึ่งมาจากยอดคงค้างที่อยู่ระหว่างการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ตั้งแต่ไตรมาส 1/2559 ซึ่งมาได้รับการอนุมัติช่วงไตรมาส 3 ส่งผลให้ยอดขายของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่ายอดขายจะดีขึ้นแต่ก็คงไม่เป็นไปตามเป้าที่ตั้งไว้เมื่อต้นปีที่กว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งคาดว่าเมื่อจบปีบริษัทจะมียอดขายอยู่ที่ 8,000-10,000 ล้านบาท”นายวรเดช กล่าว

ปัญหาสำคัญของตลาดบ้านมือ 2 นอกจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำแล้ว ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 20-25% จากสัดส่วนกลุ่มผู้ยื่นขอสินเชื่อทั้งหมด 50% สืบเนื่องจากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็นานกว่าปกติ จากเดิมใช้เวลาพิจารณา 45-60 วัน เป็น 90-120 วัน

แต่สำหรับตลาดกลาง-บนระดับราคาเฉลี่ย 7-10 ล้านบาท ไม่มีปัญหา เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน ซึ่งส่วนใหญ่ชำระเป็นเงินสด ดังนั้น เพื่อเป็นการช่วยเหลือและเป็นทางเลือกให้กับลูกค้าในตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท บริษัทจึงมีแนวคิดที่จะหาแหล่งเงินกู้เพิ่ม เช่น บริษัทภาคเอกชนต่างๆ ที่ปล่อยสินเชื่อเงินสด ซึ่งจะมีความเป็นได้มากน้อยแค่ไหนก็คงต้องศึกษาความเป็นไปได้อย่างละเอียดเสียก่อน รวมทั้งอยากให้ภาครัฐเข้ามาช่วยเหลืออย่างจริงจัง ด้วยการจัดตั้งกองทุนเพื่อปล่อยกู้ให้กับบ้านมือ 2 วงเงินไม่ต้องสูงมากแค่ปีละ 5,000 ล้านบาท สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากในปัจจุบันอัตราการปล่อยกู้ได้แค่ประมาณ 85-90% ของมูลค่าเท่านั้น

ตลาดคอนโดใหม่น่าห่วงก่อสร้างอืดกว่า 8หมื่นยูนิต

ตลาดคอนโดฯส่งสัญญาณอันตราย สคบ.เผยตัวเลขยอดร้องเรียนกลุ่มอสังหาฯมาเป็นอันดับ 1 ชี้ปัญหาคอนโดฯก่อสร้างไม่เสร็จมากสุด เหตุผู้ประกอบการขาดสภาพคล่อง กูรูอสังหาฯจับตาตลาดส่งสัญญาณอันตราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กนอกตลาด ยอดขายไม่เข้าเป้า ผิดสัญญาส่งมอบให้ลูกค้า

นายอำพล วงศ์ศิริ เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากจากสถิติการร้องเรียนของผู้บริโภคช่วงปีงบประมาณ 2559 (ตุลาคม 2558-กันยายน 2559) พบว่า มีเรื่องร้องเรียนทั้งหมดประมาณ 5,000-6,000 เรื่อง ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีงบประมาณก่อนหน้าที่มีเรื่องร้องเรียนประมาณ 7,000-8,000 เรื่อง โดยเรื่องร้องเรียนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มียอดสูงสุดเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมาตลอดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

สำหรับในปีงบประมาณ 2559 คาดว่า จะมีเรื่องร้องเรียนที่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประมาณกว่า 1,700 เรื่อง โดยสามารถแบ่งสภาพปัญหาการร้องเรียนออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ 1.ช่วงก่อนซื้อ ได้แก่ ปัญหาจองซื้อ ผ่อนเงินดาวน์ กู้ไม่ผ่าน ถูกยึดเงินดาวน์ฯลฯ , 2.ช่วงระหว่างซื้อ ได้แก่ ปัญหาก่อสร้างล่าช้า โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะที่ดินโครงการนั้นๆ ยังติดจำนอง และ 3.ช่วงหลังซื้อ ได้แก่ เกิดความชำรุดบกพร่อง ก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน ส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางไม่ตรงตามสัญญา ฯลฯ

