สัญญาณอันตราย ตลาดคอนโดยอดขายตก/รีเจคสูง ก่อสร้างอืดกว่า 8 หมื่นยูนิต

สัญญาณอันตราย

รู้หรือไม่ว่า โครงการคอนโดที่เปิดขายกันนั้น โอกาสที่จะสร้างไม่เสร็จก็มีความเป็นไปได้ อาจเนื่องด้วยสาเหตุขายไม่ออก-ขาดสภาพคล่อง ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายเล็กขาดประสบการณ์ เล็งเข้าอุ้มใส่เงินเพิ่มสร้างโครงการต่อจนเสร็จ รวมไปถึงปัญหาที่เกิดจากการขายห้องชุดไม่ได้หรือขายช้า เกิดจากการมีทำเลที่ตั้งที่ผิดหรือทำเลไม่ดี และการทำการตลาดผิด ดังนั้น การที่โครงการคอนโดจะประสบความสำเร็จได้ ประการหนึ่ง นักลงทุนจะต้องบริหารกระแสเงินสดให้ดี เพื่อสร้างสินค้าที่มีคุณภาพและสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้านั่นเอง

ตลาดคอนโดฯส่งสัญญาณอันตราย สคบ.เผยตัวเลขยอดร้องเรียนกลุ่มอสังหาฯมาเป็นอันดับ 1 ชี้ปัญหาคอนโดฯก่อสร้างไม่เสร็จมากสุด เหตุผู้ประกอบการขาดสภาพคล่อง กูรูอสังหาฯจับตาตลาดส่ง สัญญาณอันตราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กนอกตลาด ยอดขายไม่เข้าเป้า ผิดสัญญาส่งมอบให้ลูกค้า

aaaaP1-2-3195

ที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนหน่วยที่สร้างได้มากกว่า 60%

นายอำพล วงศ์ศิริ เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากจากสถิติการร้องเรียนของผู้บริโภคช่วงปีงบประมาณ 2559 (ตุลาคม 2558-กันยายน 2559) พบว่า มีเรื่องร้องเรียนทั้งหมดประมาณ 5,000-6,000 เรื่อง ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีงบประมาณก่อนหน้าที่มีเรื่องร้องเรียนประมาณ 7,000-8,000 เรื่อง โดยเรื่องร้องเรียนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มียอดสูงสุดเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมาตลอดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

สำหรับในปีงบประมาณ 2559 คาดว่า จะมีเรื่องร้องเรียนที่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประมาณกว่า 1,700 เรื่อง โดยสามารถแบ่งสภาพปัญหาการร้องเรียนออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่

  1. ช่วงก่อนซื้อ ได้แก่ ปัญหาจองซื้อ ผ่อนเงินดาวน์ กู้ไม่ผ่าน ถูกยึดเงินดาวน์ ฯลฯ
  2. ช่วงระหว่างซื้อ ได้แก่ ปัญหาก่อสร้างล่าช้า โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะที่ดินโครงการนั้นๆ ยังติดจำนอง
  3. ช่วงหลังซื้อ ได้แก่ เกิดความชำรุดบกพร่อง ก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน ส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางไม่ตรงตามสัญญา ฯลฯ
สัญญาณอันตราย สร้างไม่เสร็จส่งมอบไม่ได้มากสุด

ทั้งนี้ ปัญหาข้อร้องเรียนที่พบมากที่สุดในส่วนของอาคารชุดอยู่ในช่วงระหว่างซื้อ คือ ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา ซึ่งมีข้อร้องเรียนสูงถึง 346 สัญญา รองลงมาก็จะเป็นในเรื่องของการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อตามที่โฆษณาหรือได้ไม่เต็มจำนวน ในส่วนของบ้านจัดสรรและทาวน์เฮ้าส์ข้อร้องเรียนสูงสุดจะอยู่ในช่วงหลังซื้อคือ ชำรุดหลังปลูกสร้าง ไม่จัดทำระบบสาธารณูปโภคตามที่แจ้ง

