‘ทำเลทอง’ ที่ดินสถานทูต ที่ไม่ว่าใครก็หมายปอง…

ที่ดินสถานทูต

ที่ดินสถานทูต ‘ทำเลทอง’ ที่ใคร ๆ ก็อยากจับจอง

ที่ดินสถานทูต ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา เป็นกระแสร้อนแรงในแวดวงอสังหาริมทรัพย์อยู่เสมอ ด้วยที่ตั้งที่อยู่ในทำเลศักยภาพ ที่นับวันจะยิ่งเป็น ‘ทำเลทอง’ ที่ใคร ๆ ต่างก็ต้องการจะจับจอง ทำให้เม็ดเงินที่สถานทูตนั้น ๆ จะได้รับมีมูลค่ามหาศาล จนทุก ๆ ครั้งจะต้องกลายเป็นปรากฏการณ์ราคาที่ดินที่มีการซื้อ-ขายแพงที่สุดในช่วงนั้น

ย้อนรอยที่สถานทูต – ที่ดินแปลงทองคำ

หากย้อนกลับไปเมื่อปี 2554 มีสถานทูตประกาศขายกรรมสิทธิ์ที่ดินถึง 2 แห่ง แห่งแรกในช่วงต้นปีคือ สถานทูตญี่ปุ่น ที่เปิดประมูลที่ดินขนาด 8-3-13 ไร่ บนหัวมุม ถ.เพชรบุรี และอโศกมนตรี โดยกลุ่มสิงห์ เป็นผู้ชนะการประมูลได้ที่ดินไปในราคาประมาณ 1.8 พันล้านบาท หรือประมาณ 520,000 บาท/ตารางวา โดยปัจจุบันมีการพัฒนาเป็น สิงห์ คอมเพล็กซ์ โครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียม ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์

ไม่ใกล้ไม่ไกลเมื่อต้นปี 2560 ที่ผ่านมา สถานทูตอังกฤษ เพิ่งเปิดประมูลที่ดิน เนื้อที่ประมาณ 23 ไร่ บริเวณ ถ.วิทยุ แม้ปัจจุบันจะยังไม่มีการเปิดเผยหรือประกาศชัดเจนว่าใครเป็นผู้ชนะการประมูลและได้ไปในราคาเท่าไหร่ แต่คาดการณ์ว่าเซ็นทรัลกรุ๊ปจะเป็นผู้ที่เสนอราคาสูงสุด อยู่ที่ 2-2.2 ล้านบาท/ตารางวา หรือมูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท ทุบสถิติราคาที่ดินที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีการซื้อขายกันมาในไทย

ซึ่งทางเซ็นทรัลกรุ๊ปมีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เชื่อมต่อกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอมบาสซี ซึ่งแต่เดิมก็เป็นที่ดินของสถานทูตอังกฤษเช่นเดียวกัน โดยเซ็นทรัลกรุ๊ปประมูลที่ดินขนาดประมาณ 9 ไร่ มาได้ในราคาประมาณ 3.42 พันล้านบาท หรือประมาณ 900,000 บาท/ตารางวา เมื่อปี 2549 ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ดินที่สูงที่สุดในขณะนั้นเช่นเดียวกัน

ล่าสุด สถานทูตออสเตรเลีย กำลังเปิดประมูลที่ดินเนื้อที่ 7 ไร่ 382 ตารางวา บน ถ.สาทรใต้ ซึ่งมีผู้ให้ความสนใจยื่นเสนอราคาผ่านเจแอลแอล ซึ่งเป็นตัวแทนในการหาผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นจำนวนมาก อาทิ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ สถาบันการเงิน และบริษัทระหว่างประเทศที่สนใจใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นสถานที่ก่อสร้างอาคารที่ทำการสำนักงานใหญ่ โดยมีกำหนดปิดรับข้อเสนอในเดือนมิถุนายน 2560 นี้ มีการคาดการณ์ว่าราคาจะอยู่ที่ 2-2.2 ล้านบาท/ตารางวา หรือหากมีการแข่งขันกันสูงจะทำให้ราคาพุ่งขึ้นไปมากกว่านี้อย่างแน่นอน