%e0%b8%97%e0%b8%b5%e0%b9%88%e0%b8%ad%e0%b8%a2%e0%b8%b9%e0%b9%88%e0%b8%ad%e0%b8%b2%e0%b8%a8%e0%b8%b1%e0%b8%a2%e0%b8%97%e0%b8%b5%e0%b9%88%e0%b8%a1%e0%b8%b5%e0%b8%88%e0%b8%b3%e0%b8%99%e0%b8%a7%e0%b8%99

สร้างไม่เสร็จส่งมอบไม่ได้มากสุด

ทั้งนี้ ปัญหาข้อร้องเรียนที่พบมากที่สุดในส่วนของอาคารชุดอยู่ในช่วงระหว่างซื้อ คือ ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา ซึ่งมีข้อร้องเรียนสูงถึง 346 สัญญา รองลงมาก็จะเป็นในเรื่องของการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อตามที่โฆษณาหรือได้ไม่เต็มจำนวน ในส่วนของบ้านจัดสรรและทาวน์เฮ้าส์ข้อร้องเรียนสูงสุดจะอยู่ในช่วงหลังซื้อคือ ชำรุดหลังปลูกสร้าง ไม่จัดทำระบบสาธารณูปโภคตามที่แจ้ง

“ข้อร้องเรียนในส่วนของอาคารชุด เรื่องการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา มักเกิดกับโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของเรื่องร้องเรียน การก่อสร้างไม่แล้วเสร็จของผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก มีสาเหตุมาจากปัญหาการขาดสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ในส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ค่อยประสบปัญหาดังกล่าว เนื่องจากต้องการรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์และบริษัท หรือมีก็เป็นส่วนน้อยและสามารถจบเรื่องได้ในขั้นตอนไกล่เกลี่ย ดังนั้นจึงอยากแนะนำใหผู้บริโภคศึกษาประวัติผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการนั้นๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ เนื่องจากหากถึงกระบวนการชั้นศาลก็ต้องให้เวลาฟ้องร้องกว่า 10 ปี จึงจะสิ้นสุดคดีความ”นายอำพล กล่าว

ยอดขายตก/รีเจคสูง

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาในปัจจุบันของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก คือ ยอดขายไม่สอดคล้องกับงานที่เกิดขึ้น ด้วยเพราะสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปัจจุบัน ทำให้ลูกค้าไม่อยากก่อหนี้ระยะยาว เนื่องจากไม่มั่นใจในอนาคตการทำงานของตนเอง ประกอบกับยอดขายที่ขายได้ก็ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อราว 50% เช่น ยอดขายต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 20-30 หน่วย แต่เมื่อถึงขั้นตอนยื่นขออนุมัติสินเชื่อกลับผ่านเพียงแค่ 10-20 หน่วยเท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำหน่วยที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อกลับมาขายใหม่ ถือเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมา เนื่องจากต้องโฆษณาเพิ่ม

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องชะลอการก่อสร้าง และยืดระยะเวลาส่งมอบออกไป ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กที่มีเงินทุนหมุนเวียนไม่มาก ในขณะที่สถาบันการเงินเองก็มีข้อกำหนดในการปล่อยสินเชื่อโครงการค่อนข้างเข้มงวดคือ ต้องมียอดขายมากกว่า 50% จึงจะปล่อยกู้ เช่น โครงการขนาด 100 หน่วย ต้องมียอดขายมากว่า 50 หน่วย แม้ว่าจะสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ แต่ยอดขายก็ไม่เป็นไปตามเป้าที่คิดไว้ ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อได้

