อัพเดต ข่าวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินอสังหาฯ พฤษภาคม 2559

อัพเดต ข่าวรถไฟฟ้า

จากผลสำรวจ DPR ได้สำรวจข้อมูลสำหรับคนที่สนใจซื้อหรือลงทุนอสังหาฯจะเสพ ข่าวรถไฟฟ้า หรือติดตามราคาที่ดินเพื่อประกอบเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจ แต่ถ้าลงรายละเอียดจะพบว่า ร้อยละ 78.9% จะเน้นทำเลรถไฟฟ้าซึ่งมากกว่าการตัดสินใจจากความคุ้นชินทำเลที่รู้จักโดยข้อมูลนี้น่าสนใจอยู่ไม่น้อย โดยผู้เขียนจะพยายามสรุปสาระสำคัญจากข่าวที่เกิดขึ้นทั้ง ข่าวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินอสังหาฯ เป็นประจำทุกเดือน

ทำเลอสังหาฯ น่าลงทุนในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2559

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า จากการที่ได้เก็บข้อมูลในเรื่องของราคาที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมาเป็นเวลานาน พบว่าในมีทำเลใหม่ๆ ที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัยเกิดขึ้นหลายแห่ง ในขณะที่ทำเลทองเดิมๆ อย่างในย่านใจกลางเมืองและเขตศูนย์กลางธุรกิจมูลค่าของที่ดินก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นช้า-เร็วต่างกันไป

โดยจากการศึกษาล่าสุดในปี 2559 นี้ พบว่า ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นถึง 47 เท่า ในรอบ 30 ปี (2528-2558) ซึ่งแปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน-สยามสแควร์-บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสเพลินจิต โดยที่ดินในย่านดังกล่าวมีราคาประเมินอยู่ที่ 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 760 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2560 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 2.17 ล้านบาทต่อตารางวา

ทำเลอสังหาฯ น่าลงทุนในเขตกรุงเทพ

ในขณะที่ทำเลที่ราคาที่ดินถูกสุด ได้แก่ บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา โดยที่ดินขนาด 4 ไร่มีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท เนื่องจากย่านนั้นไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใดๆ โดยเฉพาะทางด่วนและรถไฟฟ้า สำหรับถนนวงแหวนรอบนอกสายที่ 3 ก็ยังตั้งอยู่ไกลจากบริเวณนี้ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินแต่อย่างใด

นอกจากนี้ ประธาน AREA ยังได้เปิดเผยถึงทำเลที่น่าลงทุนซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม โดยชี้ว่าทำเลแนวรถไฟฟ้า และห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในไม่มากนักเป็นทำเลที่ดีที่สุด โดยจากการสำรวจของ AREA พบว่า อัตราค่าเช่าคอนโดฯ หากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร จะอยู่ที่ประมาณ 696 บาท/ ตารางเมตร/ เดือน ในขณะที่หากอยู่ในระยะ 501-1,000 เมตร ค่าเช่าจะลดลงเหลือเพียง 549 บาท/ ตารางเมตร/ เดือน และหากเกิน 1 กม. ขึ้นไป อัตราค่าเช่าจะลดลงเหลือไม่ถึง 471 บาท/ ตารางเมตร/ เดือน

อย่างไรก็ดี ใช่ว่ารถไฟฟ้าทุกสายจะเป็นทำเลที่ควรซื้อ โดยเฉพาะบริเวณใกล้รถไฟฟ้าสายที่ออกนอกเมือง ถ้าจะซื้อคงต้องพิจารณาให้ดี เพราะการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ก็ใช้เวลานานกว่าจะเข้าเมืองได้ แถมค่ารถไฟฟ้าไปกลับก็คงเกือบ 200 บาทต่อวัน ซึ่งคงจะแพงเกินไป ดังนั้น หากเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าใหม่ๆ ที่น่าสนใจในความเห็นของประธาน AREA ได้แก่ เส้นทางรถไฟฟ้าบริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนเพชรเกษม ถนนสุขุมวิทสายเก่าถึงนิคมอุตสาหกรรมบางปู เป็นต้น

ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสีม่วง ในรอบ 1 ปีพุ่ง 6-25%

สำรวจราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง พบว่า มีความเคลื่อนไหวอยู่ระหว่าง ตร.ว.ละ 8.5 หมื่น-2.5 แสนบาท เพิ่มขึ้นสูงสุด 25% ทั้งนี้ ลงรายละเอียด ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขึ้นเฉลี่ย 3.2% ขณะที่ค่าเฉลี่ยแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงขึ้นเฉลี่ย 9.6% แต่หากดูราคาขึ้นต่ำสุด-สูงสุด จะอยู่ที่ 6.3-25%

ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

แยกเป็นรายทำเล ดังนี้ “ทำเลบางซ่อน วงศ์สว่าง ติวานนท์” ราคาตลาด ตร.ว.ละ 1.5-1.7 แสนบาท เพิ่ม 6.3-7.1% “รัตนาธิเบศร์ ศูนย์ราชการนนทบุรี” ตร.ว.ละ 1.4-1.8 แสนบาท เพิ่ม 7.1-12.5% “ไทรม้า ท่าอิฐ บางพลู” ตร.ว.ละ 9.4 หมื่น-1.3 แสนบาท เพิ่ม 8.3-10.6% และ “บางใหญ่” ตร.ว.ละ 9.4 หมื่น-1.3 แสนบาท เพิ่ม 10.6-13%

อัพเดต!!! ข่าวรถไฟฟ้า 10 สาย ได้ใช้เมื่อไหร่ ?

