ทิศทางตลาดอสังหาฯ ยุคตลาดหุ้นผันผวน

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ยุคตลาดหุ้นผันผวน

ถ้าจะประเมิน ทิศทางตลาดอสังหาฯ แล้วคงปฏิเสธไม่ได้ว่า ความเป็นไปของตลาดถูกกำหนดโดยการเคลื่อนตัวของรายใหญ่ที่ครอบครองส่วนแบ่งตลาดข้างมากไว้ในมือ จากการประมวลทิศทางผู้ประกอบการรายใหญ่ปีนี้พบว่า “เกมรุก” ของกลุ่มท็อปไฟท์ ไม่ได้เป็นไปในทิศทางเดียว บางส่วนวางน้ำหนักแนวราบ บางรายเน้นรักษาสมดุลตลาด แต่อีกรายประกาศชัดว่า เข็มมุ่งของตนคือ ตลาดคอนโดมีเนียมราคาแพง

ตลาดที่อยู่อาศัยใน กทม. ยังเหลือถึง 171,905 หน่วย

จากข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีจำนวนหน่วยขายรอขายอยู่ถึง 171,905 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุด จำนวน 67,349 หน่วย หรือ 39% ของทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ มี 48,999 หน่วย หรือ 29% ของทั้งหมด และบ้านเดี่ยวจำนวน 39,826 หน่วย หรือ 23% ของทั้งหมด นอกนั้นเป็นบ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรรอย่างละ 6% 2% และ 1% ตามลำดับ

หากพิจารณาจากระดับราคา สินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด มีราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าราคาค่อนข้างถูก ถึง 45,043 หน่วย หรือ 26% ของทั้งหมด รองลงมาเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 43,928 หน่วย (26%) และระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 42,099 หน่วย (24%) อาจกล่าวได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยถึง 56% มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และหากพิจารณาถึงสินค้าที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีรวมกันถึง 82% ของสินค้าทั้งหมด แต่สินค้าราคาแพงกว่านี้ แม้มีจำนวนน้อย แต่มูลค่าค่อนข้างสูง

เมื่อแยกแยะตามประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคาจะพบว่า สินค้าที่รอขายอยู่ในขณะนี้ สามารถแยกแยะได้ดังนี้:
อันดับที่ 1 กลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 24,534 หน่วย หรือ 14% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด
อันดับที่ 2 คือ ทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 19,208 หน่วย หรือ 11% ของทั้งหมด
อันดับที่ 3 คือ ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 18,290 หน่วย หรือ 11% ของทั้งหมดเช่นกัน
อันดับที่ 4 คือ บ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 17,950 หน่วย หรือ 10% ของทั้งหมด

อาจกล่าวได้ว่า บ้านเดี่ยวกลุ่มที่เหลือส่วนมากมีราคาประมาณ 3-10 ล้านบาท บ้านแฝดมักเหลือราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์มักเหลือราคา 1-3 ล้าน ตึกแถวมักเหลือราคา 3-10 ล้านบาท ห้องชุดมักเหลือราคา 1-3 ล้านบาท ส่วนที่ดินจัดสรร มักเหลือในราคา 2-3 ล้านบาท

ตลาดที่อยู่อาศัยใน กทม 2559
จุดโฟกัสตลาดต่างกัน

เริ่มจาก บมจ.พฤกษา เรียล เอสเตท ปีนี้ผู้นำของวงการ ประกาศรุกแนวราบเต็มสูบ โดยเพิ่มสัดส่วนพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์เป็น 70% (เป้าโครงการใหม่ปีนี้ 65 โครงการ) เช่นเดียวกับ บมจ.ศุภาลัย หรือรายกลาง บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.มั่นคงเหะ บมจ.สัมมากร ที่วางน้ำหนักรุกไว้ที่โครงการแนวรายเช่นกัน ส่วน บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ปีนี้ขยับตัวในลักษณะ”สมดุล”ระหว่างการพัฒนาอสังหาฯ แนวราบกับแนวตั้งอีกทั้งยังคงกลยุทธ์กระจายความเสี่ยงอย่างสุดๆ สะท้อนจากจัดงบซื้อที่ดินปีนี้ไว้ 7 พันล้านบาท และอีก 7 พันล้านบาท สำหรับลงทุนอสังหาฯ เพื่อเช่าทั้งในและต่างประเทศ

