5 เหตุผลที่คุณต้องรู้ก่อน ลงทุนคอนโดเพื่อเก็งกำไร

5-เหตุผล-ลงทุนคอนโด-เก็งกำไร

หลังจากเศรษฐกิจของไทยปีนี้กำลังเคลื่อนที่และกำลังจะจบโควเตอร์แรกของปีเหลืออีกเพียงเดือนเดียวเท่านั้น โดยภาพรวมของเศรษฐกิจไทยก็ยังทรงๆ แม้รัฐบาลพยายามออกมาตราการมากระตุ้นทั้งภาค SME หรือผู้ประกอบการระดับเล็ก-กลาง โดยสิ่งที่น่าจับตาคือการผ่อนปรนของความเข็มงวดเรื่องปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในขณะนี้ 5 เหตุผลที่คุณต้องรู้ก่อน ลงทุนคอนโดเพื่อเก็งกำไร สำหรับบทความนี้นั้นจะบอกสิ่งเตือนใจและเครื่องมือวัดสภาวะตลาดตามหลักเหตุผล 5 ประการเพื่อความมั่นใจในการ ลงทุนคอนโดเพื่อเก็งกำไร

เหตุผลข้อที่ 1 ประเมินซัพพลายจาก Location ของ คอนโดที่เราต้องการลงทุน
“ทำความเข้าใจง่ายๆก็คือถ้าคอนโดที่เราต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นใน Location บริเวณนั้นต้องไม่มีซัพพลายมากเกิน 15% – 20% จากตลาด”

จากการประเมินภาพรวมคอนโดฯกรุงเทพฯปี”58 ซัพพลายใหม่ลดเหลือ 5 หมื่นยูนิต ส่งสัญญาณผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ ขยับทำโครงการระดับบนในย่านศูนย์กลางธุรกิจ รับมือลูกค้ากลุ่มกลาง-ล่างเจอปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง คาดราคาเฉลี่ยโครงการในกรุงเทพฯปีนี้แตะตารางเมตรละ 1 แสน จับตาแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังคงร้อนแรง

5-เหตุที่ต้องรู้-ก่อนลงทุนคอนโด-4
จากผลสำรวจช่วงครึ่งหลังของปี 2557 มีโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯเปิดใหม่ทั้งสิ้น 56 โครงการ รวม 22,491 ยูนิต ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 13,592 ยูนิต หรือประมาณ 60% ถือว่าเป็นอัตราการไหลของดีมานต์ยังเป็นทิศทางที่ดีสำหรับระยะเวลาเพียง 6 เดือน ชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวแบบมีนัยยะ

