เตือนนักลงทุนอสังหาฯ สัญญาณอันตราย สถานการณ์ตลาดอสังหากำลังถดถอย

เตือนนักลงทุนอสังหา2559

สัญญาณอันตราย สถานการณ์ตลาดอสังหากำลังถดถอย เตือนนักลงทุนอสังหาฯ ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมจะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ เป็นคำถามและสภาวการณ์ที่จับตามองกันมาตั้งแต่ปีที่แล้ว สำหรับปี 2559 น่าจะเห็นภาพชัดเจนขึ้น เพราะมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเพิ่มเป็นเท่าตัวต่อเนื่องจากปี 2558

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ขอสรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดือนเมษายน 2559 ว่ามีการเปิดตัวโครงการลดลงค่อนข้างมาก โดยในเดือนนี้ มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 14 โครงการ ลดลงจากเดือนมีนาคม 2559 จำนวน 22 โครงการ ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายและมูลค่าเพิ่มด้วย โดยลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้ง 14 โครงการ ไม่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเลย มีจำนวนหน่วยขายรวม 2,905 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 7,798 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 67% จากเดือนก่อนเนื่องจากในเดือนเมษายนนี้มีวันหยุดยาวต่อเนื่องหลายวัน และบางโครงการได้ทยอยเปิดตัวไปในไตรมาสแรกที่มีงานแสดงบ้านแล้ว จึงทำให้มีการเปิดตัวโครงการน้อยลง และมีจำนวนหน่วยขายโดยรวมของเดือนนี้ลดลงตาม

ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 1,783 หน่วย (61.4%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 817 หน่วย (28.1%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 104 หน่วย (3.6%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ซึ่งเมื่อเทียบจำนวนหน่วยขายกับเดือนที่ผ่านมา จะพบว่าจำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยหลัก ได้แก่ อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว พบว่า จำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวนลดลง

AREA-intermediate area

เมื่อพิจารณามูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนเมษายน 2559 นี้ลดลงประมาณ -79% ของเดือนมีนาคม ซึ่งในเดือนเมษายนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกับเดือนที่ผ่านมา โดยจะพบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด และมีราคาปานกลางถึงค่อนข้างต่ำเป็นสำคัญโดยมีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (62%) รองลงมา คือที่ราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนประมาณ (21%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 46% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 26% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด และมีจำนวนหน่วยขายเป็นส่วนใหญ่ของตลาด อันดับ 1 คือ อาคารชุดราคา 0.5-1.0 ล้านบาท จำนวน 554 หน่วย ขายได้แล้ว 554 หน่วย (100%) รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 99 หน่วย ขายได้แล้ว 84 หน่วย (85%) และอันดับ 3 คืออาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 550 หน่วย ขายได้แล้ว 314 หน่วย (57%)

บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) เปิดตัวมากที่สุด มีจำนวน 5 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท อีเอ็มซี จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป

ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในจำนวน 2 โครงการ ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 9 โครงการ เช่น ถนนประชาอุทิศ ถนนพุทธบูชา ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนรัตนาธิเบศร์ และถนนกาญจนาภิเษก เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 3 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น บางบัวทอง – สุพรรณบุรี (340) เป็นต้น

ผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางและเจาะลึกที่สุดรวมทั้งดำเนินการมายาวนานที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า…

จำนวนที่อยู่อาศัยในปี 2558 มีจำนวน 107,000 หน่วยที่เปิดขายใหม่ ลดลงกว่าจำนวนเปิดใหม่ปี 2557 ประมาณ 8% เพียงแต่มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเพราะเน้นเปิดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงเป็นสำคัญ เพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจต่ำจากผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจโดยตรง

ในปี 2559 จากการประมวลผลยังพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยรวมทั้งมูลค่าของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จะลดลงกว่าปี 2558 อย่างชัดเจน ดร.โสภณ คาดว่าในปี 2559 จะมีโครงการเปิดใหม่ 96,600 หน่วย รวมมูลค่า 358,800 หรือลดลงกว่าปี 2558 ประมาณ 11% ในแง่จำนวนหน่วย และ 18% ในแง่ของมูลค่านั่นเอง

ตัวเลขเดียวที่อาจเพิ่มขึ้นและได้เพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลาก็คือจำนวนหน่วยรอการขายหรือเหลือขายอยู่ในขณะนี้ซึ่ง ณ สิ้นปี 2558 พบว่ามีจำนวนเหลือขายถึง 177,000 หน่วย การที่หน่วยเหลือขายเพิ่มมากขึ้นนี้เป็นสัญญาณอันตราย แสดงว่าการดูดซับอุปทานในตลาดทำได้น้อยลง

คอนโดฯต่ำ 2 ล้านท่วมตลาด ยอดขายอืด ห่างไกลฟองสบู่

“จิราภรณ์ ลินมณีโชติ” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัท หลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยข้อมูลว่า คอนโดฯสร้างเสร็จในปี 2559 รวบรวมจากดีเวลอปเปอร์ 9 บิ๊กแบรนด์ ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ฯ, พฤกษาฯ, เอพี, แสนสิริ, อนันดาฯ, ควอลิตี้เฮ้าส์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย และเอสซี แอสเสท คาดว่าจะมีกว่า 4 หมื่นยูนิต เติบโตเท่าตัวจากปี 2558 ที่มีห้องชุดสร้างเสร็จประมาณ 2 หมื่นยูนิต และคอนโดฯสร้างเสร็จส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับล่าง ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต

