ข้อพึงระวังก่อนทำ รีไฟแนนซ์บ้าน

รีไฟแนนซ์บ้าน

 

ข้อพึงระวังก่อนทำ รีไฟแนนซ์บ้าน

          หลายคนเมื่อผ่อนบ้านไปสักระยะหนึ่ง เช่น 2-3 ปี ก็เริ่มคิดอยากรีไฟแนนซ์ เพราะการ รีไฟแนนซ์บ้าน จะทำให้มีภาระการผ่อนน้อยลง หรือช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายได้มากขึ้น แต่ก่อนรีไฟแนนซ์มีข้อพึงระวังมาแนะนำดังต่อไปนี้

ผลสำรวจตลาดปี 2558 พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ ส่วนใหญ่เป็นโครงการไฮเอนด์ที่จับกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-บน สังเกตุได้จากตัวเลขการลงทุนพัฒนาโครงการห้องชุดหรือการเปิดตัวคอนโดใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกของปี ซึ่งพบว่ามีโครงการเปิดใหม่ เพียง2,000-3,000 ยูนิต หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าถือว่าจำนวนจำนวนยูนิตที่เปิดตัว ถือว่าติดลบสูงถึง 40% จากปีก่อนหน้าที่มีโครงการห้องชุดเปิดตัว 5,000 ยูนิต สอดคล้องกับจำนวน รีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัย มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารก็เพิ่มความรัดกุมขึ้นด้วย

ติดสัญญา ระยะเวลาผ่อนเดิมไหม

          ต้องกลับไปดูสัญญากู้บ้านเดิมก่อน ว่ามีเงื่อนไขระยะเวลาการผ่อนกี่ปี เช่น 3 ปี หรือ 4 ปี ดังนั้น หากต้องการรีไฟแนนซ์ในระหว่างนี้ อาจทำให้มีค่าปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 3% ของยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งอาจไม่คุ้ม เช่นกู้บ้าน มูลค่า 4 ล้านบาท ผ่อนไปเพียง 2 ปี ยังเหลือยอดหนี้อยู่ 3.5 ล้านบาท แล้วอยาก รีไฟแนนซ์บ้าน ทำให้ต้องเสียค่าปรับถึง 105,000 บาทไปฟรีๆ

ดังนั้น หากสามารถรอให้พ้นช่วงเงื่อนไขการผ่อนชำระ แล้วค่อยรีไฟแนนซ์ก็จะลดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ลงไปได้ แต่ถ้าหากในช่วงที่ผ่อนเรามีความสามารถในการปิดภาระหนี้บ้านอย่างเช่นมีเงินก้อนจากการถูกรางวัลหรือมีเงินก้อนจากมรดกก็สามารถปิดภาระหนี้บ้านได้โดยไม่มีค่าปรับแต่อย่างใด

ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน

ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการจดจำนองใหม่อีก 1% ของวงเงินกู้ครั้งใหม่ และค่าอากรแสตมป์อีก 0.05%ของวงเงินกู้ ซึ่งเท่ากับว่าหากมีวงเงินกู้ใหม่จำนวน 3.5 ล้านบาท ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดจำนองกับกรมที่ดินใหม่อีก 35,000 บาทและเสียค่าอากรแสตมป์อีก 1,750 บาท รวมต้องเสียค่าใช้จ่ายให้กรมที่ดินรอบใหม่อีกจำนวน 36,750 บาท

ค่าใช้จ่ายกับสถาบันการเงินใหม่

  • ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน ประมาณ 3,000 บาท
  • ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ซึ่งสามารถแจ้งเปลี่ยนผู้รับผลประโยขน์จากสถาบันการเงินเดิมมาเป็นสถาบันการเงินใหม่
  • การทำประกันคุ้มครองภาระหนี้บ้าน หากรีไฟแนนซ์เปลี่ยนสถาบันการเงินจะมีทางเลือก 2 ทาง คือ ถือต่อไปจนครบกำหนดกรมธรรม์ หรือยกเลิกกรมธรรม์ฉบับเดิมที่ทำไว้ ซึ่งประกันคุ้มครองภาระหนี้บ้านนี้แนะนำให้ถือต่อจนครบกำหนดกรมธรรม์จะดีกว่า เพราะการยกเลิกกรมธรรม์ฉบับเดิมจะทำให้ความคุ้มครองสิ้นสุดลงและได้มูลค่าเงินสดคืนเพียงเล็กน้อย ซึ่งไม่คุ้มกับความคุ้มครองที่หมดไป ส่วนจะทำประกันคุ้มครองภาระหนี้เพิ่มกับสถาบันการเงินใหม่หรือไม่นั้นอาจดูโปรโมชั่นที่ได้รับ

นอกจากนี้ อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ใหม่กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เดิมว่ามีความแตกต่างกันมากพอที่จะ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือไม่ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เดิมอยู่ที่ 7% ส่วนอัตราดอกเบี้ยใหม่อยู่ที่ 5% วงเงิน 3.5 ล้านบาท คิดเป็นส่วนต่าง 2% หากผ่อนในช่วง 3 ปื จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายได้ประมาณ 218,000 บาท(ขึ้นอยู่กับค่าผ่อนต่องวดและระยะเวลาผ่อน)

ดังนั้น ก่อนรีไฟแนนซ์นอกจากจะพิจารณาจากดอกเบี้ยจ่ายที่ประหยัดได้แล้ว อย่าลืมพิจารณาค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้น และค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึ้นอีก เช่น ค่าเสียเวลาในการติดต่อกับสถาบันการเงินต่างๆ ค่าเดินทาง เพราะไม่แน่ว่าค่าใช้จ่ายที่ประหยัดได้เพียงเล็กน้อยอาจไม่คุ้มกับเวลาที่เสียไป

Info : M&W

จบสถาปัตย์.. แต่มาทำงานด้านการตลาด เริ่มลงทุนกองทุนรวม สะสมเงินออมเพื่อที่วันหนึ่งมันจะเติบโตและเป็นเงินก้อนที่จะใช้มาเป็นเงินลงทุน ส่วนใหญ่ได้ความรู้มาจาก... คุณพ่อที่เป็นนายแบงค์ใหญ่ ชอบขีดชอบเขียนเล่าเรื่องราวทำแล้วมีความสุขจัง ^^

Leave a Reply