ปรับลดแรงาน สร้างสมดุลธุรกิจ

สำหรับบริษัทฯได้มีการปรับแผนธุรกิจ จากเดิมเพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน โดยการปรับลดแรงงานก่อสร้าง จากเดิมที่มี 6 ชุด เหลือเพียง 1 ชุด เนื่องจากไม่ต้องเร่งงานก่อสร้าง โดยแรงงาน 1 ชุด สามารถทำได้ตั้งแต่งานก่อสร้างฐานรากโครงการ ไปจนถึงงานตกแต่งที่ใช้ระยะเวลาในการทำไม่นาน การชะลอตัวของตลาดส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องขายอาคารดังกล่าวหรือปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ จากพัฒนาเพื่อขายมาเป็นพัฒนาเพื่อเช่าแทน

สินค้ารอขายกว่า1.7หมื่นหน่วย

ด้านดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า บริษัทฯดำเนินการเก็บรวบรวมข้อมูลตลาดอสังหาฯทุกๆ 6 เดือน โดยครั้งล่าสุด ณ กลางปี 2559 พบมีที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการรอคนซื้ออยู่ทั้งหมด 174,750 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงต้นปีที่มีสินค้ารอการขายอยู่ทั้งหมด 171,905 หน่วย เปลี่ยนแปลงไม่มากนักเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจปีนี้ค่อนข้างซึม ผู้ประกอบการเองก็มีการปรับตัว เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในรอบ 8 เดือนแรกปีนี้ทั้งตลาดมีประมาณ 8 หมื่นหน่วย สอดคล้องกับความสามารถซื้อของผู้บริโภค

ในจำนวนที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการรอคนซื้ออยู่ทั้งหมด 174,750 หน่วย พบว่าสร้างเสร็จตั้งแต่ 60% ขึ้นไป มีอยู่ 92,045 หน่วย ที่เหลือยังเสร็จไม่ถึง 60% มีถึง 82,705 หน่วย ถ้าตลาดสะดุดขึ้นมา จะทำให้เกิดความเสียหายหนักได้

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ถึงจุดน่าเป็นห่วง เพราะจำนวนหน่วยที่รอการขายทั้งหมดดังกล่าวคิดเป็นประมาณ 3% ของบ้านทั้งหมดในกรุงเทพฯที่มีอยู่ 4.8 ล้านหน่วย ต่างจากปี 2542 ที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปีนั้นทั้งตลาดอสังหาฯมีสินค้าเหลือและรอขายประมาณ 5% ของบ้านทั้งหมดทั่วกรุงเทพฯ

แนะคุ้มครองเงินดาวน์

ดร.โสภณ กล่าวว่าทางออกที่เหมาะสมก็คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่ต้องแก้ไขให้เป็นภาคบังคับสำหรับผู้ประกอบการทุกรายเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และเมื่อผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นแล้ว ก็จะซื้อบ้านในตลาดมากขึ้น อันจะช่วยเป็นการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจสำคัญประการหนึ่ง

ผู้ซื้อโอดอยากได้เงินดาวน์คืน

นายเอ็กซ์ นามสมมติ ผู้บริโภครายหนึ่งที่ซื้อห้องชุดของโครงการแห่งหนึ่งในย่านสุขุมวิท 31 กล่าวว่าเมื่อประมาณต้นปี 2557 ตนเองทำสัญญาซื้อห้องชุด และได้ผ่อนเงินดาวน์ตามที่กำหนดเป็นเงินกว่า 1 ล้านบาท แต่โครงการก็ไม่มีความคืบหน้า เพราะได้แวะเวียนไปที่สำนักงานขายโครงการ ก็มีแต่ก่อสร้างส่วนของฐานรากเท่านั้น ผ่านมาเป็นปีก็ยังเหมือนเดิม ทั้งที่โครงการคอนโดมิเนียมจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2-2 ปีครึ่งก็เสร็จ ที่สำคัญในตอนที่ไปติดต่อซื้อ พนักงานขายบอกโครงการจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม 2559 ทำให้ตนเองรู้สึกไม่สบายใจ เกรงว่าจะสูญเงินเปล่าเหมือนกับเหตุการณ์วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ที่เจ้าของโครงการอาจจะไม่สร้างต่อ

