ศัพท์การลงทุนน่ารู้ Capital Gain คืออะไร

Capital Gain คืออะไร - Cover

มีผู้อ่านหลายคนสอบถามผู้เขียนว่าอยากให้ทางเว็บสรุปคำศัพท์และความหมายต่างๆเกี่ยวกับการลงทุน เพื่อที่จะได้เข้าใจไม่คาดเคลื่อน ผู้เขียนเห็นว่ามีประโยชน์เลยจะทยอยรวบรวมนำมาลงให้คุณผู้อ่านได้เก็บเกี่ยวกันนะครับ โดยบทความนี้เริ่มจาก Capital Gain คืออะไร

Capital Gain คืออะไร

แปลตรงๆตัวหมายความว่า กำไรส่วนเกินทุน ส่วนใหญ่จะใช้ในเรื่องการลงทุนจะเกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินลดลง และมีผลให้อัตราผลตอบแทนในการลงทุน ( Current Yield) ที่มีผู้ประสงค์ซื้อจะลดลงด้วย ราคาซื้อขายของตราสารหนี้ที่มี Coupon Rate ที่ตราไว้ในอัตราสูงกว่า Current Yield จะขยับตัวสูงขึ้น และเป็นที่มาของกำไรส่วนเกินทุน

Capital Gain สำหรับการลงทุนอสังหาฯ

มีความหมายอย่างไร  ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากระหว่างการลงทุนจะสร้างรายได้เป็นกระแสเงินสดจากการให้เช่าอสังหาฯ แล้ว  เมื่อเราต้องการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปก็ยังได้กำไรจากการขายอีกด้วย  เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วราคาประเมินของที่ดินจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ตลอด และการซื้อขายอสังหาฯ นั้นจะทำกันที่ราคาตลาดเป็นส่วนใหญ่ซึ่งราคาตลาดนี้มีอัตราการปรับตัวเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาประเมินอีกด้วย   เมื่อขายอสังหาฯ แล้วได้ อัตราส่วนต่างกำไร เท่าไรการคำนวณซึ่งเราจะเรียกว่า Capital Gain

เราทราบว่าการลงทุนของเราเกิดกำไรได้โดยเปรียบเทียบผลต่างระหว่างราคาที่ซื้อมากับราคาที่ขายไป โดยเมื่อราคาที่ซื้อมานั้นน้อยกว่าราคาที่ขายไป นั่นคือเราขายไปในราคาที่แพงกว่า ในกรณีนี้เราจะได้รับกำไรจากการขาย เช่น ซื้อคอนโดมาในราคา 3.5 ล้านบาท และขายออกไปในราคา 4.5 ล้านบาท ในกรณีนี้กำไรจะเท่ากับ 4.5-3.5 = ได้กำไร 1 ล้านบาท ซึ่ง Capital Gain นี้จะนำเอากำไรที่ได้จากการขายไปเปรียบเทียบกับราคาที่ซื้อมา เพื่อหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละนั่นเอง แสดงความสัมพันธ์ได้ดังสมการด้านล่าง

Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100

*กำไร = ราคาอสังหาฯ ที่ขายไป – ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา

ตัวอย่าง กรณีที่ได้กำไรจากการขายคอนโด 1,000,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 3,500,000 บาท สามารถหา Capital Gain ได้ ดังนี้

Capital Gain = (1,000,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 28.5%

ศัพท์การลงทุนน่ารู้ Capital Gain คืออะไร
Capital Gain นำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างไร

การคำนวณ Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้นเป็นการทำกำไรให้อยู่ในรูปของเปอร์เซนต์ ซึ่งก็คือการปรับราคาซื้อจาก 3.5 ล้านบาทให้เท่ากับ 100% และเปรียบเทียบว่ากำไร 1 ล้านบาท นั้นจะเป็นกี่เปอร์เซนต์จาก 100% ซึ่งการทำเช่นนี้จะทำให้เราสามารถเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากอสังหาฯ แต่ละรายการของเรา หรือเปรียบเทียบกับกำไรที่เกิดขึ้นจากการซื้อขายอสังหาฯ ในแต่ละทำเล และการทำเป็นเปอร์เซนต์นั้นจะทำให้เปรียบเทียบกันได้เพราะเป็นการเทียบกลับไปที่ 100% เท่ากันหมดทุกรายการ

