พี่ใหญ่วงการอสังหาฯ พฤกษา มั่นใจกำไรปีนี้ทำสถิติใหม่ต่อเนื่อง

พี่ใหญ่วงการอสังหาฯ พฤกษา
นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า บริษัทมั่นใจกำไรสุทธิปีนี้จะทำสถิติสูงสุดต่อเนื่องจากปีก่อน ที่มีกำไร 6.65 พันล้านบาท โดย 9 เดือนที่ผ่านมาสามารถทำกำไรได้แล้ว 4.9 พันล้านบาท ซึ่งบริษัทได้รับอานิสงส์จากมาตรการภาครัฐที่กระตุ้นภาคอสังหาฯ ทั้งการลดค่าโอน และค่าจดจำนองมากขึ้น ทำให้มั่นใจได้ว่าโครงการที่เหลืออยู่กว่า 176 โครงการ มูลค่า 80,000 ล้านบาท จะขายออกได้ตามเป้าหมายที่วางไว้

“กำไรปีนี้จะนิวไฮต่อเนื่องจากปีก่อน ส่วนอัตรากำไรสุทธิ 9 เดือนอยู่ที่ 14.1% แม้ว่าจะน้อยกว่าปี 57 ที่มี Net Margin 15.47% แต่ช่วงไตรมาส 4 ถือว่าเป็นช่วงไฮซีซั่น อีกทั้งได้รับมาตรการรัฐมาช่วยส่งเสริมในการขาย ซึ่งจะทำให้มีกำไรกลับเข้ามาเพิ่มขึ้น”นายทองมา กล่าว

พร้อมกันนี้จากการที่บริษัทได้ปรับลดเป้าโครงการปีนี้เหลือ 44 โครงการ มูลค่า 4.23 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่คาดเปิด 70-75 โครงการ มูลค่า 5.5-6.1 หมื่นล้านบาท และได้มีการปรับอีกครั้งช่วงไตรมาส 3 ที่จะเปิด 50-55 โครงการ มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเป็นโครงการคอนโดฯ 4 โครงการ บ้านเดี่ยว 80 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 32 โครงการ

โดย 9 เดือนแรกเปิดโครงการไปแล้ว 36 โครงการ มูลค่า 3.56 หมื่นล้านบาท และในช่วงไตรมาส 4 จะเปิดอีก 8 โครงการ มูลค่า 6.7 พันล้านบาท ซึ่ง 30 โครงการที่เลื่อนเปิดจากปีนี้ จะไปเปิดปี 2559 แทน มูลค่าโครงการ 2.1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์เฮ้าส์ 19 โครงการ มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท บ้านเดี่ยว 7 โครงการ มูลค่า 5.76 พันล้านบาท และคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่า 2.7 พันล้านบาท ซึ่งโครงการดังกล่าวมีที่ดินที่เตรียมพร้อมเปิดดำเนินการไว้หมดแล้ว

นายทองมา มั่นใจว่าในปีนี้จะรักษาระดับการเติบโตทั้งยอดขายและรายได้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ คือ 4.7 หมื่นล้านบาท โดย 9 เดือนที่ผ่านมาสามารถทำยอดขายได้แล้ว 3.44 หมื่นล้านบาท และมีรายได้ที่ 3.32 หมื่นล้านบาท ซึ่งเติบโตเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่ 10% และ 9.3% ตามลำดับ โดยมีกำไรสุทธิ 4.69 พันล้านบาท ลดลง 1.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ขณะที่มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะเติบโต 15% หรือมีมูลค่าตลาดรวมราว 3.37 แสนล้านบาท ซึ่งสถานการณ์ในโค้งสุดท้ายของปีจากที่รัฐบาลมีมาตรการมาสนับสนุนในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% นอกจากจะช่วยให้ลูกค้าที่โอนบ้านในปีนี้ได้รับประโยชน์แล้ว ผู้ประกอบการสามารถมีรายได้จากการโอนบ้านก่อนสิ้นปีนี้ด้วย

SCB EIC วิเคราะห์ เจาะสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า

จากโครงการรถไฟฟ้าที่มีกำหนดเปิดดำเนินการเพิ่มเติมอีก 4 สาย ในระยะ 5 ปีข้างหน้า ส่งผลให้บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีแดงครองแชมป์จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง เปิดตัวรวมกันสูงสุด 58,900 และ 48,800 ยูนิต หรือเฉลี่ย 8,400 และ 7,000 ยูนิตต่อปี ตามลำดับ นับตั้งแต่ปี 2008 – 2014 ในขณะที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเส้นทางหัวลำโพง-บางแค มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยน้อยที่สุด 10,700 ยูนิต หรือเฉลี่ย 1,500 ยูนิตต่อปี ซึ่งถือว่าตลาดนี้ยังมีศักยภาพจากยอดขายที่ค่อนข้างสูงแต่ติดข้อจำกัดทางด้านกฎหมาย