“ผมทวงถามเรื่องของเงินดาวน์คืนจากทางบริษัทผู้เป็นเจ้าของโครงการ ก็ได้รับการบ่ายเบี่ยงอยู่ตลอด อ้างผู้บริหารติดประชุมบ้าง เดินทางไปต่างประเทศบ้าง เคยร้องเรียนไปยัง สคบ. ถึงขั้นนัดทางผู้ประกอบการมาไกล่เกลี่ยให้ แต่เจ้าของบริษัทก็ไม่ยอมมา หลังจากนั้นทางบริษัทก็ติดต่อกลับว่าจะคืนเงินดาวน์ให้ แต่ไม่มีค่าเสียหายหรือดอกเบี้ยชดเชยให้ ทั้งที่ในสัญญาระบุจะให้ 3% และจะขอผ่อนคืนเป็นงวดจำนวน 2-3 งวด เริ่มตั้งแต่เดือนตุลาคมนี้ ก็ต้องลุ้นว่าจะจ่ายจริงหรือไม่”

ผังเมือง กทม. รื้อกฎคุมตึกสูง เจ้าของที่ดินแปลงเล็ก 25 เขตมีลุ้น

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน หลังบังคับใช้มาได้ 3 ปี แม้ว่ากฎหมายผังเมืองจะไม่มีวันหมดอายุ แต่ด้วยสถานการณ์ที่เปลี่ยนผ่าน ทำให้ “สำนักผังเมือง กทม.” ต้องรีวิวการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ให้สอดรับกับสภาพปัจจุบัน โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลางที่ค่อนข้างหนาแน่น รื้อการพัฒนาพื้นที่ 25 เขต

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน หลังบังคับใช้มาได้ 3 ปี แม้ว่ากฎหมายผังเมืองจะไม่มีวันหมดอายุ แต่ด้วยสถานการณ์ที่เปลี่ยนผ่าน ทำให้ “สำนักผังเมือง กทม.” ต้องรีวิวการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ให้สอดรับกับสภาพปัจจุบัน โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลางที่ค่อนข้างหนาแน่น

รื้อการพัฒนาพื้นที่ 25 เขต

ความคืบหน้าล่าสุด “รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์” ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง กล่าวว่า จากผลศึกษาแนวโน้มการขยายตัว การใช้ประโยชน์ที่ดิน ศักยภาพด้านการคมนาคมและระบบสาธารณูปโภค ในพื้นที่ศึกษา 25 เขต ซึ่งเป็นเขตกรุงเทพฯชั้นกลางและชั้นใน ได้แก่ พระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย สัมพันธวงศ์ ดุสิต บางซื่อ จตุจักร ห้วยขวาง ดินแดง พญาไท คลองสาน ธนบุรี บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ บางพลัด ภาษีเจริญ จอมทอง และราษฎร์บูรณะ

พบว่าแปลงที่ดินส่วนใหญ่มีขนาดเล็ก ทำให้เป็นอุปสรรคต่อการก่อสร้างอาคารตามอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ (FAR) ที่ผังเมืองกำหนดไว้ รวมถึงอาคารส่วนใหญ่มีขนาดเล็ก และมีสภาพเสื่อมโทรม แต่ไม่สามารถรื้อถอนและสร้างขึ้นใหม่ได้ เพราะต้องมีระยะถอยร่นตามกฎหมายควบคุมอาคารที่กำหนดไว้ ซึ่งไม่คุ้มกับการลงทุนสร้างอาคารใหม่

ขณะที่ถนนส่วนใหญ่ยังแคบและไม่มีความต่อเนื่องกัน ทำให้เกิดข้อจำกัดต่อการก่อสร้างอาคาร เนื่องจากความสูงที่สร้างต้องมีไม่เกินที่กฎหมายกำหนด ทำให้การเปลี่ยนแปลงหรือก่อสร้างใหม่จึงทำได้ยาก

