CLMV มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ เมียนมา-กัมพูชา

clmv_edit

เป็นเวลา 10 เดือนเต็มที่เปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซีเป็นทางการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ได้ฤกษ์จัดสัมมนาหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ไทย และ CLMV” ฉายภาพพื้นฐานกลุ่มประเทศ CLMV (กัมพูชา สปป.ลาว เมียนมา เวียดนาม) โดยเน้นเชิญตัวแทนธุรกิจโบรกเกอร์วงการอสังหาฯ ขึ้นเวทีเพื่อช่วยกันมองหาโอกาส จุดเด่น ตลอดจนจุดเสี่ยงในการลงทุน

กัมพูชาเปิดกว้างดึงต่างชาติ

เริ่มที่ “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” เอ็มดีค่ายซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวถึงพื้นฐานประเทศกัมพูชา แม้มีขนาดเล็ก ประชากรเพียง 15 ล้านคน แต่มีการเติบโตจีดีพีเฉลี่ยปีละ 7% อีกทั้งรัฐบาลเปิดกว้างให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน

ในด้านกฎหมายลงทุน หากต้องการเป็นเจ้าของที่ดิน บริษัทร่วมทุนต้องมีชาวกัมพูชาถือหุ้น 51% ขึ้นไป, บริษัทต่างชาติเช่าที่ดินได้สูงสุด 50 ปี ส่วนลูกค้าชาวต่างชาติถือครองห้องชุดได้บนชั้น 2 ขึ้นไป (ไม่ติดผืนดิน) ที่น่าสนใจมีโควตาชาวต่างชาติซื้อได้สูงสุด 70% ของโครงการ

“แน่นอนว่ากรุงพนมเปญซึ่งเป็นเมืองหลวงเป็นทำเลยอดฮิต ไพรมแอเรียมีราคาที่ดิน 6 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนพื้นที่ขอบเมืองราคา 2.7-4.8 แสนบาท/ตร.ว. เป็นต้นทุนที่ดินที่ยังต่ำกว่ากรุงเทพฯ ซีบีฯจึงประเมินว่า มีความน่าสนใจ ในแง่โปรดักต์จุดเน้นอยู่ที่คอนโดฯ กับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์”

แม้ว่าคอนโดฯอาจต้องระมัดระวังซัพพลายล้นตลาดโดยเฉพาะกลุ่มระดับลักเซอรี่ เพราะซัพพลายห้องชุดสร้างเสร็จปี 2559 มีกว่า 5,000 ยูนิต คาดว่าเพิ่มเป็น 2.5 หมื่นยูนิต ในปี 2561 ขณะที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีซัพพลาย 5.5 หมื่นยูนิต มีอัตราการเช่า 80-90% ผลตอบแทนค่าเช่า 7-8% ต่อปี สูงกว่าไทยเพราะต้นทุนที่ดินต่ำกว่า

อีกโปรดักต์เป็นออฟฟิศบิลดิ้ง สถิติในพนมเปญมีพื้นที่สำนักงาน 2.8 แสน ตร.ม.เท่านั้น เซ็กเมนต์ที่มีโอกาสสูงเป็นออฟฟิศเกรดบี ค่าเช่า 550-900 บาท/ตร.ม. มีอัตราเช่า 85% หากพัฒนาเซ็กเมนต์เกรดเอ หรือค่าเช่าสูงเกิน 900 บาท/ตร.ม. อาจหาผู้เช่ายาก

CLMV อุปสรรคในลาว-ที่ดินแพง

“อลิวัสสา” แตะข้อมูล สปป.ลาว เป็นประเทศที่ยังมีอุปสรรคหลายอย่าง ประชากร 4-5 ล้านคน จึงมีดีมานด์น้อย เมืองหลวงเวียงจันทน์มีขนาดเล็ก เทียบได้กับย่านสาทร-วิทยุของกรุงเทพฯเท่านั้น แต่ราคาที่ดินใกล้เคียงกัมพูชา เขตไพรมแอเรียสูงถึง 5-7 แสนบาท/ตร.ว.

จุดเด่นอยู่ที่ช่วงปี 2555-2558 มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานใน สปป.ลาว เพิ่มจาก 1,400 คน เป็น 4,400 คน ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงมีแนวโน้มที่ดี รวมทั้งโรงแรมระดับ 5 ดาว ในเวียงจันทน์มีเพียง 2 แห่ง อัตราค่าห้องพัก 4,900 บาท/คืน แสดงให้เห็นโอกาสในการพัฒนาโรงแรม

ส่วนธุรกิจที่ไม่แนะนำคือ ออฟฟิศบิลดิ้ง เนื่องจากบริษัทต่าง ๆ มองว่าการซื้อหรือเช่าตึกแถวคุ้มค่ากว่า อีกประเภทที่ต้องระวังคือศูนย์การค้า เนื่องจากเวียงจันทน์อยู่ใกล้ประเทศไทย ลูกค้าชาวลาวนิยมข้ามแดนมาช็อปปิ้งใน จ.อุดรธานี-หนองคาย

