ความแตกต่างระหว่าง Presale กับ Backlog

ความแตกต่างระหว่าง Presale-Backlog

ช่วงนี้กระแสคอนโดขาย Presale กำลังมาแรงมีหลายโครงการสามารถขายหมดได้ภายใน 1 วัน หรือ ขายหมดภายในวันพรีเซลเองก็ดี ทีนี้ก็มีคำถามต่อมาว่าแล้วอย่างนี้จะเป็นหนึ่งในสาเหตุที่เป็นสัญญานของเศรษฐกิจว่าอยู่ในช่วงกำลังฟื้นตัวหรือไม่? คำตอบมีในบทความนี้แล้วกับความหมายของ Presale และ Backlog และ ความแตกต่างระหว่าง Presale กับ Backlog 

Presale และ backlog คืออะไร
เห็นได้ว่าความแตกต่างของการซื้อขายที่อยู่อาศัยกับการซื้อขายสินค้าประเภทอื่นๆ ที่ชัดเจนที่สุด คือ ช่วง
ระยะเวลาจากจุดที่มีการทำสัญญาซื้อขายจนถึงการส่งมอบ ซึ่งค่อนช้างจะยาวนาน และเป็นที่มาที่ทำให้เกิดคำศัพท์เฉพาะอยู่ 2 คำ ได้แก่ Presale (ยอดจอง) และ Backlog (ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน)

Presale คือ ยอดจองบ้าน/คอนโดใหม่ จะนับเมื่อลูกค้าเข้ามาทำสัญญาจะซื้อ-ขายกับบริษัท อย่างไรก็ตาม หากภายหลังมีการยกเลิกสัญญา ก็จะต้องนำมาหักออก ซึ่งเป็นที่มาของเหตุการณ์ที่บางครั้งบางบริษัท มีการนำเสนอตัวเลข Presale ที่ติดลบ ซึ่งก็หมายถึงในงวดนั้นๆ มียอดที่ยกเลิกมากกว่ายอด Presale ใหม่ ที่ทำได้ ทั้งนี้ ยอด Presale ดังกล่าวไม่ได้หมายถึงยอดที่ผู้ประกอบการจะบันทึกเป็นรายได้ทางบัญชีในแต่ละงวด เนื่องจากวิธีการบัญชีสำหรับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยกำหนดให้ต้องบันทึกรายได้ เมื่อผู้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้า

Backlog คือ ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนเกิดจากช่องว่างของระยะเวลาจากจุดที่มีการจองซื้อบ้านจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่โดย ธรรมชาติ Presale ใหม่มักจะเกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา ทำให้เกิดยอด Presale สะสมที่รอการส่งมอบ ซึ่งเรียกว่า “Backlog” สำหรับวิธีการคำนวน Backlog จะแสดงให้เห็นเป็นตัวอย่างในตารางต่อไปนี้

คำนวณ Backlog

สมมุติให้ระยะเวลาจากจุดที่เกิด Presale จนถึงจุดที่มีการโอนฯ ห่างกัน 4 เดือน หรือ Presale ที่เกิดในเดือนที่ 1 จะโอนฯ ในเดือนที่ 4 ซึ่งก็หมายความว่า Presale ที่เกิดขึ้นในเดือนที่ 1 จนถึงเดือนที่ 3 จะไม่สามารถโอนฯ และบันทึกรายได้ทางบัญชีได้เลย ทำให้ ณ สิ้นเดือนที่ 3 มี Presale ที่สะสมรอการส่งมอบอยู่จำนวน 4,100 ล้านบาท (เกิดจากผลบวกรวมกันของ Presale เดือนที่ 1-3 = 1,500 + 1,200 + 1,400)

ต่อมาในเดือนที่ 4 มี Presale ใหม่เข้ามาอีก 1,000ล้านบาท แต่มียอดโอนฯ และรับรู้รายได้เข้ามาจำนวน 1,500 ล้านบาท (เกิดจาก Presale ในเดือนที่ 1) ทำให้ ณ สิ้นเดือนที่ 4 มียอด Backlog คงเหลือ 3,600 ล้านบาท (เกิดจาก Backlog สิ้นเดือนที่ 3 จำนวน 4,100 ล้านบาท + Presale เดือนที่ 4 จำนวน 1,000 ล้านบาท – ยอดโอนฯ รับรู้รายได้เดือนที่ 4 จำนวน 1,500 ล้านบาท) ทั้งนี้ สามารถอธิบายภาพรวมของ Presale และการโอนฯ – บันทึกรายได้ ของทั้งปีได้ ดังนี้

1. ปี 2554 : สมมุติให้บริษัทเริ่มกิจการในปี 2554 ต้นปี 2554 จึงไม่มี Backlog ที่ยกมา ในระหว่างปี 2554
บริษัทสามารถสร้างยอดจองบ้านได้รวม 16,800 ล้านบาท มีการบันทึกรายได้ไป 11,900 ล้านบาท ณ สิ้นปี
จึงมียอด Backlog (ส่วนที่ลูกค้าจองแล้วแต่ยังไม่ได้โอนฯ – บันทึกรายได้ = 16,800 – 11,900) คงค้าง
4,900 ล้านบาท ซึ่ง Backlog ดังกล่าวจะยกไปรอรับรู้รายได้ในปี 2555 ต่อไป