คอนโดฯหรูยังแข่งดุ

ถัดมา บมจ.แสนสิริ ซึ่งประสบความสำเร็จจากการขาย และเลหลังสินค้าในปีที่ผ่านมา ปีนี้คงเข็มมุ่งไว้ที่คอนโดฯ เหมือนเดิม ไฮไลต์ของค่ายนี้ คือเปิดตัวโครงการคอนโดฯสุดหรูริมถนนวิทยุราคาเฉลี่ย สูงถึง 5.5 แสนบาทต่อตารางเมตร(ตรม.) นอกยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายที่เล็งรุกตลาดคอนโดฯ หรูโดยเฉพาะโซนสุขุมวิท เช่นกัน อาทิ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ บมจ.อนันดา บริษัท เฟรแกรนท์ ดิเวลลอปเมนท์ฯ มีแผนเปิดโครงการคอนโดหรูริมถนนสุขุมวิทรวม 7 โครงการ ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะเติมให้ดีกรีการแข่งขันชิงตลาดคอนโดฯ หรูระอุขึ้นอีก

ตลาดบนเป้าหมายเดียวกัน

อย่างไรก็ดีเป็นที่น่าสังเกตว่า บิ๊กอสังหาฯเกือบทุกค่ายขยับเป้าหมายทางการตลาดของตัวเองขึ้นสู่ตลาดบนมากขึ้น ตัวอย่างเช่น บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ประกาศเพิ่มสัดส่วนตลาดบ้านราคา 50-100 ล้านบาทมากขึ้น หรือ บมจ.ศุภาลัย ที่ปีนี้คงเดินหน้ารุกต่อเนื่องมีเป้าหมายเพิ่มสัดส่วนตลาดบ้านระดับราคา 6 ล้านบาทขึ้นไปเป็นต้น

ทิศทางตลาดอสังหาฯ เอาจริงโกอินเตอร์

นอกจาก “เกมรุกข้างต้นแล้ว” ปีนี้ผู้ประกอบการหลายรายประกาศรุกตลาดต่างประเทศจริงๆจังๆ หลังมีสัญญาณบวกจากความสำเร็จในการขาย “คอนโดฯ” เมื่อปีที่ผ่านมา และเป็นการขยับตัวกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุนของผู้ประกอบการเองอีกทั้งยังเป็นผลจากการโอกาสที่เพิ่มขึ้นจากการมาถึงของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ เออีซี

ตัวอย่างการรุกต่างประเทศเช่น บมจ.แสนสิริ เล็งเจาะตลาดจีนหลังประสบความสำเร็จจากการคอนโดฯรวมทุนกับพันธมิตรและมีแผนสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รับรู้ในตลาดอสังหาฯระดับภูมิภาคด้วย หรือ บมจ.ศุภาลัยฯ ที่ประสบความสำเร็จขยายการลงทุนไปต่างประเทศในช่วงปีสองปีทีผ่านมาปีนี้จึงมีแผนเพิ่มการลงทุนอสังหาฯ เพื่อเช่าในกรุงมนิลาประเทศฟิลิปปินส์ และขยายการลงทุนโครงการจัดสรรในออสเตรเลีย

ทั้งนี้การขยายตลาดไปต่างเทศไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ สำหรับวงการอสังหาฯ ไทย ก่อนหน้านี้ บิ๊กอสังหาฯหลายรายเริ่มไป ทดลองตลาดมาก่อนแล้วเช่น บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ บมจ.พฤกษา บมจ. พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค โดยมีเป้าหมายแสวงหาโอกาสใหม่ๆ กระจายความเสี่ยง และรักษาเป้าหมายอัตราเติบโตเอาไว้