“ข้อร้องเรียนในส่วนของอาคารชุด เรื่องการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา มักเกิดกับโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของเรื่องร้องเรียน การก่อสร้างไม่แล้วเสร็จของผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก มีสาเหตุมาจากปัญหาการขาดสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ในส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ค่อยประสบปัญหาดังกล่าว เนื่องจากต้องการรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์และบริษัท หรือมีก็เป็นส่วนน้อยและสามารถจบเรื่องได้ในขั้นตอนไกล่เกลี่ย ดังนั้นจึงอยากแนะนำใหผู้บริโภคศึกษาประวัติผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการนั้นๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ เนื่องจากหากถึงกระบวนการชั้นศาลก็ต้องให้เวลาฟ้องร้องกว่า 10 ปี จึงจะสิ้นสุดคดีความ”นายอำพล กล่าว

สัญญาณอันตราย ยอดขายตก/รีเจคสูง

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาในปัจจุบันของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก คือ ยอดขายไม่สอดคล้องกับงานที่เกิดขึ้น ด้วยเพราะสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปัจจุบัน ทำให้ลูกค้าไม่อยากก่อหนี้ระยะยาว เนื่องจากไม่มั่นใจในอนาคตการทำงานของตนเอง ประกอบกับยอดขายที่ขายได้ก็ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อราว 50% เช่น ยอดขายต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 20-30 หน่วย แต่เมื่อถึงขั้นตอนยื่นขออนุมัติสินเชื่อกลับผ่านเพียงแค่ 10-20 หน่วยเท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำหน่วยที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อกลับมาขายใหม่ ถือเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมา เนื่องจากต้องโฆษณาเพิ่ม

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องชะลอการก่อสร้าง และยืดระยะเวลาส่งมอบออกไป ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กที่มีเงินทุนหมุนเวียนไม่มาก ในขณะที่สถาบันการเงินเองก็มีข้อกำหนดในการปล่อยสินเชื่อโครงการค่อนข้างเข้มงวดคือ ต้องมียอดขายมากกว่า 50% จึงจะปล่อยกู้ เช่น โครงการขนาด 100 หน่วย ต้องมียอดขายมากว่า 50 หน่วย แม้ว่าจะสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ แต่ยอดขายก็ไม่เป็นไปตามเป้าที่คิดไว้ ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อได้

 สัญญาณอันตราย ปรับลดแรงาน สร้างสมดุลธุรกิจ

สำหรับบริษัทฯได้มีการปรับแผนธุรกิจ จากเดิมเพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันโดย การปรับลดแรงงานก่อสร้าง จากเดิมที่มี 6 ชุด เหลือเพียง 1 ชุด เนื่องจากไม่ต้องเร่งงานก่อสร้าง โดยแรงงาน 1 ชุด สามารถทำได้ตั้งแต่งานก่อสร้างฐานรากโครงการ ไปจนถึงงานตกแต่งที่ใช้ระยะเวลาในการทำไม่นาน การชะลอตัวของตลาดส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องขายอาคารดังกล่าวหรือปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ จากพัฒนาเพื่อขายมาเป็นพัฒนาเพื่อเช่าแทน

สัญญาณอันตราย สินค้ารอขายกว่า1.7หมื่นหน่วย

ด้านดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า บริษัทฯดำเนินการเก็บรวบรวมข้อมูลตลาดอสังหาฯทุกๆ 6 เดือน โดยครั้งล่าสุด ณ กลางปี 2559 พบมีที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการรอคนซื้ออยู่ทั้งหมด 174,750 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงต้นปีที่มีสินค้ารอการขายอยู่ทั้งหมด 171,905 หน่วย เปลี่ยนแปลงไม่มากนักเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจปีนี้ค่อนข้างซึม ผู้ประกอบการเองก็มีการปรับตัว เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในรอบ 8 เดือนแรกปีนี้ทั้งตลาดมีประมาณ 8 หมื่นหน่วย สอดคล้องกับความสามารถซื้อของผู้บริโภค

