3 วิธี ลงทุนคอนโดยังไง ไม่มีพลาด

ลงทุนคอนโดยังไงไม่มีพลาด

จะซื้อหรือ ลงทุนคอนโดยังไง ไม่มีพลาด สิ่งที่คนซื้อมักคาดหวังคือ ราคาที่จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ซึ่งจากประสบการณ์จากผู้เขียน สุดท้ายราคาจะเพิ่มขึ้นต่อหรือไม่ขึ้นอยู่กับหลักการสำคัญ 3 วิธีนี้

1. ตัวเลือกในตลาดคอนโด VS ความต้องการคอนโด
สิ่งแรกที่สำคัญที่สุดที่จะทำให้ราคาของคอนโดเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตคือ คอนโดที่เราซื้อไว้กลายเป็นของหายากหรือของขาดตลาดไม่ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับความต้องการซื้อ (คนที่ทำมาค้าขายคงจะรู้ดี เวลาของขาดตลาดแล้วมีคนต้องการ ราคาของของที่เราจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างง่ายดาย) ของหายากในที่นี้มักจะต้องหายากในเรื่องของทำเล และตัวสภาพทรัพย์สิน เช่น ทำเลนี้ไม่สามารถที่จะมีที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ได้อีกในอนาคต เพราะค่าที่ดินมีโอกาสที่จะแพงขึ้นอย่างรวดเร็ว และทรัพย์สินก็มีคุณภาพดี มีพื้นที่ใช้สอยอยู่สบาย วิวสวย วิธีที่เราจะรู้ว่าทำเลนั้น ๆ ของประเภทไหนหายากได้ดีที่สุดก็คือต้องลองหาทรัพย์สินบางอย่างในบริเวณนั้นด้วยตัวเอง เช่น ลองหาทาวน์โฮมราคา 3-4 ล้านในย่านที่เป็นชุมชนแล้ว หรือลองหาคอนโดราคา 4-5 ล้านที่มีขนาดกำลังดีในย่านใจกลางเมือง เมื่อคุณได้ตั้งใจหาจริง ๆ สักระยะ คุณก็จะพอรู้ได้ว่า ทำเลนั้นทรัพย์สินประเภทนั้น ๆ ที่คุณมองหา เป็นของหายากหรือไม่ (นายหน้าที่ชำนาญในพื้นที่อาจช่วยคุณในเรื่องนี้ได้ดี)

ส่วนเรื่องความต้องการ แน่นอนถ้าพื้นที่นั้น ๆ มีความต้องการมาก ๆ โดยเฉพาะเป็นความต้องการของคนที่มีกำลังซื้อสูง ๆ ซึ่งอาจเกิดขึ้นจากสาเหตุหลาย ๆ ประการเช่น อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ ใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยดัง ๆ เดินทางสะดวก (ยิ่งสะดวกยิ่งดี) ถ้าอยู่แนวรถไฟฟ้าก็ให้เดินถึง แน่นอนความต้องการก็จะมากขึ้น เรื่องความต้องการเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องใส่ใจ ถ้าสามารถมองเห็นเป็นกลุ่มคนเฉพาะได้เลยจะยิ่งดี เช่น ย่านพญาไท จะมีผู้ปกครองหาซื้อที่อยู่อาศัยให้ลูกที่สอบเข้าจุฬาฯ เตรียมอุดม และโรงเรียนดัง ๆ อื่น ๆ ทุกปี หรือย่านรัชโยธิน ก็เป็นพื้นที่ทีสะดวกสำหรับคนที่ทำงานให้กับบริษัทด้านพลังงานและสำนักงานในพื้นที่ ซึ่งบริษัทพลังงานเหล่านี้มักมีสวัสดิการช่วยเหลือเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยให้พนักงาน เป็นต้น

