ทิ้งดาวน์คอนโดหนีตาย หมดยุค นักเก็งกำไรขายใบจอง

หมดยุค นักเก็งกำไรขายใบจอง

เป็นเรื่องปกติเวลาคอนโดใกล้จะโอนจะเห็น นักเก็งกำไรขายใบจอง ที่ปล่อยของในช่วงแรกไม่ได้พอโครงการใกล้จะเสร็จใกล้จะโอนก็ไม่พร้อมกู้ธนาคารจะเห็นกันมากออกมาขายดาวน์เท่าทุนหรือขาดทุนมีให้เห็นแทบทุกโครงการแม้บางโครงการนั้นในอดีตจะร้อนแรงในวันเปิดตัวขนาดเปิดตัว 2 วันหมดก็ตาม (2 Days Sold Out)

ภาพรวมตลาดคอนโดตอนนี้อยู่ในสภาวะล้นตลาด

ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวแบบชัดเจนในช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางแรกในกรุงเทพมหานคร จากนั้นก็ชะงักไป เนื่องจากวิกฤตต้มยำกุ้ง และเมื่อรถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการเป็นเส้นทางแรกในปีพ.ศ.2542 จึงทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่งแต่ก็ยังไม่ได้ขยายตัวแบบก้าวกระโดดแต่เมื่อเส้นทางรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการปีพ.ศ.2547 จึงทำให้มีปัจจัยเร่งเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2544 เป็นต้นมาเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจจะมีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นหรือน้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ และปัญหาการเมือง

ภาพรวมตลาดคอนโด2559Q2

กำลังซื้อในกรุงเทพมหานครที่เริ่มลดลงเพราะผลกระทบจากปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจ แต่กระแสการเปิดขายรวมทั้งการซื้อคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดอยู่ได้เพียงไม่กี่ปีจากนั้นก็ลดความร้อนแรงลงไป อาจจะยังคงมีกำลังซื้ออยู่บ้างก็ในเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่เน้นกำลังซื้อจากคนไทยมากกว่าชาวต่างชาติ เช่น ชะอำ หัวหิน เป็นต้น ส่วนพัทยานั้นก็ยังคงซบเซาต่อเนื่องมาจนกระทั่งปัจจุบันตามการลดน้อยลงไปของชาวรัสเซียที่ได้รับผลกระทบของค่าเงินที่อ่อนตัวลงไป

การขยายตัวของรถไฟฟ้ากระทบราคาคอนโดมิเนียม

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอีก 5 – 6 ปีข้างหน้าตราบใดที่ยังมีโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ เกิดขึ้นตามแผนที่ทางรัฐบาล และสนข. รวมทั้งทางกรุงเทพมหานครวางแผนไว้ ซึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ เหล่านี้จะมีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินที่ต้องสูงขึ้นอย่างแน่นอน และเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นคอนโดมิเนียมจึงเป็นทางเลือกเพียงอย่างเดียวที่ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่สูงเกินไปเหมาะกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพมหานคร ดังนั้น คอนโดมิเนียมจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอีก 5 – 6 ปีข้างหน้า

แต่จะมีโครงการเปิดขายมากหรือน้อยนั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม และการเมืองที่มีผลต่อความเชื่อมั่น และกำลังซื้อในประเทศ เพราะผู้ประกอบการทุกรายมีการตรวจสอบในจุดนี้ตลอดอยู่แล้วจึงทำให้จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายนั้นไม่แน่นอน

หนุนซื้ออสังหาฯหมดยุค นักเก็งกำไรขายใบจอง 

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า หากภาครัฐมี การลงทุนโครงการเมกะโปรเจคที่ชัดเจน ก็จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนต่อไปได้ ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ ในแง่ผู้บริโภคเหมาะที่จะซื้อเพื่อการลงทุน และอยู่อาศัยเอง เนื่องจากราคายังไม่สูงมาก ผู้ประกอบการยังให้โปรโมชั่นที่คุ้มค่าและผู้ซื้อมีอำนาจในการต่อรองสูง ดังนั้นจึงถือได้ว่าปีนี้เป็นปีทองของผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์

“สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องเป็นการลงทุนในระยะยาว ไม่ใช่เป็นการขายใบจอง ปัจจุบันไม่มีบรรยากาศขายใบจอง โดยทำเลที่น่าลงทุนคือรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่อย่างไรก็ตามต้องสำรวจศักยภาพทำเลนั้นๆ อย่าเชื่อเพียงโฆษณาชวนเชื่อ ควรสำรวจทำเลหรือ ที่อยู่อาศัยด้วยตัวเอง”นายสุรเชษฐ กล่าวและว่า ดังนั้นจึงถือเป็นยุคทองของผู้ซื้ออสังหาฯ แต่ หมดยุคของนักเก็งกำไรที่จะขายใบจอง ไม่มีบรรยากาศแบบนี้อีกแล้ว

“ในส่วนของคนอยากลงทุนมีคำแนะนำว่า ช่วงนี้เป็นช่วงที่เหมาะกับการลงทุนเพื่อจะซื้อหรืออยู่เองเนื่องจากมีตัวเลือกในตลาดค่อนข้างมาก ราคามีหลากหลาย ทั้งซื้อผุ้ที่เก็งกำไรหรือลงทุนก่อนหน้า รวมทั้งซื้อจากผู้ประกอบการ ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายพร้อมกันลดราคา โดยที่ไม่ได้ปิดประกาศ เมื่อเดินไปที่สำนักงานขาย ถ้าพร้อมโอนและแสดงเจตจำนงว่าต้องการซื้อจริงๆ ผู้บริโภคอาจจะต่อรองได้”นายสุรเชษฐกล่าว

LIfeSukhumvit48-soldout

ตลาดคอนโดมือสองเพื่ออยู่อาศัยจริงยอดขายเพิ่มขึ้นเท่าตัว

ผลสำรวจภาพรวมคอนโดมีเนียมที่อยู่อาศัยมือสองที่นำกลับมาขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯโดย พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบยอดขายปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ โดยยอดการซื้อขายใบจองก็ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมากเช่นกัน แต่ในทางกลับกันการซื้อขายโอนสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราส่วนเป็น 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ยอดโอนดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นมาจากอัตราส่วน 1 ใน 4 เมื่อสองปีก่อน และยังพบว่าคอนโดมิเนียม High Rise ย่าน CBD สุดคึกคัก เนื่องจากราคาขายยังต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่งที่เปิดใหม่ราว 30-40% พบการถือครอง 10 ปีขึ้นไป สามารถสร้างกำไรให้กับเจ้าของได้มากกว่า 100% ระบุล่าสุดยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดคอนโด เหตุตัวเลขการเข้าอยู่อาศัยของคอนโดมีเนียมในกรุงเทพฯ ยังอยู่ในอัตราที่สูงราว 80% และอัตราการซื้อขายใบจองลดลง

จากการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่นำกลับมาขายใหม่ (รีเซล: Resale) ในเขตกรุงเทพมหานาคร ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทรีเซลได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมากประมาณ 30-40% ในขณะที่สภาพของที่อยู่อาศัยแบบรีเซล ก็ไม่ได้แตกต่างจากที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมากนัก

ส่วนพฤติกรรมการขายต่อจะคึกคักที่สุดก่อนการโอนจากเจ้าของโครงการสู่ผู้ซื้อ โดยคอนโดมิเนียมแนวสูง (High Rise) ที่ตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จะได้รับความนิยมมากที่สุดในตลาดรีเซล พบสัดส่วนของการรีเซลเคยสูงถึง 50-100% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ภายหลังวิกฤติซับไพร์มในปี พ.ศ. 2551 ซึ่งส่งผลกระทบมายังเศรษฐกิจของประเทศไทยในปีต่อๆมาทำให้สัดส่วนการซื้อขายรีเซลสำหรับคอนโด High Rise ลดลงมาอยู่ที่ 30% หากพิจารณาหลังจากการโอนสู่ผู้ซื้อหลังโครงการสร้างเสร็จแล้ว พบว่าช่วงเวลาที่คึกคักที่สุดสำหรับการรีเซลคือภายใน 3 ปีแรก มีค่าเฉลี่ยของยูนิตที่ได้รับการรีเซลที่ 5% ส่วนค่าเฉลี่ยของปีให้หลังอยู่ที่เพียง 3% เท่านั้น

วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

ทั้งนี้ตลาดรีเซลของโครงการที่พลัสทำการสำรวจในช่วงปี 2556-2559 มีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 10,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราว 50,000 ล้านบาท หากพิจารณาเปรียบเทียบปี 2557 กับ 2558 ในส่วนของจำนวนยูนิตของการซื้อขายและมูลค่าของการซื้อขายในตลาดรีเซล พบว่าปี 2557 มีสัดส่วนรีเซลที่เป็นการโอนที่ 26% และเพิ่มขึ้นมาเป็น 68% ในปี 2558 โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 1,500 ล้านบาท และ 2,300 ล้านบาท เทียบกับมูลค่ายอดขายรีเซลทั้งหมดของบริษัทที่ 4,700 ล้านบาท และ 4,000 ล้านบาทตามลำดับ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีเพราะสัดส่วนของการเก็งกำไรลดลงไปค่อนข้างมาก แต่จำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องตามข้อมูลข้างต้นคือปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ อีกทั้งยังเป็นทางเลือกในการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่ากว่า

หากพิจารณาในแง่ของผลตอบแทนในส่วนต่างราคา (Capital Gain) เราพบว่าคอนโดมิเนียม High Riseที่ตั้งอยู่ในเขต CBD สามารถสร้างส่วนต่างราคา (Capital Gain) ให้ผู้ถือครองได้ดี นับตั้งแต่การถือครองเพียง 2 ปี ได้ถึง 50% และเพิ่มเป็น 65% ในปีที่ 4 หากระยะเวลาการถือครอง 10 ปี สามารถทำกำไรให้กับผู้ขายได้สูงถึง 100% อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมรีเซลในเขตพื้นที่ชั้นกลางก็เริ่มได้รับความนิยมเช่นกัน โดยให้ผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะเวลาการถือครอง 3-6 ปี อยู่ที่ 40%

ส่วนการซื้อขายโอนสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จ

“จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่ายอดการซื้อขายใบจองปัจจุบันลดลงมาก ส่วนการซื้อขายโอนสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จ กลับปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นอัตราส่วน 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ปรับเพิ่มจากอัตราส่วน 1 ใน 4 เมื่อสองปีก่อน ส่วนที่เหลือ 1 ใน 3 คือการซื้อขายใบจอง ซึ่งก็ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมาจากสองปีก่อนเช่นกัน นอกจากนี้ พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 5 ปีย้อนหลัง มีอุปทานใหม่เข้ามาเฉลี่ยปีละ 66,000 ยูนิต แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาการเติบโตลดลง 16% และ 7% ตามลำดับ ส่วนราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาเฉลี่ยเมื่อสิ้นปี 2558 อยู่ที่มากกว่า 100,000 บาท/ตร.ม. หรือคิดเป็นเฉลี่ยต่อปีในช่วง 5 และ 10 ปี ย้อนหลังคือ 5.2% และ 7.3% ตามลำดับ โดยคอนโดมิเนียม High rise ในเขต CBD ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดรีเซลเนื่องจากมีต้นทุนการขายที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 30-40%

ผลตอบแทนค่าเช่า ณ ราคาปัจจุบัน คอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า

ผลตอบแทนเทียบกับราคาตลาด ณ ปัจจุบันนะ หากใครซื้อได้ราคาก่อนหน้ามาถูกๆ นี่ %Yield ก็มีโอกาสเพิ่มมากขึ้น
ถึงแม้ราคาคอนโดจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาพอสมควร แต่ยังพอมีโครงการที่ผลตอบแทนยังสามารถลงทุนได้อยู่นะครับ เพียงแต่ต้องเลือกซื้อห้องสวยๆ ที่ราคายังไม่แพงจนเกินไป