ในจำนวนที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการรอคนซื้ออยู่ทั้งหมด 174,750 หน่วย พบว่าสร้างเสร็จตั้งแต่ 60% ขึ้นไป มีอยู่ 92,045 หน่วย ที่เหลือยังเสร็จไม่ถึง 60% มีถึง 82,705 หน่วย ถ้าตลาดสะดุดขึ้นมา จะทำให้เกิดความเสียหายหนักได้

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ถึงจุดน่าเป็นห่วง เพราะจำนวนหน่วยที่รอการขายทั้งหมดดังกล่าวคิดเป็นประมาณ 3% ของบ้านทั้งหมดในกรุงเทพฯที่มีอยู่ 4.8 ล้านหน่วย ต่างจากปี 2542 ที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปีนั้นทั้งตลาดอสังหาฯมีสินค้าเหลือและรอขายประมาณ 5% ของบ้านทั้งหมดทั่วกรุงเทพฯ

สัญญาณอันตราย แนะคุ้มครองเงินดาวน์

ดร.โสภณ กล่าวว่าทางออกที่เหมาะสมก็คือ การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่ต้องแก้ไขให้เป็นภาคบังคับสำหรับผู้ประกอบการทุกรายเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และเมื่อผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นแล้ว ก็จะซื้อบ้านในตลาดมากขึ้น อันจะช่วยเป็นการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจสำคัญประการหนึ่ง

สัญญาณอันตราย ผู้ซื้อโอดอยากได้เงินดาวน์คืน

นายเอ็กซ์ นามสมมติ ผู้บริโภครายหนึ่งที่ซื้อห้องชุดของโครงการแห่งหนึ่งในย่านสุขุมวิท 31 กล่าวว่าเมื่อประมาณต้นปี 2557 ตนเองทำสัญญาซื้อห้องชุด และได้ผ่อนเงินดาวน์ตามที่กำหนดเป็นเงินกว่า 1 ล้านบาท แต่โครงการก็ไม่มีความคืบหน้า เพราะได้แวะเวียนไปที่สำนักงานขายโครงการ ก็มีแต่ก่อสร้างส่วนของฐานรากเท่านั้น ผ่านมาเป็นปีก็ยังเหมือนเดิม ทั้งที่โครงการคอนโดมิเนียมจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2-2 ปีครึ่งก็เสร็จ ที่สำคัญในตอนที่ไปติดต่อซื้อ พนักงานขายบอกโครงการจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม 2559 ทำให้ตนเองรู้สึกไม่สบายใจ เกรงว่าจะสูญเงินเปล่าเหมือนกับเหตุการณ์วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ที่เจ้าของโครงการอาจจะไม่สร้างต่อ

“ผมทวงถามเรื่องของเงินดาวน์คืนจากทางบริษัทผู้เป็นเจ้าของโครงการ ก็ได้รับการบ่ายเบี่ยงอยู่ตลอด อ้างผู้บริหารติดประชุมบ้าง เดินทางไปต่างประเทศบ้าง เคยร้องเรียนไปยัง สคบ. ถึงขั้นนัดทางผู้ประกอบการมาไกล่เกลี่ยให้ แต่เจ้าของบริษัทก็ไม่ยอมมา หลังจากนั้นทางบริษัทก็ติดต่อกลับว่าจะคืนเงินดาวน์ให้ แต่ไม่มีค่าเสียหายหรือดอกเบี้ยชดเชยให้ ทั้งที่ในสัญญาระบุจะให้ 3% และจะขอผ่อนคืนเป็นงวดจำนวน 2-3 งวด เริ่มตั้งแต่เดือนตุลาคมนี้ ก็ต้องลุ้นว่าจะจ่ายจริงหรือไม่”

Ref: Propertytoday
Info: Thansetthakij

นักธุรกิจหนุ่มไฟแรง เกาะติดทุกสถานการณ์ เข้าถึงทุกแวดวง ผู้หลงใหลในงานด้านศิลปะและสถาปัตยกรรม และมีความสนใจธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง รักการออกไปเปิดโลกพบสิ่งใหม่ๆ เพื่อแชร์เรื่องราวเด็ดๆ บอกต่อให้โลกรู้

Leave a Reply

ปิดโหมดสีเทา