AREA สำรวจ ทิศทางตลาดอสังหาปี 60 คนขายมากกว่าคนซื้อ

สำรวจ

คนขายมากกว่าคนซื้อ อสังหาฯ ปี 60 น่าห่วง

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้เผยผล สำรวจ ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2560 จากการ สำรวจ ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 1,905 โครงการ (โครงการเมื่อสิ้นปี 2559 จำนวน 1,837 โครงการ และโครงการที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2560 อีก 198 โครงการ) ในจำนวนนี้มี 1,350 โครงการ ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป (จาก 1,246 โครงการ เมื่อสิ้นปี 2559) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากจำนวนอุปทานมากกว่าอุปสงค์ แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะเกิดวิกฤติ

ครึ่งปีแรก เปิดใหม่ 198 โครงการ 5.4 หมื่นหน่วย

ในครึ่งแรกของปี 2560 มีจำนวนหน่วยเกิดขึ้น 54,389 หน่วย รวมมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากทั้งหมด 198 โครงการ แต่หากนับเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะมีทั้งหมด 54,281 หน่วย รวมมูลค่า 182,647 ล้านบาท จากทั้งหมด 193 โครงการ หรือโครงการหนึ่ง ๆ มีขนาดเฉลี่ยถึง 281 หน่วย ซึ่งสูงกว่าแต่ปี 2559 ที่มีขนาดโครงการเฉลี่ยเพียง 241 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร แต่ในทางกลับกันก็เพิ่มความเสี่ยงหากโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ในเดือนมิถุนายน 2560 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 34 โครงการ จำนวน 13,062 หน่วย รวมมูลค่าถึง 47,826 ล้านบาท

คอนโดฯ เปิดมากสุดกว่า 3 หมื่นหน่วย

ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ 54,281 หน่วย มีจำนวนถึง 30,647 หน่วย หรือ 57% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย หรือ 32% และบ้านเดี่ยว 3,499 หน่วย หรือ 6% ส่วนบ้านแฝดมี 1,890 หน่วย หรือ 4% ถือเป็นสถิติสูงสุดที่เปิดตัวโดยเน้นห้องชุด และหากพิจารณาถึงภาวะการขายจะพบว่า สินค้าที่เปิดใหม่ทั้งหมดนี้ ขายได้ (มีคนจองซื้อ) เพียง 19,078 หน่วย หรือ 35% โดยกลุ่มห้องชุดมีสัดส่วนการขายได้สูงสุดคือ 48% ทั้งนี้ 33% ของทั้งหมด ขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท หรือ 26% ของทั้งหมด โดยทำเลที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 3,838 หน่วย หรือ 9% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับพบว่า ทำเลสุขุมวิท-พระรามที่ 4 มาเป็นอับดับหนึ่งมีมูลค่าถึง 26,692 ล้านบาท หรือ 15% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล อยู่อันดับที่ 4 มูลค่า 8,569 ล้านบาท หรือ 5%

จับตา 2 ทำเล น่าห่วง

1. ทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท เปิดตัวสูงสุด ถึง 3,143 หน่วย สามารถขายได้ 1,024 หน่วย หรือ 33% การที่ทำเลนี้ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังมีการเปิดตัวสูงมากจนเป็นอันดับหนึ่ง แสดงว่าไม่มีการควบคุมอุปทาน อาจมีปัญหาฟองสบู่ได้ในอนาคต
2. ทำเลรังสิต คลอง 1-7 มีโครงการห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดถึง 1,721 หน่วย แต่ขายได้น้อยมากเพียง 179 หน่วย หรือเพียง 10% ทำเลนี้คงถึงจุดอิ่มตัวจนไม่สมควรที่จะเปิดโครงการใหม่ได้ในระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีนับจากกลางปี 2560 นี้

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 60

อุปทานคงเหลือสะสมรวม ณ กลางปี 2560 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.1% จาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 193,820 หน่วย ณ กลางปี 2560 หรือเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย สรุปได้ว่า
1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 193 โครงการ ลดลง 20 โครงการ (-9%) จากครึ่งปีแรก 2559
2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 54,281 หน่วย เพิ่ม 6,173 หน่วย (+13%) จากครึ่งปีแรก 2559
3. มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 182,647 ล้านบาท เพิ่ม 24,886 ล้านบาท (+16%) จากครึ่งปีแรก 2559
4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.365 ล้านบาท เพิ่ม (2.6%) จากราคา 3.279 ล้านบาท จากครึ่งปีแรก 2559
5. ยอดซื้อ ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 44,790 หน่วย เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 4,382 หน่วย หรือ (+11%) โดยมาจาก โครงการทาวน์เฮ้าส์ที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 8% และห้องชุดที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ส่วนบ้านเดี่ยวมียอดซื้อลดลง 2%

คาดการณ์ครึ่งหลังปี 60-61

1. ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้น (ปี 2560 มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยมากถึง 77%) และมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น
2. การเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น เช่น จีน ญี่ปุ่น และผู้ประกอบการบางรายมีการนำสินค้าไปขายตลาดต่างประเทศมากขึ้น
3. แผนการลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมีความชัดเจนขึ้น เปิดทำเลใหม่ ๆ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
4. ผู้ประกอบการบางราย กระจายการลงทุน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง
5. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง
6. ห้องชุดยังคงมีการพัฒนามากเป็นอันดับ 1 แต่เน้นพัฒนาในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง
7. การพัฒนาห้องชุดเน้นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรองรับการอยู่อาศัยจริง เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง มี Co-Working Space พื้นที่ปลูกผัก พื้นที่ปาร์ตี้
8. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งเน้นการบริการหลังการขาย เพื่อเอาใจผู้ซื้อ และบอกต่อ
9. ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย

ทั้งนี้ AREA คาดว่า ทั้งปี 2560 นี้ น่าจะมีจำนวนหน่วยทั้งหมด 110,557 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 365,293 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า จำนวนหน่วยลดลง 1.8% และมูลค่ารวมลดลง 4.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งการเปิดตัวโครงการที่ไม่ลดลง แต่การขายได้ที่ลดลง อาจกลายเป็นปัญหาได้ในอนาคตได้

Ref: Propertytoday
info: ddproperty

Alex Camera เด็กหนุ่ม Gen Y มีทั้งสไตล์ และความอาร์ทอยู่ในตัว ชอบคิดต่าง รักอิสระ ฝันอยากมีธุรกิจส่วนตัว สนใจเรื่องการลงทุนทุกประเภท ที่สำคัญชื่นชอบการถ่ายภาพเป็นชีวิตจิตใจ และชอบแชร์เรื่องราวที่ได้พบ ผ่านมุมมองใหม่ๆ ด้วยคอนเซ็ปต์ ” Simple As Shooting ” ง่าย เหมือนกดชัตเตอร์ถ่ายภาพ.

Leave a Reply

ปิดโหมดสีเทา