สถานการณ์ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีเขียว มีปริมาณยูนิตที่ค่อนข้างสูง แต่โครงการที่เปิดตัวใหม่มีแนวโน้มขายได้ในอัตราที่ช้าลง โดยสะท้อนจากอัตราดูดซับที่ปรับลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ 30% และ 44% ณ สิ้นปี 2014 ซึ่งราคาของยูนิตที่เปิดใหม่ในปัจจุบันนั้นต่างเน้นเจาะตลาดระดับกลางถึงล่างด้วยราคาขายที่ 3-10 ล้านบาท ผู้ประกอบการจึงควรชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อให้ตลาดปรับสมดุลกับปริมาณยูนิตเหลือขายในปัจจุบัน

อีไอซีมองว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะช่วยดูดซับจำนวนยูนิตเหลือขาย ซึ่งบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีแดงนั้นมียูนิตเปิดใหม่ที่ประมาณการว่าจะทันใช้มาตรการดังกล่าวมากที่สุด อย่างไรก็ตาม ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการควรคำนึงถึงคุณภาพและดำเนินการควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างของผู้รับเหมาหากมีการเร่งก่อสร้างโครงการให้เสร็จทันมาตรการกระตุ้นดังกล่าว

รถไฟสายสีม่วง

การพัฒนาที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์จากโครงการระบบขนส่งมวลชน โดยแต่ละพื้นที่มีลักษณะและสภาวะตลาดแตกต่างกันตามปัจจัยและข้อจำกัดในหลาย ๆ ด้าน

สายสีม่วง : ในปี 2008-2009 ตลาดมีโครงการใหม่เปิดตัวรวมกันเพียง 10,600 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ ที่ระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท แต่ภายหลังจากที่ครม.มีการอนุมัติโครงการในเดือนพฤศจิกายนปี 2009 ทำให้มีความชัดเจนมากขึ้น ส่งผลให้ในปีถัดมา มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 8,400 ยูนิต คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 83%YOY  อีกทั้งภายหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมในปี 2011 ทำให้ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการแนวสูงเพิ่มขึ้นอีก โดยเฉพาะในปี 2012-2013 จำนวนยูนิตที่เปิดใหม่นั้นอยู่ที่ประมาณปีละไม่ต่ำกว่า 10,000 ยูนิต โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

สายสีน้ำเงิน : ตลาดที่อยู่อาศัยถูกแบ่งเป็น 2 ตลาดย่อยตามส่วนขยายเส้นทางบางซื่อ-ท่าพระ และส่วนขยายเส้นทางหัวลำโพง-บางแค[1] ทั้งนี้ ครม.ได้อนุมัติโครงการในเดือนพฤศจิกายนปี 2006 และเริ่มก่อสร้างปี 2011 ส่งผลให้จำนวนยูนิตที่ขายได้เพิ่มขึ้นในปีถัดมาถึง 37%YOY อย่างไรก็ตาม โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณดังกล่าวมีอัตราการขยายตัวที่ค่อนข้างช้าแม้ว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วม ด้วยปัจจัยมาจากข้อจำกัดในด้านปริมาณที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย อีกทั้งยังมีข้อจำกัดเพิ่มเติมในด้านกฎหมายควบคุมอาคาร โดยเฉพาะบริเวณส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ทำให้ลักษณะของที่อยู่อาศัยที่พัฒนาเพิ่มเติมส่วนใหญ่มักจะเป็นโครงการแนวสูง อย่างไรก็ตาม บริเวณพื้นที่ส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระยังมีการเปิดตัวโครงการแนวราบประมาณหนึ่งในสามของจำนวนโครงการทั้งหมด

สายสีแดง :
ครม.อนุมัติโครงการวันที่ 22 พฤษภาคม 2007 ตลาดที่เปิดขายในช่วงก่อนปี 2008-2012 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากที่ดินในบริเวณดังกล่าวยังมีที่ให้พัฒนาอยู่เป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ในปี 2011 พื้นที่บริเวณดังกล่าวได้รับผลกระทบอย่างหนักจากเหตุการณ์น้ำท่วม จนทำให้ตลาดชะงักตัวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2012 ทั้งนี้ ภายหลังที่เหตุการณ์เข้าสู่สภาวะปกติ ตลาดจึงกลับมาฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง บวกกับโครงการรถไฟฟ้าที่ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างในเดือนมีนาคม 2013 ส่งผลให้มีการพัฒนาโครงการแนวสูงในสัดส่วนที่สูงถึง 78% โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยเป็นหลัก โดยโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่หนาแน่นในบริเวณรังสิตคลอง 1-7