14750616851475061725l

ผังเมืองยังไม่ตอบโจทย์

สำหรับข้อเสนอ”รศ.ดร.นพนันท์”กล่าวว่าจากการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนที่เกี่ยวข้องให้จัดทำแผนผังแสดงการจำแนกการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ โดยใช้มาตราส่วนที่มีรายละเอียดมากขึ้นกว่าเดิม จากปัจจุบันมาตราส่วนที่กรุงเทพฯใช้อยู่ที่ 1 : 75,000 มองว่ายังไม่ละเอียดมากพอ ทำให้การจำแนกพื้นที่ต่าง ๆ ทำได้ยาก เช่น พื้นที่กรุงเทพฯชั้นในควรใช้มาตราส่วนอย่างน้อย 1 : 10,000 จะทำให้จำแนกการใช้ประโยชน์ของที่ดินได้ดีขึ้น

อีกทั้งให้เพิ่มข้อกำหนดการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินและการควบคุมความหนาแน่นโดยเฉพาะการควบคุมระยะถอยร่นและความสูงของอาคาร ส่วนด้านการวางผังโครงสร้างพื้นฐานทั้งผังแสดงที่โล่ง ผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง และผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภคของในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2556 ยังไม่มีการทำงานแบบบูรณาการร่วมกัน เช่น การดึงสายไฟฟ้าลงดิน ไม่มีการประสานงานกัน

แนะแก้ไข FAR-ระบบโบนัส

นอกจากนี้ให้อาคารประหยัดพลังงาน การจัดให้มีที่จอดรถสำหรับประชาชนทั่วไปในบริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า การจัดให้มีที่อยู่อาศัยราคาถูก นำระบบโบนัสไปใช้ เนื่องจากปัจจุบันยังใช้ไม่ครอบคลุม มีเฉพาะการจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ สวนสาธารณะ และการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำเพื่อป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมที่ใช้เท่านั้น

“ผังเมือง กทม.ปัจจุบันนำ FAR มาใช้คุมการพัฒนาพื้นที่ แต่หากพื้นที่ไหนที่จัดพื้นที่ให้ตามเงื่อนไขกำหนดจะได้โบนัสพัฒนาพื้นที่ได้เพิ่ม 20% ของพื้นที่อาคารรวม จำเป็นต้องมีการแก้ไขปรับปรุงเพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากข้อกำหนดได้”

ให้สิทธิ์การโอนพื้นที่

รวมทั้งเสนอให้มีข้อกำหนดการโอนสิทธิ์การพัฒนาระหว่างพื้นที่ได้ประกอบด้วย

1.ระหว่างแปลงที่ดินภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดิน

2.จากแปลงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารอนุรักษ์ ไปยังแปลงที่ดินในเขตส่งเสริมการพัฒนา เช่น ตึกแถวที่ได้รับประกาศให้เป็นอาคารอนุรักษ์สามารถขายสิทธิ์ FAR ให้กับอาคารที่อยู่คนละพื้นที่ได้

3.จากแปลงที่ดินในเขตอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมไปยังแปลงที่ดินในเขตส่งเสริมการพัฒนา เช่น บางกระเจ้า ที่ต้องเสียพื้นที่ให้เป็นเขตอนุรักษ์ธรรมชาติ สามารถขายสิทธิ์ FAR ได้ รวมถึงให้สามารถรวมแปลงที่ดินได้ เป็นการแก้ไขปัญหาสำคัญของที่ดินขนาดเล็กที่อยู่ในกรุงเทพฯชั้นกลางและชั้นใน

สนง.ทรัพย์สินฯ จุดพลุที่จอดรถใต้ดิน เนรมิต “ราชดำเนิน” ถนนที่สวยที่สุด

ล่าสุด “สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์” ทุ่มเม็ดเงินประมาณ 800-1,000 ล้านบาท สร้างอาคารจอดรถใต้ดินเป็นโครงการนำร่อง

