ศูนย์วิจัยกสิกร ชี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่สดใสนัก คาดการณ์ชะลอตัวตลอดทั้งปี

ศูนย์วิจัยกสิกร

ศูนย์วิจัยกสิกร คาดสินเชื่อบ้านปีนี้ชะลอตัว

จากภาพรวมการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ไม่ค่อยจะสดใสนัก โดยการชะลอตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปรากฏขึ้นทั้งในกลุ่มธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่เป็นผู้เล่นหลัก

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ จะเพิ่มขึ้นสุทธิน้อยกว่า 50,000 ล้านบาท หรือเติบโตต่ำกว่า 6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา จึงคาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวตลอดทั้งปี

3 ปัจจัยหลัก ดึงสินเชื่อบ้านชะลอตัว

การชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวอาจสามารถอธิบายได้จาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่
1. อัตราปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูงต่อเนื่องจากปีก่อน
2. อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งถูกจำกัดโดยราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัว
3. ปัจจัยเฉพาะด้านผลของฐานในปีก่อนซึ่งอยู่ในระดับสูงจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่สิ้นสุดลงในเดือนเมษายน 2559 ผนวกกับปัจจัยฤดูกาลที่ไตรมาสแรกมักมีการชำระคืนสินเชื่ออย่างหนาแน่นกว่าไตรมาสอื่นๆ

แนวโน้มสินเชื่อบ้านเผชิญความท้าทายรอบด้าน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปประเด็นสำคัญที่มีผลต่อแนวโน้มตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป ดังนี้
1. ธนาคารพาณิชย์คงนโยบายเครดิตที่รัดกุม
จากสัดส่วน NPLs ของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ล่าสุดขยับขึ้นมาที่ระดับ 3.23% ต่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมในไตรมาส 1/2560 จากระดับ 2.93% ณ สิ้นปี 2559 ธนาคารพาณิชย์อาจจะยังต้องใช้นโยบายเครดิตอย่างรัดกุมต่อเนื่อง เพื่อรักษาคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ให้อยู่ในเกณฑ์ดี ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ที่ค่อนข้างระมัดระวัง การกำหนดอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) ที่สอดคล้องกับความเสี่ยงของลูกค้า ตลอดจนการคุมเข้มสำหรับผู้ขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
2. ธนาคารพาณิชย์เน้นใช้แคมเปญเจาะกลุ่มเป้าหมาย
ธนาคารพาณิชย์จะร่วมมือกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น เพราะจะช่วยให้เข้าถึงลูกค้าเป้าหมายที่มีรายรับแน่นอนและมีโอกาสเป็นหนี้เสียต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ อาทิ กลุ่มพนักงานเงินเดือน กลุ่มอาชีพพิเศษ ตลอดจนกลุ่มที่จะปลดภาระหนี้รถยนต์คันแรกในปีนี้กว่า 3 แสนคน และสามารถออกแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าศักยภาพที่เฉพาะเจาะจงขึ้น อีกทั้งยังเป็นผลดีทางอ้อมต่อการบริหารพอร์ตสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ในอีกมุมหนึ่งด้วย
3. การปรับลดดอกเบี้ย โอกาสและความท้าทาย
การปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่และขนาดกลางลง 0.25-0.50% ต่อปี ในช่วงกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมานั้น แม้จะไม่ได้หนุนการเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ เพราะมีผลจำกัดต่อการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภค เนื่องจากเป็นหนี้ก้อนใหญ่และใช้เวลาผ่อนชำระนาน แต่ส่งผลดีบางส่วนต่อกลุ่มลูกค้าที่มีการเบิกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่เดิม และกลุ่มลูกค้าที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้อยู่แล้วใน 2 ด้านหลัก ได้แก่ การลดภาระค่าใช้จ่าย และการเข้าถึงวงเงินสินเชื่อก้อนใหญ่ขึ้น โดยการปรับลดลงของดอกเบี้ย MRR ส่งผลให้ภาระหนี้จ่ายของลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับลดลงทันที เฉลี่ยประมาณ 200 บาทต่อเดือน ต่อสินเชื่อทุก ๆ 1 ล้านบาท ขณะเดียวกันการลดลงของดอกเบี้ย MRR ยังเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าบางส่วนได้รับวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดี การปรับลดลงของดอกเบี้ยดังกล่าว คงกลับมาเป็นโจทย์ท้าทายของธนาคารพาณิชย์ในการที่จะประคองอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของแต่ละแคมเปญให้สอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนของสินเชื่อหลังปรับความเสี่ยง และต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายที่มีโอกาสปรับเพิ่มตามอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงิน

4. การรีไฟแนนซ์ครึ่งปีหลังสูง
ธนาคารพาณิชย์ยังต้องเผชิญความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าที่ต้องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อกับธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินกู้บางส่วนของวงเงินซอฟท์โลนที่ถูกกู้ยืมเพื่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะครบกำหนดช่วงดอกเบี้ยต่ำพิเศษในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งอาจนำมาสู่การรีไฟแนนซ์สินเชื่อในระดับที่หนาแน่นขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี โดยเชื่อว่าแต่ละธนาคารคงจะนำเสนอแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าที่ยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์กับธนาคาร หรือเสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าประวัติดีทันที เมื่อลูกค้าจะเข้าสู่ช่วงดอกเบี้ยลอยตัว เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อ

ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์คงทำตลาดผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์สำหรับบ้านปลอดภาระมากขึ้น เนื่องจากเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ให้อัตราผลตอบแทนสูง และมีความเสี่ยงต่ำกว่าผลิตภัณฑ์อื่นๆ ตามสัดส่วน LTV Ratio ที่ไม่สูงนัก เพื่อสร้างผลตอบแทนเพิ่มเติมจากกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการใช้เงินทุน

โดยสรุป สำหรับในระยะที่เหลือของปี 2560 ธนาคารพาณิชย์คงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในการประคองการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยและอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยสินเชื่อ ควบคู่ไปกับการใช้นโยบายเครดิตที่คงความเข้มงวดเพื่อระวังปัญหาคุณภาพสินทรัพย์ ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังสะท้อนผ่านจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง แม้ว่าการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ MRR คงช่วยลดภาระผู้ที่ใช้บริการสินเชื่อบ้านลงก็ตาม ด้วยเหตุดังกล่าว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงปรับลดคาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มธนาคารพาณิชย์ในปี 2560 ลงมาที่ระดับ 5.0-6.0% โดยมีค่ากลางที่ 5.5% (จากประมาณการเดิมที่ 6.0-8.0%) หรือเพิ่มขึ้นสุทธิเพียง 98,500-118,500 ล้านบาท จากสิ้นปี 2559 ชะลอลงจากปีก่อนที่ทำได้ 6.9%

Ref: Propertytoday
info: ddproperty

Alex Camera เด็กหนุ่ม Gen Y มีทั้งสไตล์ และความอาร์ทอยู่ในตัว ชอบคิดต่าง รักอิสระ ฝันอยากมีธุรกิจส่วนตัว สนใจเรื่องการลงทุนทุกประเภท ที่สำคัญชื่นชอบการถ่ายภาพเป็นชีวิตจิตใจ และชอบแชร์เรื่องราวที่ได้พบ ผ่านมุมมองใหม่ๆ ด้วยคอนเซ็ปต์ " Simple As Shooting " ง่าย เหมือนกดชัตเตอร์ถ่ายภาพ.

Leave a Reply