สูตรลับลงทุนคอนโด ไม่มีวันเจ๊ง รวมสูตรลับจาก Pantip

สูตรลับลงทุนคอนโด

จะลงทุนคอนโดยังไงไม่มีวันเจ๊ง

ในยุคเศรษฐกิจอยู่ในสภาวะตึงตัวอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น ราคาน้ำมัน-ทองคำผันผวน สำหรับนักลงทุนแล้วการ สูตรลับลงทุนคอนโด จึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยคอนโดนั้นเป็นสินทรัพย์การลงทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตอนนี้อยู่ในสภาพ Over Supply หรือไม่ คำตอบที่หลายภาคส่วนฟันธงว่าโอเวอร์บ้างล่ะ ไม่น่าลงทุนบ้างล่ะ แต่แท้จริงจะมีซักกี่คนที่เข้าใจในการลงทุนอสังหาฯ

ถ้าเราย้อนดูอดีตอย่าง วิกฤติซับไพรม์ และยังรู้จักกันในชื่อ วิกฤติสินเชื่อด้อยคุณภาพ (ในประเทศไทยอาจเรียกว่า วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์) เป็นปัญหาเศรษฐกิจที่ปรากฏให้เห็นชัดในช่วงปี พ.ศ. 2550 และ พ.ศ. 2551 จุดเด่นของวิกฤตินี้คือการที่ความคล่องตัวของตลาดสินเชื่อทั่วโลกและระบบธนาคารลดลง ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากความซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา การกู้ยืมและการให้กู้ยืมที่มีความเสี่ยงสูง และระดับหนี้สินของบริษัทและบุคคลที่สูงเกินไป วิกฤติครั้งนี้มีผลหลายขั้นและค่อย ๆ เผยให้เห็นความอ่อนแอในระบบการเงินและระบบการควบคุมทั่วโลก

การผิดชำระหนี้ของสินเชื่อซับไพรม์และสินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัว ที่เริ่มต้นขึ้นในช่วง พ.ศ. 2548 – พ.ศ. 2549 ผู้กู้ยืมนั้นกู้ยืมสินเชื่อที่เกินกำลังโดยคิดว่าตนจะสามารถปรับโครงสร้างเงินกู้ได้โดยง่าย เพราะในตลาดการเงินนั้นมีมาตรฐานการปล่อยกู้ที่ต่ำลง ผู้ปล่อยกู้เสนอข้อจูงใจในการกู้ยืม เช่นเงื่อนไขเบื้องต้นง่าย ๆ และแนวโน้มราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ทว่าการปรับโครงสร้างเงินกู้กลับเป็นไปได้ยากขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้นและราคาบ้านเริ่มต่ำลงในปี พ.ศ. 2549 – พ.ศ. 2550 ในหลายพื้นที่ในสหรัฐ การผิดชำระหนี้และการยึดทรัพย์สินเพิ่มมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อหมดเงื่อนไขเบื้องต้นอย่างง่าย ราคาบ้านไม่สูงขึ้นอย่างที่คิด และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเริ่มสูงขึ้น การยึดทรัพย์สินในสหรัฐเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. 2549[3] และทำให้ปัญหาทางการเงินนั้นแพร่กระจายไปอย่างรวดเร็วทั่วโลกในปี พ.ศ. 2550 – พ.ศ. 2551

จากปัญหา วิกฤติซับไพรม์ ที่เกิดขึ้นมาแล้วนั้นมาย้อนดูที่ประเทศไทยกันบ้างว่าเหตุการณ์ขั้นต้น จากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2558 อัตราการผิดชำระหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยแต่ยังไม่เกิน 0.6% ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ปลอดภัยมากเลย แต่เนื่องจากมาตราเข้มงวดการคุมสินเชื่อ นักลงทุนตอนนี้ควรมองปัจจัยของกระแสเงินสด และความสามารถการบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นหลัก ถ้าเราพร้อมและมีกระแสเงินสดอยู่ในมือช่วงนี้อย่างน้อยก็สามารถเลือกลงทุนตาม สูตรลับลงทุนคอนโด ที่เป้าหมายไม่ว่าจะเป็น CAPITAL GAIN หรือ RENTAL YIELD ให้สำเร็จไม่มีวันเจ๊ง!!