โครงการ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ตะวันออก( ศูนย์วัฒนธรรม-สุวินทวงศ์) มูลค่าโครงการ 8.2 หมื่นล้านบาท เมื่อวันที่ 19 เมษายน ที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้ ( 29 มีนาคม) ครม.ได้อนุมัติโครงการ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และ ชมพู 5.18 หมื่นล้านบาท และ 5.32 หมื่นล้านบาท ตามลำดับไปแล้ว ทั้ง 3 โครงการ รวมทั้งโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้(เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) และ สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-หัวหมาก) รวม 5 โครงการ อยู่ใน “แผนเร่งด่วน” และเปิดให้เอกชนเสนอ ร่วมทุนตามหลัก ร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (พีพีพี) โดยหวังว่าการเดินหน้า ลงทุนโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้ พ้นจากภาวะซบเซาที่เผชิญอยู่เวลานี้ได้

แผนเดินรถรถไฟฟ้า 10 สาย

สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง หากไม่มีอะไรคาดเคลื่อนอีก 5 ปีต่อจากนี้ (2559-2563) คนกรุงเทพฯ และจังหวัดข้างเคียง จะมีรถไฟฟ้า ใต้ดิน บนดิน และรถไฟชานเมือง เพิ่มขึ้นอีก 8 สาย เริ่มจาก ไฮไลต์ปีนี้คือ สายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่ อาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ยืนยัน สิงหาคม นี้เดินรถแน่ คิวถัดไป คือ สายสีน้ำเงิน ช่วง บางซื่อ-ท่าพระ กับ หัวลำโพง บางแค (ดูตารางประกอบ) ส่วน รถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน – บางซื่อ) แม้สร้างเสร็จแล้ว(กำหนดเดิมเดินรถปี2559) แต่เนื่องจากใช้สถานเดียวกับ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-รังสิต) จึงต้องรอไปถึงปี 2563 โดยประมาณจึงจะเดินรถเต็มรูปแบบได้

ส่วนโครงการที่ครม.เพิ่งอนุมัติและกำลังเข้าสู่ขั้นตอนเปิดให้เอกชนเข้าร่วมประมูล เช่นโครงการรถไฟสายสีชมพู (ปากเกร็ด-หลักสี่-มีนบุรี-สุวินทวงศ์) เหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง ส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) หรือโครงการที่ อยู่ระหว่างศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม รับฟังความคิดเห็น ออกแบบ อาทิ สาย เขียวเข้ม (สมุทรปราการ-บางปู) อย่างเร็วที่สุดที่คนกรุงฯจะได้ใช้บริการโครงการรถไฟฟ้าในกลุ่มนี้เชื่อมโยงกันเป็นโครงข่าย คือ ปี 2572 หรือ 13 ปีนับจากนี้ ไม่นานเลย

“BRT-ทางลอยฟ้า” เชื่อมบางซื่อ-จตุจักร รับศูนย์คมนาคมพหลฯ 83 ไร่ 2 หมื่นล้าน

ข่าวรถไฟฟ้า สำหรับแผนการเปิดหน้าดินย่านพหลโยธิน 2,325 ไร่ พื้นที่ไข่แดงของ “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” ให้เอกชนที่สนใจเข้ามาลงทุนรับการพัฒนา “สถานีกลางบางซื่อ” ที่ในปี 2562 จะกลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางระบบรางทั้งหมด ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง รถไฟทางไกล และรถไฟความเร็วสูง

BRTทางลอยฟ้าบางซื่อ-จตุจักร

ล่าสุดเปิดรับฟังความสนใจ “พื้นที่โซน D” เนื้อที่ 83 ไร่ อยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อและสวนจตุจักร โดยแปลงนี้ “สนข.-สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร” เป็นผู้ทำผลการศึกษา ตั้งเป้าพัฒนาเป็นศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ด้วยตำแหน่งที่ตั้งจะเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคมสะดวกทั้งถนนสายหลัก ทางด่วน โทลล์เวย์ และรถไฟฟ้า

แผนพัฒนา 2 ส่วน 2 หมื่นล้าน

สำหรับรูปแบบการพัฒนา “ศูนย์พหลโยธิน” แบ่งเป็น 2 ส่วน ใช้เงินลงทุน 22,700 ล้านบาท ประกอบด้วย