“อรนุช อิ่มอารมณ์” หัวหน้าฝ่ายอาวุโส ฝ่ายบริหารงานอนุรักษ์ สำนักงานทรัพย์สินฯเปิดเผยว่า ได้เริ่มดำเนินโครงการพัฒนาพื้นที่รอบพระบรมมหาราชวัง ตั้งแต่ปี 2550 โดยได้ปรับปรุงกลุ่มอาคารโบราณสถาน อาคารตึกแถวริมถนนหน้าพระลาน ท่าช้าง และท่าเตียน ตั้งอยู่โดยรอบพระบรมมหาราชวัง ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญทำให้ทราบปัญหาว่าที่จอดรถไม่เพียงพอ

“สำนักงานทรัพย์สินฯได้หารือกับสำนักพระราชวังถึงแนวทางแก้ปัญหาจะก่อสร้างอาคารจอดรถใต้ดินบริเวณสวนนาคราภิรมย์พร้อมกับงานบูรณะอาคารโบราณสถาน อาคารคลังราชการ เพื่อช่วยบรรเทาจราจร ลดการขาดแคลนที่จอดรถ รวมถึงปรับปรุงภูมิทัศน์สวนนาคราภิรมย์เดิม เพื่อเปิดให้เห็นทัศนียภาพอันสวยงามบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ได้มากยิ่งขึ้น จะมีพิธีวางศิลาฤกษ์วันที่ 10 ต.ค.นี้ ใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี”

สำหรับพื้นที่พัฒนาโครงการ รวมทั้งหมด 7.5 ไร่ รูปแบบโครงการ ประกอบด้วย อาคารจอดรถใต้ดิน 3 ชั้นครึ่ง แต่ละชั้นสูง 2.70 เมตร จอดรถยนต์ได้ 700 คัน ปรับปรุงภูมิทัศน์ด้านบนสวนนาคราภิรมย์ ก่อสร้างอาคารประกอบย่อยระดับพื้นดิน ได้แก่ ลิฟต์ล็อบบี้ ศาลาดนตรี อาคารควบคุมระบบแสงและเสียง ห้องน้ำสาธารณะ รวมจำนวน 5 หลัง ก่อสร้างเรือนรับรองริมแม่น้ำเจ้าพระยา 1 หลัง

รวมถึงปรับภูมิสถาปัตย์ระดับพื้นดินเหนืออาคารจอดรถ และบริเวณโดยรอบให้เป็นสวนสาธารณะสำหรับประชาชนและนักท่องเที่ยว พร้อมบูรณะอาคารโบราณสถาน ในพื้นที่ของ “อาคารคลังราชการ” จำนวน 5 หลัง เป็นพิพิธภัณฑ์โขน ที่จะเป็นจุดไฮไลต์

นการประชุมคณะอนุกรรมการประสานการแก้ไขปัญหาจราจรและขนส่งระยะเร่งด่วนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เมื่อวันที่ 2 ก.ย. 2559 มีกำหนดพื้นที่เหมาะสมจะสร้างที่จอดรถใต้ดิน ไว้หลายแห่ง

โดยอยู่ในแนวถนนราชดำเนิน 3 แห่ง ได้แก่ บริเวณสวนรมณีนาถ ถนนศิริพงษ์ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) พื้นที่ 29 ไร่ จำนวน 3-4 ชั้น บริเวณสวนนาคราภิรมย์และสโมสรข้าราชบริพารถนนมหาราช ติดกับท่าเรือท่าเตียน พื้นที่ 7.5 ไร่ จำนวน 4 ชั้น รองรับได้ 700 คัน และอาคารหอภาพยนตร์ที่ศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง ภายใต้สำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.) และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมีแนวคิดจะปรับปรุงทำเป็นที่จอดรถใต้ดิน

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่บริเวณใกล้เคียงถนนราชดำเนินอาทิราชนาวีสโมสรถนนมหาราชพื้นที่ 8 ไร่ติดกับท่าเรือท่าช้าง โดยอาจจะปรับปรุงให้มีชั้นจอดรถใต้ดินประมาณ 2 ชั้น บริเวณด้านหน้าสวนรมณีนาถบนถนนศิริพงษ์ พื้นที่ 5 ไร่

 

Ref: Propertytoday
Info: DPR

ผู้ดูแลเว็บ หรือ บางคนเรียก ยามเฝ้าเว็บ...

Leave a Reply