กลยุทธ์คัดแยกประเภทการลงทุนตามความเหมาะสมของตัวเอง

โดยปกติแล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน คอนโด บ้าน ทาวน์โฮมและอื่นๆ อีกมากมาย นับวันยิ่งมีนักลงทุนให้ความสนใจกันมากขึ้น นั่นเป็นเพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ ในขณะที่ใช้เงินลงทุนจะมากหรือน้อย คุณจำเป็นต้องเรียนรู้วิธีและเทคนิคในการคัดแยกประเภทการลงทุนตามความเหมาะสมของตัวเอง ดังนี้

1. การลงทุนคอนโด แบบเก็งกำไรซื้อ-ขายใบจอง (Speculator) นับว่าเป็นช่องทางการลงทุนขั้นเริ่มต้นของนักลงทุนมือใหม่ เพียงแค่ซื้อใบจองแล้วก็ปล่อยขายก็ทำกำไรได้แล้ว ฟังดูเหมือนง่าย แต่ในความเป็นจริงการลงทุนแบบเก็งกำไรนี้ ก็มีเทคนิคที่ควรเรียนรู้อยู่บ้าง สิ่งสำคัญที่จะสร้างรายได้ด้วยการเก็งกำไร คือ ต้องเรียนรู้เรื่องทำเล ต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพ โครงการที่ลงทุนต้องเป็นโครงการที่มีชื่อเสียงมีประสบการณ์ ต้องเรียนรู้เรื่องวงรอบในการทำกำไร หมายความว่า ต้องรู้ช่วงเวลาของราคา เช่น ช่วงก่อนพรีเซล หลังพรีเซล 6 เดือน 1ปี ช่วงก่อสร้าง ช่วงสร้างเสร็จ ช่วงก่อนโอน และช่วงหลังโอน เป็นต้น แต่ละช่วงสามารถทำกำไรได้แตกต่างกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความพอใจของแต่ละบุคคลที่สำคัญอย่าลงทุนตามข่าวกระแสหรือตามเพื่อนเป็นอันขาด “การลงทุนคอนโดมีความเสี่ยง โปรดศึกษาทุกครั้งก่อนการลงทุน”

2. การลงทุนคอนโด แบบปล่อยเช่ารายวัน (Investor Airbnb Model) เดิมทีค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโด ห้องเช่า อพาร์ทเมนต์ มักเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน แต่ก็มีกรณีที่ทำเลนั้นเป็นทำเลที่มีความต้องการมาก มีผู้คนหมุนเวียน เดินทางมาแวะพัก นักท่องเที่ยวบางคนไม่ต้องการพักโรงแรม หรือที่พักที่มีราคาแพง ขออาศัยเพียงแค่ที่หลับนอนที่พออำนวยความสะดวกได้บ้าง ด้วยความต้องการแบบนี้จึงมีนักลงทุนที่มีความคิดสร้างสรรค์ เช่าบ้าน เช่าคอนโด ในทำเลที่ดีแล้วลงทุนตกแต่ง แบ่งห้องให้เช่า ทำเป็นโฮสเทล ถือได้ว่าเป็นช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีทีเดียวได้ผลตอบแทนคุ้มค่ามากๆ เพียงแค่ใช้ความคิดสร้างสรรค์ใส่ลงไป รายได้รายเดือนจะกลายเป็นรายได้รายวันทันที สิ่งสำคัญอยู่ที่ความคิดสร้างสรรค์ ประสบการณ์จากการท่องเที่ยวและเรียนรู้ความต้องการของลูกค้าที่มาพัก หาทำเลที่เหมาะสม แค่นี้ก็สร้างรายได้ได้ไม่ยาก แต่ก็มีคอนโดบางโครงการที่ลูกบ้านต่อต้านการเช่าแบบรายวันถึงขั้นออกกฏ ซึ่งนักลงทุนเองจำเป็นต้องศึกษาโครงการที่จะเลือกลงทุนว่ามีปัญหาดังกล่าวหรือไม่