ตัวอย่าง คุณขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป 2 รายการ ได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโด  โดยบ้านเดี่ยวนั้นซื้อมาในราคา 5.5 ล้านบาท และได้กำไรจากการขาย 5 แสนบาท ส่วนคอนโดนั้นซื้อมาในราคา 3.5 ล้านบาท และขายได้กำไร 1 ล้านบาท  ในการเปรียบเทียบแต่เฉพาะตัวกำไรนั้นจะเห็นว่าคอนโดนั้นขายได้กำไรมากกว่าบ้านเดี่ยว 5 แสนบาท (1,000,000 – 500,000)  และเมื่อพิจารณาว่าบ้านเดี่ยวนั้นซื้อมาในราคาที่มากกว่าคอนโดถึง 2 ล้านบาทเช่นกัน (5,500,000 – 3,500,000)  จึงไม่สามารถบอกได้ว่าอัตราการทำกำไรของบ้านเดี่ยวหรือคอนโดสูงกว่ากันเนื่องจากซื้อมาในราคาที่ไม่เท่ากัน  ดังนั้นการทำเป็นเปอร์เซนต์ด้วยการทำให้ราคาซื้อเท่ากับ 100 เท่ากันจึงจะสามารถเปรียบเทียบกันได้ ซึ่งก็คือวิธีการเปรียบเทียบจากอัตราส่วนต่างกำไรหรือ Capital Gain

Capital Gain บ้านเดี่ยว = (500,000 ÷ 5,500,000) x 100 = 9%

Capital Gain คอนโด = (1,000,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 28.5%

เมื่อเปรียบเทียบกันด้วย Capital Gain แล้วจะพบว่า สัดส่วนการลงทุนคอนโดจะดีกว่า บ้านเดี่ยวทั้งในด้านการลงทุน และในด้านสัดส่วนกำไรต่อทุน คอนโดลงทุนน้อยและมักได้กำไรมาก สอดคล้องกับงานวิจัยของ PPTTH Research ว่าทำเลของคอนโดใกล้รถไฟฟ้าจะได้ Capital Gain สูงกว่าการลงทุนบ้านเดี่ยวเฉลี่ย 10-15%  Capital Gain สุงกว่า ถ้าจะเปรียบเทียบง่ายๆให้เห็นภาพ โดยถ้าลงทุนเท่ากันที่ 100 บาท ในบ้านเดี่ยวและคอนโด จะได้กำไรจากการขายบ้านเดี่ยวเพียง 9 บาท แต่จะได้กำไรจากคอนโด 28.5 บาทซึ่งมากกว่า

สัดส่วนการลงทุนคอนโดจะดีกว่า บ้านเดี่ยวทั้งในด้านการลงทุน และในด้านสัดส่วนกำไรต่อทุน
by PPTTH Research

การเปรียบเทียบกำไรที่ได้รับจากการขายด้วย Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้น เป็นวิธีการที่สามารถช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถเปรียบเทียบส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ แต่ละรายการ เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจเลือกลงทุนอสังหาฯ ในแต่ละประเภท และแต่ละทำเล โดยจะทำให้มองเห็นสัดส่วนของกำไรที่จะได้รับเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ลงทุนไปได้อย่างถูกต้องและชัดเจน

นอกจากการลงทุนในอสังหาฯ ด้วยการซื้อมาขายไปเพื่อเอาส่วนต่างกำไรจากการขายแล้ว ผู้ลงทุนสามารถเลือกปล่อยเช่าอสังหาฯ เพื่อสร้างรายได้ระหว่างการลงทุนได้อีกด้วย ซึ่งคุณผู้อ่านสามารถศึกษาเรื่องอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yield ได้ในบทความต่อไปครับ

Ref : Propertytoday
Info : ddproperty

หนุ่มวิศวกรการบิน อายุสามสิบกว่าๆ สนใจเรื่องการเงินการลงทุน นิยมเล่นหุ้นและอสังหาฯ ศึกษาการลงทุนแนวเทคนิคอลอย่างจริงจัง เป็นคนชอบอ่านและชอบแชร์ความรู้มากที่สุด

2 Comments

  1. Ronnie Lee October 12, 2016
  2. Aoffy March 5, 2017

Leave a Reply