จากราคาที่ดินที่แพงจนหูฉี่ ผู้ที่ชนะการประมูลจึงต้องนำไปพัฒนาโครงการที่สร้างเม็ดเงินได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยสมกับราคาที่ดินที่จ่ายไป หากเป็นคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียวก็ต้องมีราคาสูงถึง 300,000-400,000 บาท/ตารางเมตร แต่ที่ดินสถานทูตที่ถูกเปลี่ยนมือนี้ 2 ใน 4 มีการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ซึ่งมีทั้งที่พักอาศัย พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ รวมอยู่ในพื้นที่เดียวกัน

มิกซ์ยูส – รูปแบบโปรเจกต์ยอดนิยม

เทรนด์การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ส่วนหนึ่งมาจากมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นมากในปัจจุบัน ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพ โดยโครงการมิกซ์ยูสสามารถทำให้มูลค่าโครงการและมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่าการพัฒนาโครงการใดโครงการหนึ่งเพียงอย่างเดียวประมาณ 30% รวมทั้งยังสามารถเรียก Traffic ได้มากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งโดยเฉพาะ

ประกอบกับที่ดินสถานทูตที่กล่าวมาข้างต้นยังมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อขนาดที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ที่สูง ทำให้สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ อาทิ สถานทูตออสเตรเลีย มีค่า FAR 10:1 .ส่วนสถานทูตญี่ปุ่น มีค่า FAR 8:1 สามารถเลือกสร้างอาคารสูงได้หลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมระดับหรู อาคารสำนักงานเกรดเอให้เช่าหรือขาย อาคารที่ทำการของบริษัทขนาดใหญ่ หรือโครงการมิกซ์ยูส

นอกจากนี้ การพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสจะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้จากโครงการประเภทอื่น ๆ ในระยะยาว อาทิ การปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก หรือรายได้จากโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส คาดว่าภายในปี 2568 โครงการมิกซ์ยูสจะทำให้พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 4 แสนตารางเมตร พื้นที่สำนักงานเพิ่มกว่า 6 แสนตารางเมตร และทำให้ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานพุ่งขึ้นกว่า 10% สอดคล้องกับการคาดการณ์ของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อีที่ว่าอัตราการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ โดยรวมจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและค่าเช่าจะเติบโตระหว่าง 5-10% ในช่วง 12 เดือนต่อจากนี้จากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่สูงถึงระดับ 200,000 ตารางเมตร สวนทางกับอาคารสำนักงานในปัจจุบันที่มีอยู่ไม่มากนัก ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ที่ปัจจุบันราคาสูงกว่า 3 แสนบาท/ตารางเมตร ก็ยังได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง

ต้องมาลุ้นกันว่าในที่สุดใครจะได้ที่ดินสถานทูตออสเตรเลียไปครอบครองและจะเปลี่ยนโฉมเป็นอะไร แต่เชื่อว่าจะเป็นการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดินที่สร้างปรากฏการณ์ใหม่ ๆ ให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแน่นอน

Ref: Propertytoday
info: ddproperty

Alex Camera เด็กหนุ่ม Gen Y มีทั้งสไตล์ และความอาร์ทอยู่ในตัว ชอบคิดต่าง รักอิสระ ฝันอยากมีธุรกิจส่วนตัว สนใจเรื่องการลงทุนทุกประเภท ที่สำคัญชื่นชอบการถ่ายภาพเป็นชีวิตจิตใจ และชอบแชร์เรื่องราวที่ได้พบ ผ่านมุมมองใหม่ๆ ด้วยคอนเซ็ปต์ " Simple As Shooting " ง่าย เหมือนกดชัตเตอร์ถ่ายภาพ.

Leave a Reply