สายสีเขียว : ครม.ได้อนุมัติโครงการส่วนขยายช่วงที่สองเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2008 และเริ่มดำเนินการก่อสร้างในเดือนมีนาคม 2012 ทั้งนี้ พื้นที่บริเวณโดยรอบส่วนต่อขยายช่วงที่สองนั้นได้รับอานิสงส์จากการเปิดดำเนินการเดินรถไฟฟ้าของส่วนต่อขยายที่หนึ่งซึ่งเปิดให้บริการเมื่อปี 2011 โดยการเปิดตัวโครงการแนวสูงมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดราว 70% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด ส่วนใหญ่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวก่อนเริ่มการก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ที่ตัดผ่าน ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกให้กับผู้ที่ซื้อบ้านในการเดินทางเข้าไปทำงานในเมือง

สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ มีปริมาณค่อนข้างสูง แต่ขายได้ช้าลงเรื่อยๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับตัวชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ตั้งแต่ปี 2010-2014 พื้นที่บริเวณสายสีเขียวมีอัตราการเติบโตของจำนวนยูนิตโดยเฉลี่ยต่อปีสูงสุดอยู่ที่ 27% ถัดมาเป็นพื้นที่บริเวณสายสีน้ำเงินทั้งสองสายประมาณ 18% ต่อปี บริเวณสายสีม่วง 6% ต่อปี ส่วนสายสีแดงมีอัตราการเติบโตลดลง เนื่องจากมีการเปิดตัวยูนิตใหม่จำนวนมากในปี 2013 ทั้งนี้ เมื่อรถไฟฟ้าเริ่มก่อสร้าง โครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่จะมีการปรับเปลี่ยนเป็นโครงการแนวสูงมากขึ้น อย่างไรก็ดี โครงการแนวราบกลับมีสัดส่วนของจำนวนยูนิตที่ขายได้มากกว่า ขณะที่พื้นที่บริเวณสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ พื้นที่บริเวณจุดตัดระหว่างสถานีสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเส้นทางบางซื่อ-ท่าพระ พื้นที่บริเวณสายสีน้ำเงินทั้งสองส่วนขยาย ตลอดจนพื้นที่บริเวณสายสีม่วงและสายสีแดง เปิดตัวโครงการแนวสูงในสัดส่วนที่ค่อนข้างมากแม้ว่าจะยังไม่มีการเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้า เนื่องจากพื้นที่มีจำกัดและยากต่อการพัฒนาโครงการแนวราบ อย่างไรก็ตาม ยูนิตที่ขายได้กลับมีจำนวนลดลง สาเหตุหลักเป็นผลมาจากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ค่อนข้างสูงในทุก ๆ ปี โดยที่ผู้ซื้อทยอยซื้อไว้ตั้งแต่ครม.อนุมัติหรือช่วงเริ่มก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า อีกทั้ง ผลจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและการเมือง ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงหรือชะลอการซื้อออกไปก่อน ผู้ประกอบการจึงควรเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการให้เหมาะสมกับปริมาณความต้องการของตลาด ทำให้อัตราการขายต่อเดือนของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอตัว

คาดว่าจะใช้เวลากว่า 2 ปีในการระบายยูนิตเหลือขายทั้งหมดได้ โดยโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีแดงจะใช้เวลาระบายสต๊อคเก่านานที่สุด โดยสาเหตุหลักมาจากการที่ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างมากในปี 2013-2014 สวนทางกับอัตราการซื้อที่ไม่สูงตามไปด้วย ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก ซึ่งโดยส่วนใหญ่ยูนิตดังกล่าวจะมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนราว 71% ของทั้งหมด ทั้งนี้ ระยะเวลาที่ใช้ในการขายยูนิตที่เหลืออยู่ (Time-to-go) ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละพื้นที่นั้นส่งผลต่อการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการเช่นกัน ทั้งนี้ อีไอซีคาดว่าจะใช้ระยะเวลากว่า 2 ปีที่จะระบายยูนิตเหลือขายทั้งหมดได้  อนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าทั้ง 4 สายโดยรวม มียูนิตเหลือขายทั้งหมดประมาณ 56,800 ยูนิต แบ่งสัดส่วนเป็นแนวราบ 51% และแนวสูง 49% ทั้งนี้ 1) บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงมียูนิตเหลือขายมากที่สุด คิดเป็น 30% ของทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบที่ระดับราคา 1-5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 16% ของทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่บางบัวทอง รัตนาธิเบศร์-จัสโก้  2) บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมียูนิตเหลือขายคิดเป็น 29% ของทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวสูงที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 14% ของทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่พระราม 5-บางกรวย บางซื่อ 3) บริเวณรถไฟฟ้าสายสีแดงมียูนิตเหลือขายคิดเป็น 26% ของทั้งหมด ซึ่งมีทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงที่ระดับราคา 1-5 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนที่ค่อนข้างเท่ากันและเหลือขายค่อนข้างมากในพื้นที่รังสิตคลอง 1-7 และ 4) บริเวณรถไฟฟ้าสายสีเขียวมียูนิตเหลือขายน้อยสุด คิดเป็น 15% ของทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับล่างในพื้นที่ศรีนครินทร์และเทพารักษ์

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งประกาศใช้มีแนวโน้มช่วยกระตุ้นตลาดได้มากขึ้น โดยโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะได้รับประโยชน์มากเนื่องจากมีโครงการที่จะสร้างแล้วเสร็จทันอายุมาตรการมากที่สุด อีไอซีมองว่าโครงการแนวสูงที่เปิดตัวตามแนวรถไฟฟ้าในปี 2012-2013 มีประมาณ 56,900 ยูนิต จะได้รับประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้เป็นหลัก ซึ่งจำนวนโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีแดงประมาณ 22,700 และ 17,600 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 40% และ 30% ตามลำดับ ส่วนโครงการแนวราบที่เปิดตัวช่วงปี 2014 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2015 มีรวมกันประมาณ 62,200 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณสายสีแดงและสีน้ำเงินประมาณ 19,200 และ 18,700 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 30% และ 31% ตามลำดับ ก็เป็นอีกกลุ่มที่มีโอกาสได้รับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว ทั้งนี้ ยูนิตบางส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จน่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนหน้านี้ไปบ้างแล้ว ทำให้ไม่สามารถใช้มาตรการด้านภาษีได้ ทั้งนี้ ประโยชน์ทางอ้อมของมาตรการดังกล่าวอีกอย่างหนึ่ง คือ การระบายจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยแนวสูงในตลาดที่สร้างแล้วเสร็จแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งส่งผลดีต่อทั้งผู้ประกอบการที่เน้นโครงการระดับดังกล่าวและส่งผลต่อเนื่องไปยังตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม

ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเข้มและอ่อนที่เปิดให้บริการแล้วถือเป็นกรณีตัวอย่างของทิศทางการเติบโตของตลาดที่ผู้ประกอบการเน้นตลาดกลางถึงบนของที่อยู่อาศัยแนวสูงมากขึ้น รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนส่วนต่อขยายสะพานตากสิน-วงเวียนใหญ่เริ่มดำเนินการในเดือนพฤษภาคมปี 2009 ส่งผลให้จำนวนยูนิตที่เปิดใหม่และขายได้ในปีถัดมามีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 2 และ 3 เท่า ตามลำดับ และในส่วนต่อขยายวงเวียนใหญ่-บางหว้าที่เปิดให้บริการในเดือนธันวาคมปี 2013 ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการในส่วนต่อขยายแรกเพิ่มเติม ทำให้ในช่วงปี 2012-2014 มีจำนวนยูนิตที่เปิดใหม่และขายได้โดยเฉลี่ยปีละไม่ต่ำกว่า 10,000 ยูนิต ส่วนสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ที่เปิดให้ใช้บริการเดือนสิงหาคมปี 2011 ก็ส่งผลให้จำนวนยูนิตเปิดใหม่และขายได้ในปีถัดมามีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 3 และ 2 เท่า ตามลำดับ ทำให้อัตราการขายต่อเดือนของแต่และพื้นที่สูงขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม จากเหตุการณ์น้ำท่วมในปี 2011 ทำให้มีแรงดีดตัวกลับคืนจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวมากขึ้น ทำให้จำนวนยูนิตที่เปิดตัวและขายได้ในปี 2012 เพิ่มขึ้นอย่างมาก นอกจากนี้ พื้นที่เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเริ่มมีจำนวนน้อยลง ทำให้ต้นทุนที่ดินสูงขึ้น สะท้อนจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ในรอบบัญชีปัจจุบัน ในช่วงปี 2012-2015 ซึ่งส่วนต่อขยายทั้ง 3 ช่วงดำเนินการแล้ว โดยที่ดินบริเวณถนนกรุงธนบุรีมีอัตราการเติบโตสูงสุด คือ 115% เมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า ในขณะที่บริเวณถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินและถนนสุขุมวิท 103 (อุดมสุข) เติบโตในอัตราที่ใกล้เคียงกัน คือ 27% และ 25% ตามลำดับ (รูปที่ 7) ส่งผลให้ยูนิตที่เปิดขายในช่วงหลังมักมีราคาต่อตารางเมตรค่อนข้างสูง ยกตัวอย่างเช่น สายสีเขียวเข้มช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง ก่อนที่รถไฟฟ้าเริ่มดำเนินการ โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมักจะเน้นระดับกลางถึงล่าง ซึ่งมีราคาขายโดยเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ ภายในปี 2011 มีการปรับเพิ่มขึ้นเป็น 122,083 บาทต่อตารางเมตร และจนมาถึงกลางปี 2015 มีราคาปรับขึ้นเป็น 161,667 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเติบโตขึ้นจากปีที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการถึง 32% นอกจากนี้แนวโน้มของโครงการเปิดใหม่ในบริเวณดังกล่าวมีการขยายไปเจาะตลาดระดับบนมากขึ้น เช่น โครงการในบริเวณถนนสุขุมวิทตอนปลาย