เกมรุกถัดมาคือมุ่งพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่ผสมผสานระหว่างอาคารสำนักงาน โรงแรมและที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายหันมาพัฒนาโครงการลักษณะนี้สำหรบที่ดินในทำเลมีอนาคต เช่นกรณีกลุ่มทีซีซีพัฒนาโครงการที่ดินย่านสวนลุมพินี หรือ กลุ่มสิงห์เรียลเอสเตทเป็นต้น กล่าวโดยสรุปแล้ว เกมรุกของบิ๊ก อสังหาปีนี้ประกอบด้วย 4 ด้านหลัก เน้นแนวราบ มุ่งตลาดบน โกอินเตอร์ และฮิตมิกซ์ยูส

มุมมองทิศทางตลาดอสังหาฯ

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ประเทศไทยกับอาเซียน

ประเทศไทยมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในอดีตประเทศไทยเคยเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศ แต่สิงคโปร์สามารถก้าวผ่านประเทศไทยทางอากาศได้ และยังจุดยุทธศาสตร์เส้นทางเดินเรืออีกด้วย ดังนั้น สิงคโปร์กลายเป็นศูนย์กลางการค้าขายทางเรือและอากาศและศูนย์รวมอุตสาหกรรมเทคโนโลยีชั้นนำแม้มีข้อจำกัดด้านขนาดของประเทศและทรัพยากรธรรมชาติ

อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงมีสมรรถภาพในการเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางบก ในอีกสิบปีข้างหน้ารถไฟความเร็วสูงจะกลายเป็นแนวทางการขนส่งทางบกที่มีความสำคัญที่สุด ซึ่งจะมีเส้นทางตัดผ่านประเทศไทยด้วย ระบบรถไฟความเร็วสูงนี้จะช่วยให้การพัฒนาประเทศทั้ง 6 บนคาบสมุทรอินโดจีนเป็นไปอย่างยั่งยืนได้ ช่วยให้ประเทศไทยมีอนาคตที่สดใสไปด้วย

จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบ มีเพียงอินโดนีเซียและพม่าเท่านั้นที่มีขนาดใหญ่กว่าประเทศไทย ด้านจำนวนประชากร ก็มีเพียงอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์เท่านั้นที่มีประชากรมากกว่า ประเทศไทยมีระบบเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองในภูมิภาครองจากอินโดนีเซีย อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบค่า GDP ต่อหน่วยประชากรแล้วประเทศไทยเป็นอันดับสี่รองจากสิงคโปร์ บรูไนและมาเลเซีย ขณะนี้อัตราการเติบโตของ GDP ของไทยต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างไรก็ตามเมื่อความวุ่นวายทางการเมืองคลี่คลาย สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามลำดับ

บทความที่เกี่ยวข้อง
BC พยากรณ์ TOP 10 ทำเลคอนโดสุดฮอต ซื้อแล้วคุ้มค่าสุดแห่งปี
เปิด 5 โซน ส่องทำเลคอนโดมือสองน่าลงทุน 2016

REF: Propertytoday
INFO: ฐานเศรษฐกิจ, AREA

จบสถาปัตย์.. แต่มาทำงานด้านการตลาด เริ่มลงทุนกองทุนรวม สะสมเงินออมเพื่อที่วันหนึ่งมันจะเติบโตและเป็นเงินก้อนที่จะใช้มาเป็นเงินลงทุน ส่วนใหญ่ได้ความรู้มาจาก... คุณพ่อที่เป็นนายแบงค์ใหญ่ ชอบขีดชอบเขียนเล่าเรื่องราวทำแล้วมีความสุขจัง ^^

Leave a Reply