จับตา สายสีส้มตะวันออก จ่อผุดโลว์ไรส์ตามแนวรถไฟฟ้า

จับตา สายสีส้มตะวันออก

จับตา สายสีส้มตะวันออก คุมตึกสูง “รามคำแหง” หนาแน่นทำแค่ 8 ชั้น

จับตารถไฟฟ้าสายใหม่ “สีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) สะดุดตอ รัฐคุมเข้มตึกสูง เผย 23 กม. 17 สถานี เส้นทางผ่าชุมชนอาศัยหนาแน่นเพียบ โฟกัส “ถนนรามคำแหง” ผังเมืองให้ทำได้แค่คอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น แถมแนวเส้นทางรามคำแหง-มีนบุรีอยู่ใกล้คลองแสนแสบ เพิ่มข้อจำกัดพัฒนาโครงการมากขึ้น จี้รัฐปลดล็อกอนุญาตพื้นที่แนวรถไฟฟ้าให้โบนัสสร้างคอนโดฯไฮไรส์ได้ “ศุภาลัย-อนันดา” แข่งเปิดตัวห้องชุด “สัมมากร-เพอร์เฟค” กำแลนด์แบงก์รอเวลาขึ้นโครงการ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) กำลังเป็นที่จับตามอง เพราะในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯของสายสีส้มถูกออกแบบให้เป็นสถานีขนาดใหญ่ หรือซูเปอร์สเตชั่น โดยความคืบหน้าอยู่ระหว่างการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้าง คาดว่าภายในปลายปีนี้หรือต้นปีหน้าสามารถประกาศรายชื่อผู้ชนะประมูลได้ อย่างไรก็ตาม แนวเส้นทางซึ่งมีความยาว 23 กม. 17 สถานี มีอุปสรรคในการพัฒนาโครงการตึกสูง เนื่องจากมีข้อจำกัดทั้งด้านผังเมืองและมีคลองแสนแสบอยู่ใกล้เคียง

14766848901476684928l

จับตา สายสีส้มตะวันออก ผังเมืองแนวรถไฟฟ้า


บิ๊กแบรนด์ปักหมุดแต่ไก่โห่

นายสุรเชษฐกองชีพรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า สถิติ ณ เดือน ก.ย. 2559 ตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก มีซัพพลายอาคารชุดสะสม 10,139 ยูนิต มียอดขาย 96% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายหลายปีแล้ว

โดยเฉพาะปีนี้กระแสการเปิดตัวคอนโดมิเนียมคึกคักมากขึ้นรองรับการเดินหน้าเปิดประมูลโครงการของรัฐบาลทำให้มีซัพพลายใหม่จาก2โครงการ คือ เดอะ เบส การ์เด้น พระราม 9 ของค่ายแสนสิริ กับพลัม คอนโด รามคำแหง ของค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท

ขณะที่เดือนตุลาคมที่ผ่านมา มี 3 โครงการเปิดใหม่เข้ามาเติมซัพพลายอีก 3,967 ยูนิต ได้แก่ ศุภาลัย เวอเรนด้า พระราม 9, ไร้ส์ พระราม 9 และแชปเตอร์วัน อีโค่ รัชดา-ห้วยขวาง มีผลทำให้มีซัพพลายสะสมเพิ่มเป็น 14,106 ยูนิต

ผังเมืองทุบตึกสูงถนนรามฯ

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สายสีส้มตะวันออกมีความน่าสนใจมาก เพราะเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เชื่อมต่อสู่ ถ.รัชดาภิเษก ปัจจุบันเป็นย่านนิวซีบีดี หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ มีออฟฟิศบิลดิ้งจำนวนมาก อาทิ ฟอร์จูนทาวเวอร์ ยูนิลีเวอร์ เอไอเอแคปิตอล จีทาวเวอร์ ฯลฯ ความน่าสนใจในการลงทุนสร้างคอนโดฯมีตั้งแต่ช่วงแยกรัชดาภิเษกถึงแยกลำสาลี เพราะมีผู้คนอาศัยหนาแน่น แต่บน ถ.รามคำแหง ติดปัญหาผังเมืองสีเหลือง-ส้ม ทำให้การพัฒนาช่วงนี้ต้องกระจุกตัวเฉพาะแยกรัชดาฯถึงแยกผังเมือง (พระราม 9)

ล่าสุดบริษัทเปิดตัวคอนโดฯ ศุภาลัย เวอเรนด้า พระราม 9 ห่างสถานี รฟม. 350 เมตร มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท 1,424 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 7 หมื่นบาท/ตร.ม.

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวสอดคล้องกันว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่น่าสนใจที่สุด เนื่องจากเส้นทางวิ่งผ่านชุมชนหนาแน่น บริษัทจึงเปิดตัวคอนโดฯตั้งแต่รถไฟฟ้ายังไม่เริ่มก่อสร้าง แบรนด์ยูนิโอ นิด้า-เสรีไทย มูลค่า 933 ล้านบาท 700 ยูนิต เริ่ม 9.5 แสนบาท ห่างสถานีศรีบูรพา 1 กม.