อีไอซีมองว่าราคาที่ดินมีแนวโน้มดีดตัวสูงขึ้นอีกหลังจากรถไฟฟ้าเริ่มเปิดดำเนินการ จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยต้องหันไปมุ่งเน้นตลาดกลางถึงบนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายได้พัฒนาโครงการไปค่อนข้างมาก ทำให้พื้นที่ว่างสำหรับการพัฒนาอยู่อาศัยเหลือน้อยลง ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์สำหรับโครงการใหม่ให้มีราคาสูงขึ้นตามราคาที่ดิน ทำให้กลุ่มลูกค้าหลักอาจจะเปลี่ยนแปลงไปเป็นกลุ่มระดับกลางที่มีรายได้มากขึ้น ดังเช่นกรณีสายสีเขียวเข้มและอ่อน อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มดังกล่าวจะเกิดขึ้นช้าลงด้วยรถไฟฟ้าที่ต่อขยายออกนอกเมืองมีมากขึ้น ทำให้มีพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น นอกจากนี้ จำนวนยูนิตเหลือขายในปัจจุบันก็ยังมีอยู่ จึงคาดว่าราคาต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะแนวสูงในพื้นที่บริเวณรถไฟฟ้าทั้ง 4 สายนั้นปรับสูงขึ้นในอัตราที่ช้าลง

มาตรการอสังหาฯ มีส่วนช่วยระบายจำนวนยูนิตในตลาด แต่อาจเป็นการเพิ่มภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งจะส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป ผู้ประกอบการที่มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากมาตรการลดค่าธรรมเนียม ในขณะที่โครงการระดับล่างจะได้รับผลดีเพิ่มเติมจากมาตรการด้านสินเชื่อด้วย อย่างไรก็ตาม ควรจับตามองภาระหนี้ครัวเรือนโดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่อาจจะเพิ่มขึ้นและส่งผลต่อเนื่องไปยังกำลังซื้อในอนาคต

ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้นเนื่องจากอัตราการขายช้าลง จำนวนยูนิตเหลือขายในบางพื้นที่สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไปก่อนหรือระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าไปค่อนข้างมากแล้ว ส่งผลให้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ขยายตัวเร็วกว่าปริมาณความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณแจ้งวัฒนะ บางบัวทอง และไทรน้อย-สุพรรณบุรี หรือพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีแดง บริเวณรังสิตคลอง 1-7 และคลองหลวง ซึ่งมีจำนวนยูนิตเหลือขายในสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม คาดว่าอัตราการดูดซับในตลาดมีแนวโน้มดีขึ้นจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่

Ref: Propertyoday

หนุ่มวิศวกรการบิน อายุสามสิบกว่าๆ สนใจเรื่องการเงินการลงทุน นิยมเล่นหุ้นและอสังหาฯ ศึกษาการลงทุนแนวเทคนิคอลอย่างจริงจัง เป็นคนชอบอ่านและชอบแชร์ความรู้มากที่สุด

Leave a Reply