Rental-Yield-Map

แหล่งข้อมูลอ้างอิง : http://condokaifree.com/แผนที่แสดงผลตอบแทนค่าเ/

จากภาพจะเห็นว่า ผลตอบแทนค่าเช่าสูงสุดยังเป็นโซน Mid Sukhumvit จากนั้นราคาค่่าเช่าก็ไล่ตามลงไปถึงอ่อนนุช บางจาก ปุณวิถี รองลงมาจะเป็นย่านรัชดา พระราม 9 แนวเส้นรถไฟฟ้า MRT ผลตอบแทนค่าเช่าไม่หวือหวามาก แต่ก็ยังถือว่าไม่น้อยจนเกินไป

ส่วนโซน ราชเทวี – สะพานควาย ยาวไปถึงแยกลาดพร้าว ผลตอบแทนค่าเช่าส่วนใหญ่ถือว่าน้อยลงพอสมควร สาเหตุหนึ่งเกิดจาก โซนนี้ราคาคอนโดปรับเพิ่มสูงขึ้นเท่าตัว ทำให้  Rental Yield ค่าเช่าที่เคยได้ระดับ 6-8%

ตอนนี้ตกลงมาเหลือเพียง 3-4% เท่านั้นครับ แต่หากมองอีกมุมทำเลนี้ก็เป็นทำเลที่มีมูลค่าเพิ่มของคอนโดสูงที่สุดทำเลนึงในกรุงเทพเลยทีเดียว ก็ชดเชยผลตอบแทนค่าเช่าที่ลดลงได้อย่างดี

โซนที่น่าเป็นห่วงดูเหมือนจะเป็นตั้งแต่ช่องนนทรี ยาวไปถึงสาทร ที่ผลตอบแทนค่าเช่า ถือว่าน้อย แล้วที่สำคัญส่วนใหญ่ Capital Gain ก็ไม่ได้มากเหมือนทำเลอื่นด้วย ยกเว้นบางโครงการที่ใกล้ Hub Station ก็ยังพบว่ายังมี Demand เยอะพอควรอยู่จากทำเลนี้คงต้องรอห้างใหญ่ๆมาช่วยเติมเต็ม Life style การเปลี่ยนแปลงของตึกร้าง (ยูนิคสาทร) ก็เป็นปัจจัยสำคัญอีกทั้งภายใน 2-3 ปี หลังจากนี้เมื่อโครงการ Mix Used เช่น FOUR SEASON PRIVATE RESIDENCE หรือ โครงการมหานครเอง ก็อาจจะเปลี่ยนแบบวิถีชีวิตคนเมืองกันอีกซักหน่อย หรือ การมาของ Icon Siam และรถไฟฟ้าสายสีทอง จะมีผลแค่ไหนก็ต้องรอดูกันต่อไป

สรุปส่งท้ายจากผู้เขียน

การที่เราได้กำไรจากการลงทุนคอนโดมานั้น เราต้องรู้จริงได้กำไรเพราะอะไรจากปัจจัยไหน การลงทุนกับทรัพย์สินที่จะต้องระวังการแห่ซื้อพร้อมๆ กันทีละมากๆ สิ่งจำเป็นจะต้องมองหาทรัพย์สินที่ “มีความต้องการในอนาคต” และจะให้ดีของนั้นจะต้อง “มีอยู่อย่างจำกัด” จะด้วยทำเล คุณภาพโครงการ ลักษณะห้อง ฯลฯ เพราะสิ่งเหล่านี้จะทำให้การลงทุนของคุณปลอดภัยมากขึ้น ดังมีคำกล่าวจากมิตรสหายในวงการท่านหนึ่งว่า “สินค้า Rare item” เป็นสินค้าที่ไม่ว่าจะอยู่ในช่วงเวลาไหนยังไงมันก็มีค่าเสมอ…

 

Ref: Propertytoday
Info: Pop2morrow, Plus, DPR, Condokaifree

ถนัดเรื่อง จิตวิทยาการลงทุน ศึกษาและวิจัยการเปลี่ยนแปลงทัศนคติที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

2 Comments

  1. Artt June 23, 2016
    • s.benjarong June 23, 2016

Leave a Reply