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในอนาคตรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกมีความสำคัญ คาดว่ามีผู้ใช้บริการ 5 แสนคน/วัน เป็นรองเพียงรถไฟฟ้าบีทีเอส แต่การพัฒนาคอนโดฯยังต้องรอเวลา โดยแลนด์แบงก์ที่มีในมือแปลงใหญ่ 50-100 ไร่ เหมาะสมกับการพัฒนาแนวราบมากกว่า

ข้อจำกัดจากคลองแสนแสบ

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนใหญ่อยู่บน ถ.รามคำแหง แต่ที่ดินเปล่าย่าน ถ.รามคำแหง หาค่อนข้างยาก เพราะฝั่งใต้ของถนนส่วนใหญ่เป็นที่ดินรัฐของ ม.รามคำแหง และสนามราชมังคลากีฬาสถาน ส่วนฝั่งเหนือเป็นตึกแถวริมถนนเต็มพื้นที่ แถมลึกเข้าไปด้านในมีคลองแสนแสบยาวขนานไปกับถนน ทำให้เกิดข้อจำกัดในด้านขนาดที่ดิน

“เวลาติดต่อซื้อแลนด์แบงก์ กรณีฝั่งเหนือถนนซึ่งมีคลองแสนแสบขนาบไปตามความยาว เป็นข้อจำกัดเพราะพื้นที่ตามรูปร่างที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการได้น้อย เนื่องจากมีคลองกั้น จึงต้องมองหาที่ดินแปลงริมถนนเป็นหลัก”

นอกจากนี้ ที่ดิน ถ.รามคำแหงส่วนใหญ่ติดล็อกผังเมืองสีเหลือง ย.3-ย.4 ที่อนุญาตให้สร้างอาคารพื้นที่ใช้สอยรวมไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. สูงไม่เกิน 23 เมตร หรือ 8 ชั้น ทำให้การพัฒนาคอนโดฯยากขึ้นไปอีก ทำให้ทำเลเด่นหากต้องการสร้างตึกสูงต้องซื้อตึกแถวแล้วทุบทิ้ง

“ประเด็นผังเมือง ภาคเอกชนมีการเจรจากับ กทม.อยู่ตลอดเวลาว่า หากทำเลใดที่มีรถไฟฟ้าผ่านขอให้ปรับปรุงผังเมืองเป็นสีน้ำตาล ย.8 ขึ้นไป เพื่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่ได้ สอดคล้องกับการพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์ของรัฐ ตอนนี้ทั้งลุ้นทั้งรอผลตอบรับจากภาครัฐ บริษัทมีที่ดินติดถนนใหญ่ใกล้สถานีสัมมากรทั้ง 2 ฝั่ง ขนาด 3 ไร่ ให้เช่าเป็นปั๊มน้ำมัน อีกแปลง 30 ไร่ เป็นศูนย์การค้าเพียวเพลสและตลาดนัด กับที่ดินติดทะเลสาบในหมู่บ้านสัมมากร 2 แปลง แปลงละ 2 ไร่ คงจะรอจนกว่ารถไฟฟ้าเปิดให้บริการเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับแปลงที่ดิน” นายกิตติพลกล่าว

จับตา สายสีส้มตะวันออก คอนโดฯโลว์ไรส์แป้ก 5 สถานี

อนึ่ง รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี มีระยะทาง 23 กม. 17 สถานี แนวเส้นทางวิ่งไปตาม ถ.พระราม 9 เข้าสู่ ถ.รามคำแหง วิ่งเลียบถนนจนถึงใกล้ทางแยกตัด ถ.สุวินทวงศ์ เป็นสถานีสุดท้าย ออกแบบเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ถึงสถานีคลองบ้านม้า รวม 10 สถานี จากนั้นตั้งแต่สถานีสัมมากรถึงสถานีสุวินทวงศ์เปลี่ยนเป็นรถไฟฟ้ายกระดับเหนือพื้นดิน 7 สถานี มีจุดตัดรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ 3 จุด ได้แก่ จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่สถานีลำสาลี และจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีมีนบุรี

ในด้านข้อบังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 พบว่า พื้นที่ที่อนุญาตให้สร้างอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่บนถนนซอยขนาดเล็กได้มีเพียง 2 สถานี “ศูนย์วัฒนธรรมฯ-รฟม.” เป็นผังสีน้ำตาล ย.9 รองลงมาเป็นพื้นที่ผังสีส้ม ย.6 สร้างอาคารชุดมากกว่า 1 หมื่น ตร.ม.ได้ ริมทาง 30 เมตรขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร มี 6 สถานี “ประดิษฐ์มนูธรรม-ราชมังคลา-หัวหมาก-มีนพัฒนา-เคหะรามคำแหง-สุวินทวงศ์”

รองลงมาเป็นพื้นที่ผังสีแดง (พาณิชยกรรม) พ.3 สร้างอาคารชุดมากกว่า 1 หมื่น ตร.ม. บนริมทางขนาด 30 เมตรขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร มี 4 สถานี “รามคำแหง 12-รามคำแหง-ลำสาลี-มีนบุรี” ทั้งนี้ ผังเมืองลดระดับความหนาแน่นลงมาที่ “สถานีศรีบูรพา” เฉพาะฝั่งคลองแสนแสบ ปรับเป็นพื้นที่ผังสีเหลือง ย.4 สร้างอาคารชุดไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ได้ริมทางขนาด 10 เมตรขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร

ส่วนอีก 4 สถานีที่เหลือ ได้แก่ “คลองบ้านม้า-สัมมากร-น้อมเกล้า-ราษฎร์พัฒนา” เป็นผังสีเหลือง ย.3 สร้างอาคารชุดไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ริมทางขนาด 30 เมตรขึ้นไปเท่านั้น หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร

Ref: Propertytoday
info: ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

มุมมองแบบ Realistic ไม่เพ้อฝัน ..การเงิน-การลงทุน โอกาสได้-เสีย กล้าพูด ไม่เชียร์เกินจริง อสังหาฯ แนวราบ-แนวสูง จะดีหรือไม่ ตอบโจทย์อย่างไร อยู่เองหรือลงทุน ...NightView กล้าบอกให้ผู้อ่านทราบความจริง

Leave a Reply