เหตุผลข้อที่2 แบ่งราคาของกลุ่มตลาดให้ชัดเจน
“อธิบายได้จาก การแบ่งกลุ่มราคาของคอนโดที่จะเข้าไปลงทุน ซึ่งถ้าเป็นคอนโด โดยรอบ CBD ก็ควรจะเข้าที่ราคาต่อ ตรม. โดยเฉลี่ยที่ 1.2 – 1.5 แสนบาท และ สำหรับส่วนของตาม Connecting Area ควรอยู่ในระดับราคาเฉลี่ยที่ 6.5 – 9.5 หมื่นบาท ต่อตรม.”
แนวโน้มตลาดตลอดปี 2558 คาดว่าผู้ประกอบการจะเปิดคอนโดฯใหม่ลดลงเหลือ 4-5 หมื่นยูนิต จากปีที่ผ่านมากว่า 9 หมื่นยูนิต โดยมีแนวโน้มผู้ประกอบการจะทำสินค้าราคาสูงขึ้น แผนพัฒนารถไฟ รถไฟฟ้าใหม่ ปรับราคาขายคอนโด 2015 จะเห็นราคาเฉลี่ยคอนโดฯปีนี้แตะตารางเมตรละ 1.2 – 1.7 แสนบาท จากปีที่ผ่านมา 9.7 หมื่นบาท ทำเลจะอยู่ในย่านซีบีดีหรือศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สุขุมวิท 33, สุขุมวิท 39, สุขุมวิท 55, อโศก, นานา ฯลฯ ขณะเดียวกัน จะเห็นผู้ประกอบการเปิดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โซนรัชดาฯ-ท่าพระ และปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ เพราะการก่อสร้างคืบหน้าชัดเจน และราคาคอนโดฯยังมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก จากปัจจุบันราคาเฉลี่ยโซนนี้อยู่ที่ 9.45 หมื่นต่อตารางเมตร ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) มีซัพพลายเกือบ 3 หมื่นยูนิต และราคาที่ดินสูงขึ้นมาก
5-เหตุที่ต้องรู้-ก่อนลงทุนคอนโด-1
สาเหตุหลักที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการในราคาที่สูงขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงลูกค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดฯราคา 1-3 ล้านบาท ประเมินว่าปีนี้จะมีคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมโอน 10,845 ยูนิต หรือ 43% ของห้องชุดเหลือขาย 94,712 ยูนิต ในจำนวนนี้คอนโดฯที่ผ่อนดาวน์ต่ำ 5-10% มีความเสี่ยงถูกทิ้งดาวน์หรือกู้ไม่ผ่านค่อนข้างสูง “เรื่องน่าห่วงของอสังหาฯปีนี้มีเฉพาะหนี้ครัวเรือนผลกระทบจากปัจจัยนี้จะยาวแค่ไหนขึ้นกับเศรษฐกิจโดยรวมอย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้ผู้ประกอบการมีวิธีรับมือ โดยกำหนดงวดเงินดาวน์ให้เหมาะสม ความเห็นคือโครงการที่วางดาวน์ไม่ต่ำกว่า 15% จะมีความเสี่ยงถูกทิ้งดาวน์หรือกู้ไม่ผ่านน้อยกว่าโครงการที่ดาวน์ 5-10% เชื่อว่าผลกระทบปัญหาหนี้ครัวเรือนจะหมดไปภายใน 1-2 ปีนี้”
เหตุผลข้อที่3  หลีกเลี่ยงลงทุนคอนโดของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในสงครามปั่นราคา รายใหญ่ๆ
“ชนชั้นกลางหมดสิทธิ์อยู่ในเมือง” !!  “ราคาที่อยู่อาศัยช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแพงขึ้นเร็วกว่ารายได้ผู้ซื้อจริง…” !!!

เรื่องนี้มันเกิดจากข้อเท็จจริงที่พบว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในเขตเมืองและเมืองที่เป็นเขตเศรษฐกิจใหม่ รวมถึงบริเวณที่เชื่อว่าจะมีโครงการพัฒนาของภาครัฐ มีราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นในเขต กทม. ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และเขตที่มีการวางแนวไว้ว่าจะสร้าง หรือเมืองที่เป็นเขตเศรษฐกิจใหม่ที่ติดชายแดน เช่น ตาก มุกดาหาร สระแก้ว หรือสงขลา ที่มีจุดผ่านแดน มีราคาในบริเวณนั้นพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วและรุนแรง มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันเป็นทอดๆ อย่างต่อเนื่องหากถามว่าอาการแบบนี้เรียกว่าอะไร ? ในแวดวงอสังหาฯ เป็นที่รู้กันดีว่ามันคืออาการ ปั่นราคา !เป็นความจริงที่ว่าในปัจจุบัน การที่ใครจะหาที่อยู่ราคาต่ำกว่า 1 ล้าน ใน กทม. เป็นเรื่องที่ยาก แม้กระทั่งคอนโดมิเนียม ที่อยู่แนวดิ่งที่ถูกสร้างขึ้นมาแต่เดิมเพื่อให้เป็นที่อยู่ราคาถูกในทำเลยอดนิยม ที่คนทั่วไปสามารถซื้อหาเป็นเจ้าของได้ เป็นที่อยู่ที่ใช้พื้นที่แนวราบน้อย เพื่อลดต้นทุนในเรื่องราคาที่ดินในเมืองที่แพง แต่ปัจจุบัน โครงการคอนโดที่เปิดใหม่โดยเฉพาะในทำเลริมทางรถไฟฟ้าที่มีการเปิดใหม่อย่างคึกคัก ราคาเกิน 1.5 ขึ้นไปทั้งสิ้น นั่นหมายถึง คนชั้นกลางในเมืองที่มีรายได้ 15,000 – 20,000 บาท จะไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเหล่านี้ได้ และในเมืองที่เป็นเขตเศรษฐกิจใหม่ก็มีราคาที่อยู่อาศัยกระโดดพรวดขึ้นไปเช่นเดียวกันการกระโดดของราคาที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เห็นนี้ เชื่อว่ามาจากการปั่นราคา!!
หมอชิต-จตุจักร-แยกลาดพร้าว-NEW-ZONE-BUSINESS