CLMV

เมียนมาโฟกัสลงทุนย่างกุ้ง

“แอนโทนี่จอห์นพิคอน”เอ็มดีค่ายคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชันแนล (เมียนมา) นำเสนอข้อมูลประเทศเมียนมา มีอัตราเติบโตจีดีพี 8.3% ต่อปี สูงสุดในอาเซียน เป็นประเทศขนาดใหญ่ มีแนวโน้มประชากรวัยทำงานสูงขึ้น และทรงตัวไปอีก 34 ปี ซึ่งมีผลโดยตรงต่อความต้องการที่อยู่อาศัย

การเปิดประเทศทำให้บริษัทต่างชาติต้องการเข้ามาลงทุน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจที่น่าสนใจที่สุด ในเมืองย่างกุ้งมี 1,500 ห้อง อัตราเช่าสูง 92% รองลงมาโรงแรม เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติหลั่งไหลเข้าไปเยอะ ปัจจุบันเชนโรงแรมฮิลตันและเชอราตันเตรียมเปิดกิจการในย่างกุ้ง ธุรกิจค้าปลีกก็มีแนวโน้มสดใส แฟรนไชส์ร้านค้าต่างชาติเริ่มลงทุนในย่างกุ้ง เช่น เคเอฟซี ที่เปิดบริการเมื่อปี′58 อนาคตเชื่อว่ามีดีมานด์เพิ่มขึ้น

“ดังนั้นการที่นักลงทุนไทยเข้าไปดีลเอง อาจต้องมีเครือข่ายคอนเน็กชั่น ถ้าสนใจเข้าไปลงทุนสามารถมาคุยกับภาครัฐให้เป็นตัวแทนไปติดต่อรัฐบาลเมียนมาได้ เชื่อว่าตอนนี้มีโอกาสมากหลังมีการย้ายสถานที่ราชการไปเมืองเนย์ปิดอว์ พื้นที่ราชการมากมายในย่างกุ้งจึงว่างลง”

ด้าน “มาตยวงศ์ อมาตยกุล” นักวิชาการพาณิชย์เชี่ยวชาญ กรมส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศ กระทรวงพาณิชย์ กล่าวเสริมว่า พื้นฐานเมียนมาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญ เพราะรัฐบาลเมียนมาเป็นเจ้าของที่ดินและให้สัมปทาน ซึ่งราคาเช่าแพงมาก และมีการปล่อยเช่าช่วงคนเมียนมาอีกทอดหนึ่ง

เวียดนามดีมานด์แนวราบสูง

ปิดท้าย “สุพินท์ มีชูชีพ” เอ็มดีค่ายโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) กล่าวถึงประเทศเวียดนามว่า มีพื้นฐานการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง แต่อาจมีปัญหาด้านอินฟราสตรักเจอร์ ซึ่งรัฐบาลมีแผนพัฒนาขนานใหญ่ เช่น สนามบินใหม่ในโฮจิมินห์และฮานอย รถไฟฟ้าใต้ดินในโฮจิมินห์ แต่การลงทุนจริงยังล่าช้า รวมถึงเกิดวิกฤตทางการเงิน ทำให้เงินด่องอ่อนค่า 50% เมื่อปี 2557 จึงมีความเสี่ยงจากความผันผวนทางการเงิน

โฟกัสภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในโฮจิมินห์ แบ่งเป็น กลุ่มโครงการแนวราบมีซัพพลายน้อย แต่ดีมานด์สูง เพราะคนเวียดนามมีเศรษฐีใหม่มากขึ้น ในเขตขอบเมือง (เขต 5-9) ทาวน์เฮาส์เริ่ม 5 ล้านบาท บ้านเดี่ยวเริ่ม 17 ล้านบาท อาคารชุดดีมานด์ตลาดกลาง-ล่าง ราคา 65,000-105,000 บาท/ตร.ม. ค่อนข้างเติบโตยั่งยืน ส่วนกลุ่มไฮเอนด์ยอดขายไปได้ดีเช่นกัน

สำหรับอสังหาฯให้เช่า มีพื้นที่สำนักงานรวม 1 ล้าน ตร.ม. ค่อนข้างอิ่มตัว แบ่งเป็น ออฟฟิศเกรดเอ 2 แสน ตร.ม. มีอัตราเช่าสูง 96% จึงเป็นตลาดที่น่าสนใจ รวมถึงพื้นที่รีเทลในเขต 1 ที่เป็นไพรมแอเรียของโฮจิมินห์ ค่าเช่าสูงถึง 2,450 บาท/ตร.ม. สูงกว่ากรุงเทพฯเล็กน้อย

ในขณะที่ราคาที่ดินในเขต 1 ก็สูงเช่นกัน อยู่ที่ 3 ล้านบาท/ตร.ว. ใกล้เคียงกับประเทศไทย

Ref: Propertytoday
info: REIC

มุมมองแบบ Realistic ไม่เพ้อฝัน ..การเงิน-การลงทุน โอกาสได้-เสีย กล้าพูด ไม่เชียร์เกินจริง อสังหาฯ แนวราบ-แนวสูง จะดีหรือไม่ ตอบโจทย์อย่างไร อยู่เองหรือลงทุน …NightView กล้าบอกให้ผู้อ่านทราบความจริง

Leave a Reply