2. ปี 2555 : มี Backlog ยกมารอบันทึกรายได้ 4,900 ล้านบาท ขณะที่ในงวดปี 2555 ทำยอด Presale ได้
18,000 ล้านบาท การประมาณการยอดโอนฯ-บันทึกรายได้ ในเบื้องต้นทราบว่า Backlog ที่ยกมา 4,900
ล้านบาท ควรที่จะโอนฯ – บันทึกรายได้ทั้งหมด เนื่องจากโดยปกติช่วงเวลาจากที่ลูกค้าจอง จนถึงการโอนฯ
– บันทึกรายได้จะใช้เวลาไม่เกิน 4 เดือน ปัญหาจึงอยู่ว่า Presale 18,000 ล้านบาท ที่เกิดขึ้นในระหว่าง
ปี 2555 จะมีสัดส่วนของการที่จะบันทึกรายได้ในปี 2555 จำนวนเท่าใด ซึ่งขึ้นอยู่กับหลายองค์ประกอบ
เช่น Presale ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในช่วงเดือนอะไร ซึ่งหากอยู่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี ก็น่าที่จะบันทึก
รายได้เข้ามาเป็นจำนวนมาก แต่หากเกิดขึ้นในงวดไตรมาสที่ 4 เป็นส่วนใหญ่ ก็จะบันทึกรายได้ไม่ทันช่วงปี
2555 ซึ่งตามตัวอย่าง คาดว่าจะมีการบันทึกรายได้รวมทั้งปี 2555 ที่ 14,800 ล้านบาท ซึ่งแยกได้เป็นส่วน
ที่เกิดจากการยกมาของ Backlog ปี 2554 จำนวน 4,900 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 9,900 ล้านบาทมาจาก
Presale ที่เกิดขึ้นระหว่างงวด ส่วนระดับ Backlog ณ สิ้นปี 2555 ที่จะยกไปต้นปี 2556 จะอยู่ที่ 8,100 ล้าน
บาท (เกิดจาก Backlog ยกมา 4,900 + Presale ระหว่างปี 18,000 – ยอดโอนฯ – บันทึกรายได้ 14,800)

เราจะรู้บันทึกรายได้เมื่อใด?

โครงการที่มีการทำสัญญาซื้อขายแล้ว รอที่จะรับรู้เป็นรายได้เมื่อมีการโอน มีบ้างบางส่วนที่ Backlog ไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ได้ ถ้าลูกค้าถูกปฎิเสธสินเชื่อ (Rejection rate หรือว่า ลูกค้าไม่เอาแล้วก็เลยไม่โอน ซึ่งสัดส่วนตัวนี้ก็แล้วแต่บริษัทว่าจะมากหรือน้อยเท่าไหร่) โดยการบันทึกรายได้จากการขายจะเริ่มหลังจาก เกิดยอด Presale นานเท่าใดนั้น ขึ้นอยู่กับลักษณะการขายโครงการแต่ละประเภทและเงื่อนไขในการรับชำระเงิน แต่ในวิธีการบัญชีโดยทั่วไปใช้วิธี Percentage of Completion

demo-blacklog-rml

เงื่อนไขการเริ่มบันทึกรายได้ทางบัญชีของโครงการแนวราบ

  1. ได้รับเงินจากลูกค้าอย่างน้อย 20% ของราคาขาย
  2. มีความคืบหน้าในงานก่อสร้างเกิน 10%
  3. ในการผ่อนดาวน์ ลูกค้าต้องไม่ขาดการผ่อนชำระต่อเนื่องกันเกิน 3 งวด

เงื่อนไขการเริ่มบันทึกรายได้ทางบัญชีของโครงการคอนโดมิเนียม

  1. ได้รับเงินจากลูกค้าอย่างน้อย 20% ของราคาขาย
  2. มีความคืบหน้าในงานก่อสร้างเกิน 10%
  3. ในการผ่อนดาวน์ ลูกค้าต้องไม่ขาดการผ่อนชำระต่อเนื่องกันเกิน 3 งวด
  4. มียอดขายพื้นที่ในโครงการเกิน 40% ของพื้นที่ขาย

ที่ผ่านมาอสังหาจะรับรู้รายได้จากตัวเลขยอดจอง(Presale) ซึ่งแน่นอนว่า ไม่ใช่จองทั้ง 100 คนแล้วจะทำสัญญาโอนทั้ง 100 คน ที่ผ่านมาเราจะเห็นว่า มีการซื้อขายใบจองกันเกลื่อน ทำให้ตัวเลขกำไรคาดการณ์ได้ยากมาก จนกระทั่งระยะหลัง การรับรู้รายได้ของอสังหาฯเปลี่ยนจากยอดจอง มาเป็นรับรู้รายได้ (Backlog) เมื่อโอน ทีนี้ปัจจัยที่จะช่วยส่งสัญญาณว่าเศรษฐกิจกำลังฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่ยอด Presale แต่เป็น Backlog เพราะถ้ายอดโอนตามเป้าอีกทั้งถ้าคนตัดสินใจโอนมากขึ้นและถูกปฏิเสธสินเชื่อน้อยลงก็เป็นตัวบ่งชี้ว่า สภาวะสภาพคล่องของกำลังซื้อเริ่มกลับมาแล้ว

บทความที่เกี่ยวข้อง
พลัส พร็อพเพอร์ตี้วิเคราะห์ ตลาดคอนโดครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยโครงการใหม่เพิ่มขึ้น35%
3 นายกสมาคมอสังหาฯ เตือนจับตา ตลาดหุ้นร่วง 1400 จุด คอนโดไปแน่

Ref : Propertytoday
Info : thaiviclub

จบสถาปัตย์.. แต่มาทำงานด้านการตลาด เริ่มลงทุนกองทุนรวม สะสมเงินออมเพื่อที่วันหนึ่งมันจะเติบโตและเป็นเงินก้อนที่จะใช้มาเป็นเงินลงทุน ส่วนใหญ่ได้ความรู้มาจาก... คุณพ่อที่เป็นนายแบงค์ใหญ่ ชอบขีดชอบเขียนเล่าเรื่องราวทำแล้วมีความสุขจัง ^^

Leave a Reply