สัญญาณที่ส่อให้เห็นว่ามีการปั่นราคาของอสังหาฯ เกิดขึ้นได้แก่

1. ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วก่อนถึงมือผู้ต้องการทำประโยชน์จากที่ดินจริงๆ จากการเข้าซื้อเพื่อเก็งกำไรของกลุ่มทุน ทั้งในเขตเมือง อย่าง กทม. ที่แม้แต่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ก็เจอปัญหาเรื่องนี้ ที่มีกลุ่มทุนตัดหน้าซื้อที่ดิน และนำมาขายต่อในราคาที่เพิ่มสูงขึ้น  ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ ยังเจอนักลงทุนเข้าตัดหน้าซื้อและเพิ่มราคาขายที่ดินไปอีกถึง 40% !! และที่ดินในเขตเศรษฐกิจใหม่ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นถึง 7-10 เท่าตัว !! นี่คือ อาการเข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร ปั่นราคาที่ดินให้เพิ่มขึ้นเป็นทอดๆ ในทำเลที่เป็นที่ต้องการ

2. ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นอย่างรวดเร็วก่อถึงมือผู้ซื้อเพื่อต้องการอยู่จริงๆ  ยกตัวอย่าง ให้เห็นได้ง่ายๆ ก็คือ การแห่กันจองคอนโดริมแนวรถไฟฟ้า แล้วมีการนำใบจองไปปล่อยขายต่อทำกำไร ขายกันเป็นทอดๆ โดยที่ผู้ซื้อนั้น ยังไม่ใช่ผู้ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่จริง ! เป็นการซื้อมาเพื่อต้องการเก็งกำไร ขายต่อ จำนวนผู้ที่จองคอนโด มีอยู่มากกว่า 50% ที่ไม่ใช่ผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นก่อนถึงผู้ต้องการอยู่จริง

3. มีการเข้าซื้อที่ดินแบบกว้านซื้อ เพื่อรวบรวมที่ดิน และมักต่อราคาน้อย หรือแทบไม่ต่อราคาเลย เป็นการแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่ดินที่ผิดปกติ

4. มีข่าวลือ ออกมาบ่อยๆ ในเรื่องความต้องการที่ดิน หรือการจะเข้ามาลงทุนของรายใหญ่ หรือจะมีการพัฒนาพื้นที่แถบนั้นแถบนี้โดยรัฐหรือเอกชน อย่างหาต้นตอที่มาของข่าวไม่ได้ แต่ผลของมันก็คือ เกิดความตื่นตัวทำให้ที่ดินในย่านนั้นๆ ราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และจะสังเกตได้ว่ามีการซื้อขายเปลี่ยนมือคึกคักผิดปกติ ปัญหาที่น่ากลัวที่เกิดจากการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ในช่วงแรกๆ จะทำให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย หรือใช้งานอสังหาฯ ตัวจริงต้องซื้อในราคาที่สูงเกินเหตุ ต่อมาจะทำให้เกิดการขายอสังหาฯ ไม่ออก เพราะราคามันสูงเกินความสามารถของผู้ซื้อที่ต้องการจริง และไม่คุ้มค่าในการซื้อ หรือซื้อแล้วก่อภาระที่หนักเกินความสามารถ ซึ่งจะตามมาด้วยการขายออก เพื่อลดภาระ และมันจะเป็นการขายที่ต่ำลงเรื่อยๆ เพื่อเอาตัวรอด อาการแบบนี้เรียกว่าฟองสบู่แตก ! ซึ่งเราเคยเจอกันมาแล้วในช่วงวิกฤติปี 40ในปี 58 กำลังมีแนวโน้มการปั่นราคาอสังหาฯ รอบใหม่ ซึ่งผู้ซื้อตัวจริงและนักธุรกิจอสังหาฯ ต้องคอยจับตาให้ดี หากเห็นแววส่อแสดงอาการการปั่นราคาที่ผิดปกติ ต้องใช้สติไตร่ตรองให้รอบคอบ เพื่อไม่ให้ตกเข้าไปเป็นเหยื่อ !!