สิ่งที่สำคัญก็คือเราต้องมองภาพในอนาคตไกล ๆ ถึงช่วงที่เราคาดว่าอาจจะขายทรัพย์สินว่าจะเป็นอย่างไร ถ้าภาพตรงนั้นจะดีขึ้นมาก ๆ และเชื่อมั่นได้ โอกาสในอนาคตก็จะเพิ่มขึ้นไปด้วย เศรษฐีบางคนอาจเลือกใช้วิธียกที่ดินให้มหาวิทยาลัยดัง ๆ หรือพัฒนาโครงการที่จะช่วยดึงดูดคนมาก ๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าที่ดินส่วนที่เหลือของตัวเอง ซึ่งมูลค่าที่เพิ่มขึ้น แน่นอนต้องคุ้มกว่าที่ดินที่ยกให้ไปหลายเท่า

การซื้อเพื่อสร้างกระแสเงินสดในชีวิต โดยที่คนรุ่นใหม่ไม่ต้องทำงาน ก็สามารถพบกับอิสรภาพทางการเงินได้ โดยผู้ลงทุนต้องพิจารณาเลือกรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม

กรณีซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า ข้อดีคือ เงินดาวน์น้อย เริ่มต้นได้ง่าย แต่มูลค่าของบ้านเช่านั้นขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ หากเพื่อนบ้านทำราคาดี ราคาก็ขึ้นตาม หากราคาไม่ดี ก็อาจขึ้นได้ยาก ต่างกับอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าที่เริ่มด้วยจำนวนเงินที่สูง ดูเหมือนจะเสี่ยงกว่า แต่มูลค่าของมันขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดหรือค่าเช่าที่สร้างขึ้น หากพิจารณาในแง่ของอัตราการเช่า บ้านเช่า 1 หลัง มีคนเช่าก็ดีไป แต่ถ้าไม่มีคนเช่า รายได้ก็เป็นศูนย์ เทียบกับอพาร์ทเม้นท์แล้ว แม้ผู้เช่าจะไม่เต็ม ก็ยังมีรายได้เข้ามาอยู่ดี

สำหรับคอนโดมิเนียมนั้นมีให้ลงทุนทั้งแบบ 1 ห้องนอน 2 และ 3 ห้องนอน แต่ในเชิงสถิติแล้ว ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน จะมีอัตราปล่อยเช่าได้คล่องกว่า อาจจะเป็นเพราะค่าเช่าย่อมเยากว่า โดยอาจปล่อยเช่าห้องเปล่า หรือแบบห้องเช่าพร้อมตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบชุด จะทำอัตราค่าเช่าได้สูงยิ่งขึ้น

2. สภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่น
อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่ต้องใช้ความเชื่อมั่นในการซื้อ เพราะส่วนใหญ่เป็นการซื้อด้วยเงินในอนาคต แต่สภาวะที่น่าซื้อกลับเป็นสภาวะที่คนกลัวความไม่แน่นอน เพราะทำให้เรามีทางเลือกและมีกำลังการต่อรองดีกว่า และในทางตรงกันข้ามสภาวะที่ตลาดคึกคะนองกลับกลายเป็นสภาวะที่เราควรระวัง เพราะทุกคนจะแย่งกันซื้อและซื้ออย่างไม่มีข้อมูล ทำให้ทั้งผู้ขายมีโอกาสที่จะตั้งราคาสูงมาก ๆ

ข้อแนะนำในสำหรับการป้องกันตัวเองจากการถูกตลาดพาไปหรือกลัวตกดอยนี้ สิ่งที่เราควรจะทำคือ ศึกษาราคาตลาดอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งศึกษาความต้องการที่แท้จริงในพื้นที่ที่เราสนใจ โดยหมั่นสังเกตว่าโครงการที่ขึ้นมานั้นมีคนอยู่จริงหรือไม่ เพราะความรู้ตรงนี้จะช่วยทำให้เราประเมินได้อย่างแม่นยำมากขึ้นว่าโครงการเปิดตัวใหม่ที่ไหน 1.ทำเลดีจริง 2.เจ้าของโครงการดี 3.ราคาถูกกว่าตลาด