“คอนโดฯเซ็กเมนต์นี้ค่อนข้างน่ากังวล เพราะมียอดขายต่ำกว่าปกติ จากเดิมมักจะขายหมดภายในระยะเวลาก่อนก่อสร้างเสร็จ หรือเหลือขายไม่มาก แต่ในปีนี้ยอดขายคอนโดฯระดับล่างที่สร้างเสร็จยังมีเหลือขาย 40-50% ของโครงการ”

ประกอบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูง คาดการณ์มีการเปิดตัว 122,000 ยูนิต เติบโตประมาณ 20% จากปีก่อนมีการเปิดตัว 108,000 ยูนิต ในจำนวนนี้แบ่งเป็นโครงการแนวสูง 60% หรือประมาณ 7.3 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีการเปิดตัวคอนโดฯประมาณ 6.5 หมื่นยูนิต แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแผนเปิดตัวโครงการต่อเนื่องและเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าจะมีสต๊อกเหลือขายอยู่จำนวนมาก

“ปีนี้ควรจะเป็นปีแห่งการระบายสต๊อกต่อเนื่อง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือดีเวลอปเปอร์มีแบ็กล็อกในมือที่จะรับรู้รายได้ปี 2560 น้อย ทำให้พยายามเปิดคอนโดฯโลว์ไรส์ตลาดล่างที่สามารถก่อสร้างเร็วเพื่อเป็นแบ็กล็อกเพิ่มสำหรับปีหน้า ซึ่งมองว่าสวนทางกับภาวะตลาด ทำให้ภาระสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จปีนี้จากเดิมควรจะระบายได้หมดภายในปี กลายเป็นต้องถือสต๊อกไว้อีก 2 ปีเป็นอย่างน้อย” จิราภรณ์กล่าวและว่า

ยืนยันยังไม่วิกฤตฟองสบู่

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 ยอดพรีเซลทั้งแนวราบและแนวสูงคาดการณ์มีมูลค่าประมาณ 3.7-3.8 แสนล้านบาท ยังเติบโต 10% จากปี 2558 ที่มีมูลค่าพรีเซล 3.4 แสนล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นการเติบโตที่ชะลอลง เทียบจากปีก่อนที่มีการเติบโต 14%

โดย “จิราภรณ์” มองว่า หากสถานการณ์ตลาดยังไม่ดีขึ้น เป็นไปได้ว่าแผนการเปิดตัวโครงการใหม่อาจถูกชะลอออกไป และการระบายสต๊อกเก่าผู้ประกอบการจะโหมแคมเปญการตลาดมากขึ้น อาจมีการลดราคาพิเศษบางยูนิตเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ส่วนกรณีมีความกังวลว่าอาจเกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจเช่นเดียวกับปี 2540 มองว่าจะไม่เกิดขึ้น

“คิดว่ายังไม่วิกฤตเหมือนปี 2540 เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการไม่ได้กู้สถาบันการเงินทั้งหมด และเป็นจำนวนมากเท่าในอดีต แต่มีการจัดหาแหล่งทุนจากการออกหุ้นกู้ด้วย”

เตือนคอนโดฯแพงต้องระวัง

ด้านคอนโดฯระดับกลางราคายูนิตละ 2-15 ล้านบาท คาดว่าจะยังทรงตัว หากเป็นคอนโดฯระดับกลางทำเลในเมืองที่สร้างเสร็จปีนี้ ถือว่าผู้บริโภคที่เป็นเรียลดีมานด์จะได้ประโยชน์มาก เพราะราคาปรับขึ้นมากจากช่วง 2 ปีก่อน แต่ผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังกลุ่มนักเก็งกำไรมากขึ้น

ส่วนคอนโดฯซูเปอร์ไพรม ราคา ตร.ม.ละ 3 แสนบาทขึ้นไป ผู้ซื้อยังคงมีกำลังซื้อสูง แต่ดีเวลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการเปิดโครงการต้องอยู่ในทำเลที่ดี หากเปิดโครงการระดับซูเปอร์ไพรมในทำเลที่ไม่เหมาะสมอาจประสบปัญหาด้านการขาย

“ผู้ซื้อมีความสามารถชำระสูงก็จริง แต่มีจำกัด เพราะผู้บริโภคที่จะสามารถเข้าถึงห้องชุดราคาเกินกว่า 25 ล้านบาทต่อยูนิตมีไม่มาก และผู้ซื้อไม่มีความจำเป็นต้องรีบซื้อตั้งแต่เปิดพรีเซล สามารถรอจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จและรู้สึกพอใจในสินค้าก่อนแล้วจึงตัดสินใจซื้อได้” จิราภรณ์กล่าวย้ำ

โดยสรุปแล้วทั้งภาครัฐและภาคเอกชนควรศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน โดยเฉพาะรัฐบาลอย่าพึ่งแต่เชื่อข้อมูลของทางราชการเอง ที่พยายามนำเสนอว่าสถานการณ์ต่างๆอย่างดีอยู่ทั้งที่ในความเป็นจริงกำลังถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง มีแต่ว่าถ้ารัฐบาลฟังความให้รอบข้างและมีข้อมูลที่เชื่อถือได้จริง ก็จะหาทางออกที่ถูกต้องเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคนักพัฒนาที่ดินสถาบันการเงินและสังคมโดยรวม

 

Ref: Propertytoday
Info: area

หนุ่มวิศวกรการบิน อายุสามสิบกว่าๆ สนใจเรื่องการเงินการลงทุน นิยมเล่นหุ้นและอสังหาฯ ศึกษาการลงทุนแนวเทคนิคอลอย่างจริงจัง เป็นคนชอบอ่านและชอบแชร์ความรู้มากที่สุด

Leave a Reply