เหตุผลข้อที่4 ประเมินดีมานต์ความต้องการของพื้นฐานของตลาด จากเครื่องมือวัดพื้นฐาน 
“อธิบายได้ว่า ถ้าเราเลือกจะลงทุนคอนโดเพื่อเก็งกำไร เราต้องดูปัจจัยความต้องการพื้นฐานของตลาดก่อน ซึ่งหนึ่งในเครื่องวัดแบบง่ายๆนั้นก็คือ Google Trend”

5-เหตุที่ต้องรู้-ก่อนลงทุนคอนโด-2

 

การวัดปัจจัยพื้นฐานของความต้องการเราสามารถอนุมานได้จากเครื่องมือที่เรียกว่า Google Trend ซึ่งเป็นเครื่องมือวัดเทรนด์ ณ.ช่วงเวลานั้นๆ โดยจะกำหนดจาก “คำค้นหา” ซึ่งเราสามารถเอามาประเมินมูลค่าของความต้องการพื้นฐานของตลาด โดยจากกราฟด้านบนจะเห็นว่า เส้นสีฟ้า(เช่าคอนโด) และ เส้นสีเหลือง(ขายคอนโด) มีอัตราส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับ เส้นสีแดง(ซื้อคอนโด) ถ้าดูจากตารางโดยวิเคราะห์จากช่วงเวลาจะเห็นได้ว่าในช่วงเดือน พฤกษภาคมของปีที่แล้วมีอัตราการเติบโตค่อนข้างสูง

5-เหตุที่ต้องรู้-ก่อนลงทุนคอนโด-3

จากกราฟด้านบนจะสังเกตุว่าอัตราส่วนของ “เช่าคอนโด” มีจำนวนความต้องการค่อนข้างสูงมาก ซึ่งในบทความต่อไปทาง ผู้เขียนจะมาเสนอวิธีคิดหาความต้องตามพื้นที่ของ ดีมานต์โดยใช้เครื่องมืออะไรบ้างนั้นรอติดตามนะครับ

เหตุผลข้อที่5 ศึกษาข่าวสารและสภาวะของเศรษฐกิจไทย-นอก โดยดูจากปัจจัยหลักดังนี้
“ข่าวสารจากทาง REIC หรือจากทาง ธนาคารประเทศไทยรวมไปถึง ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจ เราสามารถประเมินสถานการณ์เบื้องต้นได้เสมอ”

REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และ  ธอส. เตือนอีกครั้งว่าปีนี้คอนโดฯเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลไม่ควรเกิน 7 หมื่นยูนิต เนื่องจากจบปี”57 เปิดใหม่ถึง 7.3 หมื่นยูนิต สูงกว่าเดิมคาดไว้ 6.5 หมื่นยูนิต ขณะที่ปี”56 เปิดสูงสุด 8.5 หมื่นยูนิต

ควรต้องมอนิเตอร์ปัจจัยภายนอกประเทศทุกวัน เพราะโลกเปลี่ยนเร็ว ขณะที่อสังหาฯให้เช่าประเภทออฟฟิศยังน่าลงทุน เนื่องจากมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 90% และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี”54 ทำเลที่น่าลงทุนคือรัชดาฯและพหลโยธิน เพราะราคาที่ดินยังพอพัฒนาโครงการได้ ขณะที่โซนสุขุมวิทราคาแพงเกินที่จะลงทุนทำออฟฟิศแล้ว

ฟันธงตรงกันว่า ปีนี้การทำธุรกิจอสังหาฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลต้องระวัง เพราะดีมานด์ใหม่ต้องใช้เวลาฟื้นตัวและโตไม่ทันซัพพลายที่เพิ่มขึ้น ควรเลือกทำเลที่แข่งขันน้อย

สรุปว่าเป็นอีกปีที่ต้องเพิ่มความรัดกุมวางแผนอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร

 

Info : ประชาชาติธุรกิจ

หนุ่มวิศวกรการบิน อายุสามสิบกว่าๆ สนใจเรื่องการเงินการลงทุน นิยมเล่นหุ้นและอสังหาฯ ศึกษาการลงทุนแนวเทคนิคอลอย่างจริงจัง เป็นคนชอบอ่านและชอบแชร์ความรู้มากที่สุด

Leave a Reply