3. ต้นทุนที่ซื้อมา
ในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง ๆ สภาวะตลาดและช่วงเวลา อาจทำให้การซื้อขายมีราคาที่แตกต่างกันอย่างมาก การซื้อทรัพย์สินมาผิดจังหวะเวลาคือซื้อมาแพงเกินไป (ตอนที่ตลาดกำลังเฟ้อ) อาจทำให้ทรัพย์สินของคุณราคาไม่เพิ่มขึ้นเลยหลายๆ ปี (อาจเป็นเวลา 4-5 ปี) โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าโครงการไม่มีคนอยู่อาศัยจริงเข้ามาดูดซับซัพพลายออกจากโครงการนั้นๆ ซึ่งวิธีการป้องกันการซื้อทรัพย์สินมาในราคาแพงเกินไปก็กลับมาที่พื้นฐานเดิม คือ เราจะต้องหมั่นหาข้อมูลและสังเกตราคาตลาดในพื้นที่นั้นๆ อย่างสม่ำเสมอ รวมทั้งความต้องการอยู่อาศัยจริงในพื้นที่

การซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างของราคา หลักการง่ายๆ คือ ยิ่งซื้อถูก ขายแพง กำไรยิ่งสูง คำถามที่ตามมาคือ แล้วจังหวะเวลาไหนที่ควรจะตัดสินใจขายทิ้งเพื่อทำกำไร คำตอบคงขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ในการเก็งกำไร และความคาดหวังด้านผลตอบแทนของผู้ลงทุนแต่ละคน

ตัวอย่างเช่น การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่เพื่อขายเก็งกำไร ต้องเริ่มคาดการณ์ตั้งแต่ต้นว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างนี้จะต้องขายดี เช่น ตั้งอยู่ในทำเลดีมีศักยภาพ และมีนิติบุคคลที่มั่นคง โดยควรเลือกจับจองตำแหน่งห้องที่ดีที่สุด เพราะกรณียังหาผู้ซื้อไม่ได้ ยังสามารถหารายได้จากการปล่อยเช่าไปก่อน ตำแหน่งห้องที่ดีย่อมจะได้ค่าเช่าที่สูง และหาคนเช่าได้ไม่ยากนัก

หากต้องการเก็งกำไรในระยะสั้น อาจจะซื้อใบจองตั้งแต่รอบ Presale แล้วหากำไรจากการขายใบจองต่อ กรณีที่สามารถจ่ายเงินดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ช่วง 1-2 เดือนก่อนโครงการโอนกรรมสิทธิ์ จะเป็นช่วงที่ตลาด Resale คึกคักอีกครั้ง เพราะเป็นช่วงเวลาที่คอนโดใกล้จะเสร็จ ลูกค้าจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะยังขายไม่ได้เช่นกัน ดังนั้น อาจเก็งกำไรระยะยาวจากการปล่อยเช่า ซึ่งสามารถทำผลตอบแทนได้ 5-7% ต่อปี และเมื่อเห็นว่าราคาดี ก็สามารถขายทำกำไร 10-15%

อย่างไรก็ดี ลงทุนคอนโดยังไง ไม่พลาด ก่อนจะตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหรือขาย ควรจะต้องมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจด้วย ไม่ว่าจะเป็นราคาปล่อยเช่าหรือขายของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบ ปริมาณคู่แข่ง ทั้งคอนโดมิเนียมในระดับเดียวกันและต่างกัน หากเป็นไปได้ควรเดินสำรวจราคาด้วยตนเอง เพื่อสร้างความมั่นใจในการทำกำไร

บทความที่เกี่ยวข้อง
โค้งสุดท้าย โปรโมชั่นบ้าน-คอนโด ลดแหลกกระตุ้นภาคอสังหาฯ
5 ทำเลยอดนิยมสูงสุดสำหรับ ตลาดปล่อยเช่าคอนโดคนญี่ปุ่น

Ref: Propertytoday
Info: SME

หนุ่มวิศวกรการบิน อายุสามสิบกว่าๆ สนใจเรื่องการเงินการลงทุน นิยมเล่นหุ้นและอสังหาฯ ศึกษาการลงทุนแนวเทคนิคอลอย่างจริงจัง เป็นคนชอบอ่านและชอบแชร์ความรู้มากที่สุด

Leave a Reply