3. การลงทุนคอนโด แบบปล่อยเช่ารายเดือน (Investor Passive Model) เป็นช่องทางการลงทุนขั้นพื้นฐานที่ใครๆ ก็ชอบ เพราะได้เป็นเสือนอนกิน เริ่มจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด จากนั้นก็นำมาปล่อยเช่าเก็บรายได้ทุกเดือนๆ โดยใช้แรงแค่การบริหารเพียงไม่กี่วันต่อเดือนเท่านั้น แต่หลักสำคัญของการลงทุนแบบปล่อยเช่านั้น คือ “ทำเลและกลุ่มเป้าหมายผู้เช่า” รายได้จากการปล่อยเช่าขึ้นอยู่กับทำเลและต้นทุนที่ลงทุนไป เช่น ถ้าได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูก อยู่ในทำเลที่ดี ย่อมได้ค่าเช่าดี รายได้ต่อเดือนก็ย่อมสูงประมาณ 8-12% (%RENTAL YIELD เกิน 7% ถือว่าดีมาก) เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ในกรณีที่กู้เงินมาลงทุน ที่สำคัญการลงทุนประเภทนี้เมื่อสินทรัพย์อยู่ในช่วงจุดอิ่มตัวเราก็สามารถขายออกไปมีโอกาสได้ Capital Gain มากกว่า 17% ได้อีกด้วย

4. การลงทุนคอนโด แบบซ่อมแล้วขาย (Invetor Renovate Model) เป็นอีกหนึ่งวิธีสร้างความร่ำรวยได้จากอสังหาริมทรัพย์ หลายคนเจอช่องทางนี้โดยไม่รู้ตัว เพียงแค่อยากซื้อบ้าน-ซื้อคอนโด เพื่ออยู่เองแล้วมาตกแต่งสวยงาม จากนั้นก็มีคนมาเสนอราคาขอซื้อต่อ แค่นี้คุณก็สามารถทำกำไรได้แล้ว สำหรับการลงทุนแบบซ่อมแล้วขายนั้น สิ่งที่จะทำให้เราได้กำไรมากที่สุด คือ การได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูกที่สุด ซึ่งมีหลายช่องทาง เช่น การประมูลจากกรมบังคับคดี เจ้าของร้อนเงินต้องการใช้เงินด่วน แต่สิ่งที่เราต้องคำนึงถึง คือ ทรัพย์นั้นอยู่ในทำเลที่ดีพอใช้ มีโครงสร้างที่แข็งแรง ราคาถูกกว่าท้องตลาด นอกจากนั้นเราต้องเสาะแสวงหาวัสดุ อุปกรณ์ที่ใช้ในการ Renovate ที่ดี ราคาถูก เพื่อให้ได้ต้นทุนที่ถูกที่สุด ที่เพียงแค่นี้เราก็สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์นั้นได้ แต่การลงทุนประเภทนี้ต้องใช้กำลังแรงและความรู้พอสมควรเพราะถ้าไม่ศึกษาให้ดีพอก็อาจจะได้ไม่คุ้มเสียได้

5. การลงทุนคอนโด แบบจับเสือมือเปล่า (Investor Agent Model) หรือการเป็นนายหน้านั่นเอง ถ้าคุณผู้อ่านได้ผ่านประสบการณ์จาก 2 ใน 4 ข้อด้านบน แน่นอนว่าประสบการณ์ของท่านอาจเปลี่ยนมาเป็น Agent Model ได้ไม่ยากเพราะเป็นการลงแรงมากกว่าลงเงิน ความเสี่ยงต่ำที่สุด อัตราผลตอบแทนจะสูงก็ขึ้นอยู่อยู่กับทักษะการหา Stock ให้สอดคล้องกับ Demand location โดยหลักการแล้วเป็นการลงทุนที่เป็นตัวเชื่อมโยง โดยการหาคนซื้อและคนขายที่มีความต้องการตรงกันให้มาเจอกันโดยผ่านตัวเราเอง เพียงแค่นี้ก็สามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว ส่วนมากรายได้จากการเป็นนายหน้าอยู่ที่ 2-4% จากราคาขายและขึ้นอยู่กับการตกลงตามเงื่อนไขที่ได้ทำสัญญาไว้ ลองคิดดูเล่นๆ ถ้าเจอแจ็คพอตขายบ้านราคา 20 ล้าน ได้ค่านายหน้า 3% ก็เป็นเงิน 600,000 แล้ว แต่สิ่งสำคัญที่นายหน้าต้องมี คือ ความอดทน ขยัน ทักษะการเจรจา รอบรู้ในเรื่องอสังหาฯ ทำเลต่างๆ เป็นต้น