1.การพัฒนาโครงสร้างการเชื่อมต่อโครงข่ายการเดินทางและสิทธิ์การพัฒนาพื้นที่รอบศูนย์กลางการคมนาคม เนื้อที่รวม 83 ไร่ มีศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์กว่า 1 ล้านตารางเมตร คาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 20,000 ล้านบาท ซึ่งพื้นที่พัฒนาเป็นบริเวณทางเดินลอยฟ้า (Sky Walk) เชื่อมระหว่างสถานีกลางบางซื่อ สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินจตุจักร และบีทีเอสหมอชิต ระยะทางรวม 1.3 กิโลเมตร จะสร้างพาดผ่านสวนจตุจักรโดยสร้างตอม่อบริเวณพื้นที่ถนนใกล้กับสวนสาธารณะ และปรับทัศนียภาพบริเวณตอม่อเป็นทางขึ้น-ลงเพื่อเป็นจุดชมวิวคล้ายส่วนบาบิโลน และบริเวณทางเชื่อมระดับดินจากสถานีกลางบางซื่อไปยังสถานีย่อย บขส.ประมาณ 1.4 กิโลเมตร ซึ่งทางเดินเชื่อมนี้จะใช้เงินลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท

2. การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนขนาดรองรูปแบบรถโดยสารด่วนพิเศษ (BRT) ระยะทาง 10 กิโลเมตร พร้อมศูนย์ซ่อมบำรุงเนื้อที่กว่า 7 ไร่ เงินลงทุนประมาณ 1,700 ล้านบาท มี 16 สถานีเพื่อเชื่อมการเดินทางภายในโครงการ จะสามารถรองรับคนจำนวน 4,000-8,000 คนต่อชั่วโมง

เปิดสัมปทานเอกชน 30 ปี

“ออมสิน ชีวะพฤกษ์” รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า จากการศึกษาพบว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธินในพื้นที่ 2,325 ไร่ มีกิจกรรมทางด้านการพัฒนาพื้นที่ประกอบด้วย พื้นที่สถานีกลางบางซื่อ พื้นที่สวนสาธารณะ พื้นที่พัฒนาโครงการ กม. 11 และพื้นที่ย่านตึกแดง ซึ่งได้มีการออกแบบเบื้องต้นสำหรับการพัฒนา การเชื่อมต่อทางเดินเท้าในลักษณะการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ มีการเชื่อมต่อการเดินทางภายในและบริเวณโดยรอบด้วยการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนขนาดรองเพื่ออำนวยความสะดวกในการเชื่อมต่อระหว่างสถานีกลางบางซื่อและจุดกำเนิดการเดินทางในพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธินซึ่งพื้นที่ 83 ไร่ โซน D นี้จะพัฒนาโครงการแล้วเสร็จในปี 2562-2564 และจะเปิดบริการได้ในปี 2565-2566

“การลงทุนเป็นรูปแบบ PPP ให้เอกชนที่สนใจลงทุนทุกอย่างทั้งพัฒนาเชิงพาณิชย์ ทางเดินเชื่อมและรถบีอาร์ที ด้วยการให้สัมปทานระยะยาวเบื้องต้นคาดว่า 30 ปี แต่เอกชนเสนอขอ 99 ปี จะต้องนำมาประกอบการพิจารณาต่อไป”

ก.ค.เสนอ ครม.อนุมัติ

นายออมสินกล่าวอีกว่า ทั้งนี้ รูปแบบการร่วมทุนที่แน่นอนและชัดเจน รวมทั้งการให้สัมปทานต้องขึ้นอยู่กับผลการศึกษาที่คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณเดือน ก.ค. 2559 หลังจากนั้น เสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณาเพื่อให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) รับทราบในเดือน ก.ค-ส.ค.นี้ และบรรจุเข้าในโครงการ PPP ของกระทรวงการคลังต่อไป

“ขณะนี้การก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตก้าวหน้าไปมาก คาดว่าจะแล้วเสร็จปี”62 จะพยายามเร่งรัดดำเนินการให้เปิดบริการโดยเร็ว”

ด้าน “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า การพัฒนาโครงการทางภาครัฐอาจจะต้องมีการแก้ไขด้านกฎหมายผังเมืองและการควบคุมอาคารสูง ให้พื้นที่ตรงนี้มีลักษณะพิเศษ และการศึกษาสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ควรมีการทำแบบร่างส่งไปพิจารณาก่อน จะได้ทราบว่าจะต้องแก้ไขอะไรบ้าง ก่อนส่งเอกสารฉบับสมบูรณ์ เพื่อลดเวลาในการทำสิ่งแวดล้อมให้เร็วขึ้น รวมทั้งอยากให้มีการแก้ไขระยะเวลาในการให้สัมปทานกับเอกชนด้วยเป็น 99 ปี

Ref: Propertytoday
Info: DPR, AREA

หนุ่มวิศวกรการบิน อายุสามสิบกว่าๆ สนใจเรื่องการเงินการลงทุน นิยมเล่นหุ้นและอสังหาฯ ศึกษาการลงทุนแนวเทคนิคอลอย่างจริงจัง เป็นคนชอบอ่านและชอบแชร์ความรู้มากที่สุด

Leave a Reply