กลยุทธ์เก็งกำไรปั่นราคาคอนโด

กลยุทธ์การใช้ความไวหาประโยชน์ วิธีนี้นิยมใช้กันมากในหมู่นักเก็งกำไร ที่เป็นคนกว้างขวาง รู้ข่าวสารการตลาดเป็นอย่างดี โดยเฉพาะเมื่อสืบทราบข่าวกรองที่ค่อนข้างเชื่อถือได้ ก็จะรีบซื้อคอนโดที่ทำเลกำลังเป็นที่ต้องการของตลาด เช่น (สขุมวิทตอนต้น-กลาง) เพื่อนำมาขายต่ออีกทอดหนึ่ง โดยยึดหลักเลือกห้องที่ตำแหน่งดีมีให้คู่แข็งน้อย Target ผู้ที่เราจะขายต้องชัดเจน เช่นซื้อกะปล่อยพวกเก็งกำไรต้องเลือกห้องขนาดไม่ใหญ่มาก มีจำนวนไม่เยอะเป็นต้น

กลยุทธ์การซื้อถูกขายแพง วิธีนี้จัดเป็นยุทธวิธีที่แยบยลวิธีหนึ่งของการเก็งกำไร โดยนักเก็งกำไรจะทำการกว้านซื้อคอนโดตำแหน่งสำคัญหลักๆเช่น ติดบันไดหนี้ไฟ ทิศเหนือ ห้องที่กำลังมีคนสนใจอย่างเงียบๆ จนกระทั่งสามารถซื้อบริเวณรอบๆ นั้นได้ทั้งหมดแต่เราปรับราคาห้องนั้นให้สูง ก็จะทำให้ที่ห้องบริเวณอื่นนั้นกลายเป็น “ไข่แดง” ในที่สุดซึ่งห้องพวกนี้สามารถเก็งกำไรได้สูง 10 – 15% เลยทีเดียว

กลยุทธ์การปล่อยข่าว วิธีนี้จัดเป็นรูปแบบของการปั่นราคาคอนโดอย่างค่อนข้างเด่นชัด เรียกว่าการเก็งกำไรชั้นสูงเลยทีเดียว เพราะต้องอาศัยความมีชื่อเสียงของนักเก็งกำไรเองและใช้สื่อสารมวลชนเข้าช่วย ซึ่งโดยทั่วไปนักเก็งกำไรกลุ่มนี้มักเป็นกลุ่มเดียวกับนักลงทุนทำผู้จัดทำโครงการขนาดใหญ่ที่มีทุนค่อนข้างมาก วิธีนี้มักจะเริ่มต้นด้วยการซื้อที่ดินบริเวณใดบริเวณหนึ่ง ที่ตั้งใจเก็งกำไรไว้อย่างเงียบๆ จากนั้นจะเริ่มปล่อยข่าวเกี่ยวกับที่ดินบริเวณนั้นเป็นระยะๆ เช่นข่าวสารที่ว่าทางราชการกำลังมีการพัฒนาสาธารณูปโภค ข่าวคราวการซื้อขายที่ดินบริเวณนั้น(มักเป็นการซื้อขายกันเองเป็นส่วนใหญ่) โดยให้ราคาเสนอซื้อขายสูงขึ้นเรื่อยๆ หรือการทำธุรกิจ หรือคิดโครงการขึ้นมาแล้ว ปล่อยข่าวออกไป

กลยุทธ์การสร้างสถานการณ์  วิธีนี้เป็นการสร้างสถานการณ์ความคึกคักขึ้นในบริเวณที่ดินที่ตนเองไปซื้อเก็บไว้ โดยอาศัยนายหน้าหลายๆ ราย เข้าไปสร้างตลาดเทียมขึ้นในบริเวณที่ดินติดๆ กัน ซึ่งจะยังผลให้ที่ดินบริเวณนั้นทั้งแถบมีราคาขยับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ในลักษณะปากต่อปาก เมื่อมีการซื้อขายเกิดขึ้นเป็นลูกโซ่ต่อเนื่อง ก็จะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ

จากเนื้อหาที่ผู้เขียนเรียบเรียงมา สูตรลับลงทุนคอนโด ผู้เขียนหวังว่าคงเป็นประโยชน์สำหรับเพื่อนสมาชิกนักลงทุนไม่มากก็น้อย พอเป็นแนวทางไปต่อยอดศึกษากลยุทธ์ และที่สำคัญต้องดูกำลังตัวเอง กระแสเงินสด และแผนสำรองยามฉุกเฉิน ซึ่งผู้เขียนรับรองว่าถ้านักลงทุนศึกษาเป็นอย่างดีแล้ว รับรอง ลงทุนคอนโด ไม่มีวันเจ๊งแน่นอน

Ref: Propertytoday
Info: Pantip

ถนัดเรื่อง จิตวิทยาการลงทุน ศึกษาและวิจัยการเปลี่ยนแปลงทัศนคติที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

Leave a Reply